聊完外圍的二手下跌，就來(lái)所謂的宇宙中心，看看這里的次新二手走勢(shì)，特別近期鼓樓啟動(dòng)了大面積的舊改，反對(duì)聲也不少。

二手情況

幸福里成交：2023年11月，高層，面積62平，單價(jià)3.09W，總價(jià)192W。（房源下架了）

貝殼掛牌：最新上架，高層，面積47平，單價(jià)2.75W，總價(jià)130W。

分析：詢問(wèn)了中介那套低于3W的掛牌，高層房源，有證，業(yè)主急售。

對(duì)于安商房，最敏感的話題就是是否有證，至少?gòu)哪壳靶畔?lái)看，這套房源的出現(xiàn)，直接把這個(gè)鼓樓次新安商，打下一個(gè)臺(tái)階。

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，項(xiàng)目去年，小戶型的成交還在3.3W-3.6W，有一套精裝90平，成交高達(dá)4W。

從掛牌來(lái)看，47平米的房源，就有高達(dá)3.88W，掛牌了一年的房源。

很明顯對(duì)于這套房源，一年前，可能稍微下調(diào)價(jià)格就能成交。

如今同小區(qū)掛牌直接降了1W，成交基本無(wú)望。

項(xiàng)目情況

回到項(xiàng)目本身，2018年1月，榕發(fā)拿下宗地2017-59號(hào)，溢價(jià)率3.6%，成交樓面價(jià)12872元/㎡，地塊配建90%安商房，回購(gòu)價(jià)17800元/㎡。

2019年，項(xiàng)目商品房部分領(lǐng)證，備案均價(jià)3.4W，可售房源不足百套，做到較好的去化。

同時(shí)期還有項(xiàng)目隔壁的華潤(rùn)烏山府，同樣定位高比例安商房，售價(jià)接近。

從最終的交付情況來(lái)看，不管社區(qū)成型度，還是外立面等，榕發(fā)烏山郡都遠(yuǎn)強(qiáng)于華潤(rùn)。

對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目，最大的利好，來(lái)自劃片怡山小，過(guò)渡楊橋中。

這個(gè)過(guò)渡方案，不止拉高融信瀾郡、融僑悅府等房源，也抬高這些偏小戶型的安商房項(xiàng)目。

項(xiàng)目交房后，大部分掛牌都在3.5W以上，部分高達(dá)3.8-4W。

按這幾年樓市表現(xiàn)來(lái)看，這個(gè)鼓樓的安商房，不止沒(méi)虧，甚至保本成功。

特別今年中考，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)計(jì)，楊橋中學(xué)相比前幾年，升學(xué)率有了極大幅度提升。

老五所升學(xué)率達(dá)到19.37%，排到了福州公立校第4。

距離前面的屏東、一中，差異也不大，可以說(shuō)重回第一陣營(yíng)。

看上去，這個(gè)項(xiàng)目可謂利好滿滿，結(jié)果近期的掛牌卻一反常態(tài)。

價(jià)格分析

對(duì)于項(xiàng)目近期的價(jià)格下跌，原因其實(shí)也很典型，首先就是樓市遇冷，大環(huán)境不好，除此之外，最大的問(wèn)題就是安商房。

對(duì)于安商房，交房初期由于無(wú)證，只有少部分商品房掛牌，二手存在一定溢價(jià)。

目前隨著安商房辦證，掛牌房源增多后，很明顯對(duì)于整個(gè)二手掛牌壓力就不小。

對(duì)于拆遷戶，對(duì)接價(jià)1.78W，即便當(dāng)時(shí)房企選房有貨幣獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)際算下來(lái)當(dāng)時(shí)拿錢(qián)預(yù)計(jì)達(dá)不到3W。

如今交房后，面對(duì)整體溢價(jià)的掛牌，如果打算變現(xiàn)，特別是急售的業(yè)主，降價(jià)的空間自然很大。

這個(gè)案例，也在告訴市場(chǎng)，當(dāng)初那些高比例安商房，雖然可售商品房定價(jià)也不低，但是真正交房后，隨著辦證增加，不乏特價(jià)房源出現(xiàn)。

此時(shí)再去回顧當(dāng)初的高價(jià)商品房，可以發(fā)現(xiàn)從保本成功，到目前看上去直接虧本。

當(dāng)然隨著土拍的變化，純商和100%安商的隔離，未來(lái)這種另類(lèi)的場(chǎng)景，預(yù)計(jì)也不會(huì)再多見(jiàn)了。

集中法拍

對(duì)于榕發(fā)烏山郡，近期還有一個(gè)特殊案例出現(xiàn)，即項(xiàng)目部分房源被集中法拍，房源達(dá)到14套。

從公告信息來(lái)看，房源集中在低樓層，合計(jì)面積839平，起拍單價(jià)2.45W左右。

至于為何出現(xiàn)這樣的集中法拍，并非房企原因，而是由于個(gè)人債務(wù)問(wèn)題，旗下的產(chǎn)權(quán)因?yàn)榕f改，置換到烏山郡十多套房源，最終這些資產(chǎn)被法拍。

可以說(shuō)這幾年法拍案例不少，比如前段時(shí)間在售的世歐瀾山，短短時(shí)間就上架法拍。

這個(gè)可以稱得上”房哥“的拆遷戶，最終因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題被法拍。

當(dāng)然從其他網(wǎng)絡(luò)信息來(lái)看，債務(wù)遠(yuǎn)不止這幾套房源可以抵償，還涉及不少其他地方的房產(chǎn)。

此時(shí)面對(duì)這種集中法拍，不知道屆時(shí)能否拍賣(mài)成功，以及最終的售價(jià)如何。

至少?gòu)哪壳?.45W的起拍價(jià)，14套房源，要想做到去年低樓層3.2W的成交，難度不小。

舊改進(jìn)展

最近福州鼓臺(tái)啟動(dòng)大面積舊改，以河南新村為首，出現(xiàn)了不少小區(qū)拒絕拆遷的訴求。

回到目前土拍進(jìn)展，昨天福州發(fā)出第七次的補(bǔ)充公告，取消10幅地塊出讓。

宗地2023-55號(hào)、56號(hào)、58號(hào)、60號(hào)、61號(hào)、62號(hào)、63號(hào)、67號(hào)、68號(hào)、69號(hào)取消出讓。

目前來(lái)看，只剩下2幅純商、2幅安置房地塊，比之前分析的時(shí)候，覺(jué)得有大半地塊會(huì)取消還狠。

再結(jié)合第五次土拍，城南地塊全部取消。

可以發(fā)現(xiàn)福州外圍的集中舊改，供應(yīng)的土地，即便引入所謂的教育資源，有地鐵配套等，但最終要想成交，難度都很大。

此時(shí)看著上周鼓臺(tái)的土拍，大部分地塊做到溢價(jià)成交，很明顯要想緩解吸金壓力。

后續(xù)的招數(shù)只有一個(gè)，繼續(xù)加大鼓臺(tái)舊改。

至于目前的反對(duì)聲音，很明顯可能訴求不一定能得到解決。

如今的舊改，安商房變成安置房模式，加上極高容積率的規(guī)劃。

對(duì)比周邊那些次新安商房、或者安置房，看上去舊改還帶來(lái)一定的溢價(jià)，但是如今回首來(lái)看，那些溢價(jià)更多原因在于還未大面積領(lǐng)證而已。

除此之外，網(wǎng)友還分享了一個(gè)安商房的案例，即位于塔頭的世茂東望，這個(gè)高比例安商房，大部分樓棟已經(jīng)交房，但是依然還有一棟因?yàn)榉科筚Y金，目前都還未建成。

涉及的拆遷戶，依然需要無(wú)盡的等待。

很明顯，拆遷貨幣紅利消失后，安商紅利也在消失。

即便鼓臺(tái)這樣的核心區(qū)，最后建成的高容積率100%安商房，未來(lái)在市場(chǎng)的售價(jià)，預(yù)計(jì)也不會(huì)有多少溢價(jià)。

特別屆時(shí)，大面積舊改所帶來(lái)大量房源，對(duì)于二手的沖擊更加巨大。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于榕發(fā)烏山郡的二手走勢(shì)，這里面也折射了樓市的很多特點(diǎn)。

1、高比例安商房，在二手市場(chǎng)要如何面對(duì)無(wú)差別的拆遷戶急售砸盤(pán)。

2、二手溢價(jià)，到底是配套原因，還是僅僅供需所致，這點(diǎn)在鼓樓特別明顯。

3、舊改紅利消失后，那些老破房在市場(chǎng)的定價(jià)，是否還要繼續(xù)下調(diào)。

綜上，對(duì)于有意向的購(gòu)房者，面對(duì)特定時(shí)代產(chǎn)物的安商房，目前來(lái)看，大部分高價(jià)掛牌，都會(huì)被安商房打破。

不建議以溢價(jià)購(gòu)入，甚至不要拿當(dāng)初的售價(jià)做對(duì)比，等待安商辦證，屆時(shí)的二手特價(jià)預(yù)計(jì)不會(huì)少。