繼續(xù)二手話題，為了多水一篇，把紫金九號案例拆分出來，這一次除了板塊房價下跌外，還有一個話題，就是當(dāng)二手開始虧本的時候，那些在售的新盤，還有預(yù)期嗎？沒錯，說的就是在售萬科城市之光。

成交案例

從東二環(huán)來到金山，紫金九號，在6月的時候也寫過，當(dāng)初中介信息：降價50W，123平，13樓，388W+車位。

當(dāng)時這套連廊端頭，二手單價3.16W，虧本50W，主要原因是加價30W買入所致，對比備案價虧本20W。

雖然標(biāo)題很爆炸，但是要想成交難度不小。

后來項目也成交幾套房源，從單價來看，中高層在2.8W左右。

1、97平米：8月成交，高層毛坯，單價2.89W，總價281W

2、110平米：10月成交，復(fù)式毛坯，單價2.78W，總價306W

這兩套的成交，雖然單價差異不大，但是配合當(dāng)初的售價，實際差價比數(shù)據(jù)夸張。

回顧一下紫金九號的開盤歷程，2020年末開盤，首次備案價99折，三棟樓，覆蓋連廊，板樓、復(fù)式。

其中連廊均價2.96W，復(fù)式3.3W，板樓3.3W。

此時再去對比，可以發(fā)現(xiàn)，8月成交那套97平，如果是開盤買入，價格大概2.94W左右，與觀湖郡那套類似，虧掉利息和辦證。

對于110套復(fù)式，即便開盤買入，也高達3.3W左右，相當(dāng)于虧本58W左右。

這還是最理想的狀態(tài)，如果是2021年高峰期，額外加價買入，復(fù)式這套虧本預(yù)計要達到90W（不包含利息等）。

可以說紫金九號，一個樓盤的兩個成交，直接把觀湖郡+和光塵樾的二手表現(xiàn)，都包含了。

對于這個當(dāng)初金山的地王，開盤數(shù)據(jù)并不差，根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)：

【名城紫金九號】：截止開盤當(dāng)天去化136套，去化率約為46%
【保利和光塵樾】：截止開盤當(dāng)天去化9套，去化率約為13%

回到項目自身，為什么復(fù)式虧本力度比連廊中戶大這么多？

簡單分析：項目雖然面積段不低，但是從整體定位來說，依然連剛改盤都差點意思，雖然容積率+地塊樓間距，都算不錯，奈何產(chǎn)品打造也一般。

對于復(fù)式樓，還有一個原因，即此前的入戶走廊，設(shè)計過于逆天。

從整個項目的客源匹配度來說，地緣剛需明顯更加匹配。

至于還未出現(xiàn)二手成交的那兩棟大平層，預(yù)計虧本可能最大。

項目情況

聊完它的負(fù)面，聊聊項目的正面信息，最好就是對比周邊。

對于紫金九號周邊，建發(fā)璽云、和璽都不是競品，從市場來看，龍湖天序、榕心映月，是同類型產(chǎn)品。

目前二手成交（未滿二）：紫金2.8W，天序2.7W，榕心3.3W。

先聊聊個人目前的實地感受，首先是社區(qū)以及周邊，紫金的地塊最方正，社區(qū)空間也是最優(yōu)，周邊即萬科里的商業(yè)公園，沒有過多油煙底商、噪音等，居住的體驗是足夠的，甚至可以說是最優(yōu)的。

其次是物業(yè)，僅以參觀者的角度，周邊的新盤物業(yè)，龍湖、綠城、建發(fā)，看上去都比名城物業(yè)來的口碑強。

實際體驗：名城物業(yè)保安依然年輕挺拔，管理也沒有太放松，天序的物業(yè)，進出地庫簡單詢問就放行，目前安商房已經(jīng)入住，后續(xù)預(yù)計管理難度更大，榕心的物業(yè)，坐著刷手機，進出簡單。

最后就是紫金當(dāng)初交房鬧出了維權(quán)，目前來看大門的人車分流由于市政還無法立刻解決，當(dāng)初的簡陋的健身器材已經(jīng)全部更換成跑步機等，小區(qū)的景觀效果，目前依然開啟。

可以說維權(quán)天下知，整改無人聞。

綜上，關(guān)于紫金九號，個人的感受，項目黃色外立面+紫銅大門，略顯美感不足，產(chǎn)品還是偏上個年代，社區(qū)設(shè)計也沒有過于出彩，加上當(dāng)初高峰期溢價太高，房企口碑也一般，交房鬧出維權(quán)，進一步消耗項目口碑。

單純從居住體驗，以及社區(qū)密度、物業(yè)管理來說，目前對比其他幾個樓盤，甚至更優(yōu)。

樓市擠壓

對于項目而言，目前對比當(dāng)初高峰期額外加價，虧損基本每平米都達到6-7K。

不同于東二環(huán)，其他在售新盤的價格擠壓，整個金山新盤并沒有太多供應(yīng)，這樣的局面下還出現(xiàn)這樣的大幅度價格下跌。

只能說明，金山板塊價值基本就是如此，無非當(dāng)初的溢價實在過于瘋狂。

此時就有個思考，以前說新盤降價會擠壓二手，如今二手降價是否擠壓新盤？

目前金山新盤，也就在售的城市之光，開盤以來賣的不錯，可惜是個大盤，還有一半庫存待售。

以克爾瑞最新的成交均價來看，萬科城市之光精裝均價2.9W左右。（部分連廊樓棟價格低一些）

如果簡單價格對比，目前紫金九號算上未滿二的稅費，已經(jīng)更萬科城市之光接近，無非差一個精裝。

兩個項目，一個位于金山生活區(qū)，周邊城建尚可，商圈、教育等雖然不優(yōu)但是也能用，一個位于工業(yè)區(qū)三環(huán)邊，周邊除了幾個產(chǎn)業(yè)園外，生活氣息忽略不計，最大的特點就是地鐵4號線。

此時，有個疑問：前幾年的金山綠軸PK現(xiàn)在的金山三環(huán)，哪里的區(qū)位更值錢？

當(dāng)初開盤2.9W，紫金等預(yù)期還是3.2W以上，如今售價依然2.9W，紫金二手已經(jīng)2.8W。

可以說新盤的價格比二手還硬，這么硬的底氣，可能還是去化數(shù)據(jù)尚可。

這一年，成光最大的對比就是南二環(huán)的四大金剛，價格接近，去化完勝。

如今比他們都貴的紫金，二手的表現(xiàn)如此，那這些項目的二手還有多少空間？

這可能也是福州目前新盤的通病，看不到倒掛的空間，交房后的二手別說保本，不虧本都難！

當(dāng)然，可能目前很多新盤也有降價，但是這種行為，大部分也不會出現(xiàn)所謂的倒掛。

從實際出發(fā)，有時候我們看到新盤降價，更多是因為周邊房價全面下調(diào)，或者自己當(dāng)初定價過高，降價后對比周邊市場，只能說性價比依然不高。

盤點總結(jié)

紫金九號，作為金山地王，依靠純商優(yōu)勢，在沒有過多供應(yīng)的板塊，做到不錯的去化，巔峰期更是做出額外加價的高溢價。

最終產(chǎn)品相對過時，加上交房出現(xiàn)維權(quán)，進一步削弱項目的市場信心，除此之外周邊的配套，雖然都有但都不出眾，對于地緣客的居住普通盤，這點也比較致命。

如今二手成交，對比高峰期，出現(xiàn)了大幅度的降價虧本。

對于購房者，面對庫存扎堆的板塊，需要警惕去化周期，面對庫存單一，同樣需要對比周邊次新的二手表現(xiàn)。

綜上，新盤定價，在福州整體來說都難有優(yōu)勢，二手的表現(xiàn)可能更具參考性。