明明是監(jiān)管銀行，你可不能啥都不管

作者｜懟嬤嬤

編輯｜克洛維斯.J

爛尾508天、233天！

套均總價(jià)2000萬！上海浦東陸家嘴豪宅！濱江一品苑！

爛尾了！

從業(yè)主爆料的信息得知，整個(gè)樓盤已經(jīng)陷入停滯狀態(tài)近一年，裝修材料堆在工地?zé)o人問津，甚至開始發(fā)霉。

▲圖片來源：上海房多多

要知道，當(dāng)年開盤時(shí)濱江一品苑可是被夸上了天。

“陸家嘴豪宅之典范”、“俯視黃浦江，平望陸家嘴”——從售樓處到樣板房，處處彌漫著奢靡的味道。

▲圖片來源：吉屋網(wǎng)

▲圖片來源：房天下

然而今非昔比，往日高大上的宣傳圖，和如今的一片狼藉形成巨大的落差。

你都不敢相信！兩幢豪宅樓，A棟的交房日期應(yīng)在2022年3月12日前，B幢的交房日期應(yīng)在2022年12月10日前。

近期，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)“濱江一品苑”業(yè)主聯(lián)合發(fā)布“停貸告知書”公開信。全體業(yè)主將在一定期限內(nèi)暫停向全部貸款銀行支付借款本息。

▲圖片來源：知乎

業(yè)主表示，基于商品房預(yù)售合同和抵押借款合同經(jīng)濟(jì)一體性的原則，業(yè)主延伸行使不安抗辯權(quán)，在風(fēng)險(xiǎn)因素消除前，暫停履行抵押借款合同之相關(guān)義務(wù)。

拼死拼活，對爛尾項(xiàng)目不姑息，捍衛(wèi)自己的權(quán)利并努力獲得適當(dāng)?shù)慕回浐唾|(zhì)量。

不得不說，豪宅業(yè)主還是蠻清醒和有勇氣的。

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消失的監(jiān)管資金，錢都去哪里了？

說起此次爛尾事故，中間涉及到兩個(gè)關(guān)鍵方——賣房子的開發(fā)商“上海東櫻房地產(chǎn)有限公司”，和造房子的總包單位“上海建工七建集團(tuán)有限公司”。

▲圖片來源：愛企查

時(shí)間回到2022年11月，業(yè)主代表們與七建集團(tuán)曾于碰面開會(huì)。

七建方面表示，“截至2022年10月，我司已累計(jì)完成產(chǎn)值5.35億元，按合同約定建設(shè)單位應(yīng)支付工程款3.85億元，實(shí)際目前累計(jì)支付3.02億元，欠款8300萬元。建設(shè)單位自2021年7月起始終未能按合同約定及時(shí)支付工程款?！?/p>

5個(gè)億產(chǎn)值，區(qū)區(qū)8300萬欠款？

相當(dāng)于賣4套房子的錢而已！

為什么就沒辦法給七建？

細(xì)看購房合同，按道理，濱江一品苑A、B兩棟樓的購房款監(jiān)管銀行分別為上海銀行和上海農(nóng)商銀行。

然而，隨著時(shí)間推進(jìn)，“交付”卻遙遙無期，有業(yè)主無意間發(fā)現(xiàn)，

自己通過POSE機(jī)劃走的錢并沒有進(jìn)入了這兩家監(jiān)管銀行。

所以，業(yè)主們拿著合同和刷卡單向有關(guān)部門進(jìn)行實(shí)名舉報(bào)。

在告知書業(yè)主進(jìn)一步指出，“濱江一品苑”項(xiàng)目在預(yù)售資金監(jiān)管及銀行抵押貸款發(fā)放過程中，存在諸多違法違規(guī)行為，直接導(dǎo)致商品房建造資金鏈斷裂。

業(yè)主援引，原上海銀保監(jiān)局的調(diào)查反饋(滬銀保監(jiān)舉復(fù)[2023]第0976號),上海農(nóng)商行作為B棟預(yù)售資金監(jiān)管銀行，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商通過關(guān)聯(lián)企業(yè)擅自收取預(yù)售資金的情況，履行資金監(jiān)管相關(guān)約定職責(zé)不到位，已責(zé)令整改并進(jìn)行責(zé)任追究。

2022年12月9日，原中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)上海監(jiān)督局書面答復(fù)業(yè)主稱，經(jīng)查，開發(fā)商上海東櫻房地產(chǎn)有限公司于2019年11月14日，在上海銀行楊浦支行開立一般存款賬戶，上海銀行未與該開發(fā)商簽訂過預(yù)售款資金監(jiān)管協(xié)議。

▲圖片來源：知乎

也就是說，首付或者按揭，資金沒有進(jìn)入監(jiān)管賬戶，而是——

被！挪！用！了！

6月28日，國家金融監(jiān)管局上海監(jiān)管局官網(wǎng)發(fā)布消息，上海農(nóng)村商業(yè)銀行(以下簡稱“上海農(nóng)商行”)因同業(yè)投資資金投向合規(guī)性審查不審慎、委托貸款資金違規(guī)用于禁止性領(lǐng)域、未按規(guī)定監(jiān)督委托貸款資金用途等19項(xiàng)違法違規(guī)事實(shí)，被責(zé)令改正，并處罰款共計(jì)1160萬元。

▲圖片來源：國家金融監(jiān)管局上海監(jiān)管局官網(wǎng)

滬銀保監(jiān)罰決字〔2023〕91號、滬銀保監(jiān)罰決字〔2023〕92號、滬銀保監(jiān)罰決字〔2023〕93號、滬銀保監(jiān)罰決字〔2023〕94號、滬銀保監(jiān)罰決字〔2023〕95號、滬銀保監(jiān)罰決字〔2023〕96號、滬銀保監(jiān)罰決字〔2023〕100號、滬金罰決字〔2023〕6號。

上述是今年至2023年至9月8日，國家金融監(jiān)督管理總局八份處罰信息公開表是關(guān)于上海農(nóng)商行的，其中6項(xiàng)處罰涉及房地產(chǎn)相關(guān)違規(guī)行為。

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銀行監(jiān)管不力頻發(fā)

這已不是上海農(nóng)商銀行首次違規(guī)。

2021年，上海農(nóng)商銀行因按規(guī)定履行客戶身份識別義務(wù)，未按規(guī)定保存客戶身份資料和交易記錄，未按規(guī)定報(bào)送大額交易報(bào)告或可疑交易報(bào)告三項(xiàng)違法行為，被責(zé)令限期改正并處以740萬元罰款，時(shí)任副行長等多人被處罰。

今年8月4日，國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局行政處罰信息公開表示，2016年至檢查日，上海農(nóng)商銀行向資本金比例不到位的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，予以警告處罰決定。

▲圖片來源：國家金融監(jiān)管局上海監(jiān)管局官網(wǎng)

國家一直在提倡保交付，大家也一直矛頭對準(zhǔn)開發(fā)商。

事實(shí)上，還有一個(gè)“隱秘的角落”——，就是銀行，必須監(jiān)管銀行守住底線，保交付才可能順利開展。

而銀行監(jiān)管不力一直被人“吐槽”，不止這一家。

7月18日，因監(jiān)管要求落實(shí)不到位等，浙江禾城農(nóng)商銀行被罰110萬；

8月18日，民生銀行在向企業(yè)發(fā)放委托債權(quán)投資時(shí)，沒有盡到嚴(yán)格的審查義務(wù)，導(dǎo)致部分不符合條件的企業(yè)獲得了投資，給金融市場帶來了潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，國家金融監(jiān)督管理總局對民生銀行罰款合計(jì)4780萬元；

因廣發(fā)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款時(shí)未嚴(yán)格審查貸款人的資質(zhì)，導(dǎo)致大量貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。廣發(fā)銀行被罰款2340萬元。

▲圖片來源：choice金融數(shù)據(jù)

這些罰單的背后，暴露出一些銀行在貸款業(yè)務(wù)中的不規(guī)范操作，以及金融監(jiān)管的不到位。作為金融機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)該做好監(jiān)管義務(wù)，以維護(hù)金融市場的穩(wěn)定和公平。

然而，許多銀行的行為卻嚴(yán)重違背了這一原則。

在香港，流行“港式按揭”，對開發(fā)商的資金實(shí)力要求非常嚴(yán)格，且等到開發(fā)商交房了，再還貸款。

與此同時(shí)，當(dāng)客戶向銀行申請按揭貸之后，銀行會(huì)向律師樓致函，通知律師準(zhǔn)備按揭契，由買家和擔(dān)保人(如有)到律師樓簽署按揭契據(jù)及其他文件。之后再由律師行知會(huì)銀行，銀行將貸款交予律師行安排送交賣方，完成交易。

按揭過程中全程有律師介入，降低客戶風(fēng)險(xiǎn)。

這也就是為什么香港期房少有爛尾，因?yàn)檫@方面有嚴(yán)格把控。

在內(nèi)地，樓市的做法則存在bug，將風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，一些銀行在監(jiān)管中存在過失，開發(fā)商拿了錢爆雷跑路，保交付本屬開發(fā)商應(yīng)履行最基本的義務(wù)，如今卻成為了“只要交房了就好”。

3

房款還能追回嗎？

房款沒進(jìn)監(jiān)管銀行，派什么用處去了？還追得回來嗎？

“公司為了確保項(xiàng)目的施工進(jìn)度，挪用了部分銷售款，采用回流的方式來支付工程款，目前為止已經(jīng)支付了近9億元工程款，其中7億元通過回流的方式支付。有相關(guān)合同和付款證明。”有地產(chǎn)專業(yè)媒體提到，濱江一品苑項(xiàng)目總經(jīng)理曹某曾這樣表示。

但實(shí)際上，錢被轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目也售罄了，已無法產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流來彌補(bǔ)繼續(xù)開發(fā)建造的資金缺口，最終的結(jié)局可能只有這些業(yè)主自己湊錢補(bǔ)錢來完成交付。

“濱江一品苑”業(yè)主就是那時(shí)代里的炮灰、墊腳石和犧牲品。

但購房貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的非資金監(jiān)管賬戶所致的房屋延遲交付，銀行是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？

之前有個(gè)先例，7月3日，南寧藍(lán)光雍錦瀾灣業(yè)主起訴中國農(nóng)業(yè)銀行南寧分行，痛訴樓盤施工進(jìn)展緩慢并且關(guān)鍵資金被挪用，導(dǎo)致無法如期交樓。

▲圖片來源：百度圖片

對于此次訴訟，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的代理律師辯稱，在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時(shí)，客戶已知曉購房款應(yīng)轉(zhuǎn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，且明知監(jiān)管賬戶有關(guān)開戶名、賬戶的具體信息。但在與銀行簽訂個(gè)人購房擔(dān)保貸款合同時(shí)，卻授權(quán)和指示銀行將按揭貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商名下的非監(jiān)管賬戶，因此造成的所有責(zé)任應(yīng)由客戶一方承擔(dān)。

因此，銀行一方認(rèn)為，延期交付與銀行是否將按揭貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶并無直接必然的關(guān)系。

按照此邏輯，銀行的監(jiān)管角色形同虛設(shè)，業(yè)主賠了夫人又折兵。

其實(shí)從法律層面上來說，銀行將按揭款存入非專用賬戶的行為不必然構(gòu)成違約，但在有充分證據(jù)證明銀行違規(guī)將按揭款轉(zhuǎn)入非專用賬戶且未告知業(yè)主相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，是造成爛尾樓產(chǎn)生的因素之一，則銀行需對此違規(guī)行為承擔(dān)部分違約責(zé)任，買房人可不再向銀行支付貸款，而由開發(fā)商償還銀行。另外，違規(guī)放貸的銀行還可能面臨住建部門以及金融監(jiān)管部門的行政處罰。

但《雍錦瀾灣》一案庭審結(jié)束后法院未當(dāng)庭宣判。項(xiàng)目能否完成？

農(nóng)行是否承擔(dān)責(zé)任？業(yè)主能否獲得補(bǔ)償？目前一切都仍未明朗。