近期，不少中介博主，開(kāi)始涉及二手房拍攝，以此來(lái)促進(jìn)成交，其中也涉及到相關(guān)費(fèi)用等。

這也是自媒體和房產(chǎn)的一次結(jié)合，從福州整體情況來(lái)看，砍價(jià)力度一般，導(dǎo)致流量都不出眾。

昨天，群友分享了一個(gè)挺有意思的案例，也是來(lái)自帶看，房源來(lái)自二環(huán)內(nèi)的世歐瀾山。

世歐瀾山

法拍：起拍價(jià)680W，面積241㎡，帶豪華精裝，備注：被執(zhí)行人占用，承諾拍賣(mài)成交后30天內(nèi)搬離。

在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，查找房源信息，也發(fā)現(xiàn)這套房源：

2021年6月，房源掛牌，總價(jià)1230W，隨后多次降價(jià)漲價(jià)，整體價(jià)格在1200W左右浮動(dòng)。

直到2023年10月末，房源才最終大幅度降價(jià)57W，達(dá)到1080W。

關(guān)于這套房源，近期在網(wǎng)絡(luò)有一定流量，不過(guò)僅時(shí)隔不到2個(gè)月，這套開(kāi)價(jià)1100W，打工人無(wú)法企及的房源，被法拍，起拍價(jià)對(duì)比掛牌，直接少了400W。

通過(guò)這套房源的表現(xiàn)，也折射出目前不少二手房的殘酷現(xiàn)實(shí)。

降價(jià)力度不夠，不止浪費(fèi)時(shí)間，還有很大的資金成本，自身資金壓力一旦崩潰，法拍的降價(jià)力度遠(yuǎn)超自身。

對(duì)于世歐瀾山，除了這套法拍外，這3年也不乏其他房源，僅僅這次房源的5號(hào)樓，就有4套。

按備案數(shù)據(jù)來(lái)看，5號(hào)樓，60套房源，全部都是241平米的大平層。

目前已經(jīng)有4套是被限制房源，加上法拍歷史記錄的4套。

這個(gè)項(xiàng)目的這棟大平層，已經(jīng)有8套房源，涉及到資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

這幾年剛需盤(pán)不好賣(mài)，改善盤(pán)賣(mài)的不錯(cuò)。

中介朋友圈：原本以為這兩年經(jīng)濟(jì)不好，才知道是我經(jīng)濟(jì)不好。

如今來(lái)看，可能也不僅僅是我經(jīng)濟(jì)不好！

土拍預(yù)期

回到項(xiàng)目本身，世歐瀾山按產(chǎn)品定位來(lái)看，依然只能算改善盤(pán)，那些200多平的產(chǎn)品，很明顯又是當(dāng)初典型的雞頭鳳尾。

雖然地處二環(huán)內(nèi)，不過(guò)周邊并沒(méi)有過(guò)于出彩的配套資源，加上房齡年限增加，按均價(jià)4W計(jì)算，總價(jià)都達(dá)到近千萬(wàn)。

這幾年福州改善盤(pán)供應(yīng)持續(xù)增加，不管是產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，還是社區(qū)定位，可以說(shuō)產(chǎn)品力都不是早期項(xiàng)目能夠媲美。

當(dāng)然近期，市中心舊改啟動(dòng)，福州的土拍持續(xù)供應(yīng)，即將拍賣(mài)的地塊里面，就有多幅優(yōu)質(zhì)改善地塊。

高工小區(qū)：37畝，容積率2.5，起拍樓面價(jià)3.1W
省直屏西：66畝，容積率2.6，起拍樓面價(jià)2.2W
南湖地塊：111畝，容積率3.57，起拍樓面價(jià)1.8W
汽車(chē)南站：33畝，容積率2，起拍樓面價(jià)2W
晉安浦下：51畝，容積率3.0，起拍樓面價(jià)2.2W

從數(shù)據(jù)來(lái)看，僅后續(xù)的2場(chǎng)土拍，福州二環(huán)周邊，就會(huì)供應(yīng)298畝純商，建筑面積58萬(wàn)方左右。

如果按套均150平米計(jì)算，能達(dá)到3800套左右。

這些地塊，除了高工外，剩余地塊，起拍樓面價(jià)都在2W左右，對(duì)比以前，面粉價(jià)并不算高。

后續(xù)此前發(fā)布的舊改計(jì)劃，比如河南新村、鳳凰新村等。

如果明年繼續(xù)推進(jìn)，后續(xù)的二環(huán)內(nèi)的供應(yīng)還會(huì)持續(xù)增加。

結(jié)合近期部分定位改善袖珍盤(pán)的表現(xiàn)來(lái)看，比如鼓樓西的左海璞宸、保利天珺、以及華林路的建總雍璟等。

看上去這些袖珍盤(pán)，去化壓力都不大，部分甚至預(yù)期還不低。

不過(guò)從已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的網(wǎng)簽來(lái)看，并不理想，部分所謂需要關(guān)系的項(xiàng)目，甚至還打出不少?gòu)V告。

可以說(shuō)真實(shí)情況并不如想象的輕松。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

最近幾天大家都在聊關(guān)于高工地塊最終樓面價(jià)如何的話題，確實(shí)這幅地塊被寄予了太多使命。

按照2019年底，鼓樓二環(huán)內(nèi)的純商，福州源精裝4.3W開(kāi)盤(pán)，最終搖號(hào)無(wú)法做到日光。

回到如今的樓市，從去化表現(xiàn)來(lái)看，很明顯剛需盤(pán)的熱度比當(dāng)時(shí)還差。

不過(guò)改善盤(pán)的溢價(jià)+熱度，明顯強(qiáng)于當(dāng)時(shí)。

今年的上海西改善盤(pán)，基本都以精裝4.85W左右上市，建發(fā)璞云還做到短時(shí)間的熱銷(xiāo)。

這里面折射出，兩個(gè)產(chǎn)品在這幾年走出的不同表現(xiàn)。

當(dāng)然這樣的不同表現(xiàn)，其中涉及最大的影響，可能并非是經(jīng)濟(jì)變化，而是供需關(guān)系。

伴隨前幾年外圍板塊的改善供應(yīng)，價(jià)格持續(xù)走高，變向承托起二環(huán)內(nèi)的改善次新。

按照目前的供應(yīng)來(lái)看，明年一整年，福州二環(huán)內(nèi)純商都不會(huì)缺貨，屆時(shí)所謂的改善盤(pán)，預(yù)計(jì)不會(huì)少。

那些溢價(jià)的改善次新，以及新上市的改善盤(pán)，還能否保持目前不錯(cuò)的熱度，預(yù)計(jì)難度不會(huì)太小。

至于那些改善盤(pán)的業(yè)主，目前來(lái)看受經(jīng)濟(jì)影響，并不會(huì)比所謂的剛需盤(pán)來(lái)的小。

今年法拍持續(xù)增加的背后，也折射出了很多購(gòu)房者的資金壓力。

相比于在二手市場(chǎng)，唯唯諾諾的降價(jià)漲價(jià)，可能法拍才能給予更殘酷的寫(xiě)照。

綜上，目前二手市場(chǎng)，存在少數(shù)誠(chéng)意賣(mài)家，那些釣凱子的賣(mài)家，可能只有法拍才能讓他們醒悟。