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前兩天，“防水一哥”東方雨虹脫掉了馬甲——其將一個(gè)月前辛苦搶來的豐臺(tái)南苑地塊給賣了。

背后正主【中海地產(chǎn)】隨之浮現(xiàn)。

有人感慨，坐鎮(zhèn)北京多年的中海，今年也費(fèi)盡心思搞馬甲了。

不怪中海會(huì)焦慮。

這一年來，土拍場(chǎng)中“上京趕考”的外地房企變多，基本還都是手握龐大現(xiàn)金流的國央企。

連自己的兄弟——中建各局的地產(chǎn)平臺(tái)，也紛紛前來與中海同場(chǎng)競(jìng)技：

還是在豐臺(tái)，10月底郭公莊“雙子”地塊出讓，起拍總價(jià)117億元。

一宗被中海地產(chǎn)花54億元攬下，隔壁的鄰居則是中建八局旗下的地產(chǎn)平臺(tái)——中建東孚，以后難免會(huì)有一番產(chǎn)品對(duì)打。

中建東孚，總部在上海，主要發(fā)力華東區(qū)域�，F(xiàn)在開始拓展華北戰(zhàn)場(chǎng)，尤其在北京樓市，今年怒刷一頓存在感。

進(jìn)京不到一年，砸下90億

中建一局旗下的中建智地、中建二局旗下的中建玖合、中建三局旗下的中建壹品、以及中建五局旗下的中建信和，近年在北京市場(chǎng)皆有所布局。

八局算是來得晚的。

2022年年底，八局開始在北京市場(chǎng)蟄伏。

【朝陽平房鄉(xiāng)44號(hào)、45號(hào)兩地塊】出讓時(shí)，中建各局就有一半同場(chǎng)“廝殺”，其中也有八局的身影。

不過那時(shí)候八局運(yùn)氣不好，只是進(jìn)場(chǎng)陪跑了一圈。

今年明顯錦鯉附身了。

2月，中建東孚從華潤、首開、龍湖、廈門國貿(mào)、保利等十家開發(fā)商手上，花了14億+、溢價(jià)率15%搶下了【朝陽小紅門地塊】。

首次進(jìn)入北京市場(chǎng)，中建東孚團(tuán)隊(duì)面對(duì)媒體采訪時(shí)，表示自己十分激動(dòng)。

下半年，八局繼續(xù)補(bǔ)倉，出手更加豪橫。

10月底，【豐臺(tái)郭公莊621地塊】經(jīng)過27輪競(jìng)價(jià)后轉(zhuǎn)入搖號(hào)，中建東孚幸運(yùn)中簽，約76億元拿下地塊，比隔壁中海拿地價(jià)還貴了22億元。

今年截至目前，在北京土拍市場(chǎng)，中建東孚已經(jīng)砸下了90多億，在中建系地產(chǎn)平臺(tái)中，僅次于拿地王中海（145億元），且位列中建各工程局第一。

中建內(nèi)部的地產(chǎn)焦慮

在中建八子里，八局的資產(chǎn)規(guī)模最大、利潤最高。

旗下的地產(chǎn)平臺(tái)——中建東孚，無論是房地產(chǎn)開發(fā)營收規(guī)模，還是銷售業(yè)績，均在中建八子中排名第一。

不過，中建東孚還是有壓力。

一層來自于集團(tuán)。

早前有業(yè)內(nèi)分析，中建集團(tuán)的業(yè)務(wù)版圖里，因?yàn)榻ㄖ䴓I(yè)毛利率低，各個(gè)工程局需要地產(chǎn)業(yè)務(wù)來平衡業(yè)績與報(bào)表。

中建寄希望于地產(chǎn)業(yè)務(wù)拉升整體的盈利水平，這才有了中建各局發(fā)力地產(chǎn)的局面。

如今受行業(yè)景氣度影響，年報(bào)顯示，2022年中國建筑凈利潤同比下降11.1%，歸母凈利潤同比下降1.2%。

中建高層把盈利能力下降的原因主要?dú)w結(jié)于：地產(chǎn)業(yè)務(wù)效益下滑。

今年，中建找來了華潤置地原總裁吳秉琪就任中國建筑集團(tuán)有限公司黨組成員、副總經(jīng)理。

引入地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富的老將，或許是中建希望在地產(chǎn)業(yè)務(wù)有所破局。

管理方面，中建對(duì)各平臺(tái)也有一套考核指標(biāo)：主要包括建立健全以房地產(chǎn)快速去化、現(xiàn)金快速回流、有現(xiàn)金流支撐的效益等指標(biāo)為導(dǎo)向，指標(biāo)主要包括在手項(xiàng)目的拓展質(zhì)量、開發(fā)建設(shè)、銷售去化進(jìn)度等管控指標(biāo)，以及營業(yè)收入、利潤、現(xiàn)金流、銷售額等經(jīng)營指標(biāo)。

去化、銷售等關(guān)鍵指標(biāo)的提升，首先就需要擴(kuò)大規(guī)模，加大拿地投資速度。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-10月，中建東孚以164.66億元的權(quán)益拿地金額，位列行業(yè)29，也是八子中第一。

到上個(gè)月，中建東孚的權(quán)益銷售業(yè)績已經(jīng)達(dá)到414.9億元，行業(yè)排名21位，比去年同期進(jìn)步了17名。

中建東孚黨委書記、董事長左臣華在上個(gè)月召開的經(jīng)營會(huì)上仍表示，公司在前三季度雖取得了一定成績，“但全年指標(biāo)壓力偏大。”

逃不過的兄弟競(jìng)爭

此前，除上海之外，中建東孚的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要位于濟(jì)南、西安、南京這些二線城市。

當(dāng)行業(yè)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，像多數(shù)頭部國央企一樣，東孚希望在一線城市能有更多突破。

當(dāng)瞄準(zhǔn)新市場(chǎng)進(jìn)擊時(shí)，中建東孚也承受了自家兄弟帶來的另一層壓力。

在北京，東孚拿地聲量雖大，但還尚未站穩(wěn)陣腳。

今年4月，北京朱辛莊地塊拍賣，中建系幾乎“全員出席”的局面，引起其他開發(fā)商不滿。

之后，北京不少地塊在拍賣都加上了限制：禁止同一集團(tuán)成員企業(yè)同時(shí)競(jìng)買一宗地塊。

中建服從規(guī)則，但內(nèi)部也出現(xiàn)了幾種聲音：拿地將是“中海為主”“各局按照深耕區(qū)域進(jìn)行協(xié)調(diào)”。

若是從上述安排來看，中建東孚并不占優(yōu)勢(shì)。

中建八子中，部分平臺(tái)與近郊區(qū)域官方建立了密切合作，像一局早就深耕房山，是當(dāng)?shù)劁N冠的�？�；三局的主戰(zhàn)場(chǎng)則在大興。

并且有時(shí)候各局之間也會(huì)進(jìn)行聯(lián)合拿地操作，但中建東孚目前還是孤軍作戰(zhàn)。

另外中建東孚產(chǎn)品在市場(chǎng)的存在感也不強(qiáng)。其在北京的首發(fā)項(xiàng)目——位于朝陽四環(huán)邊上的【中建星光里】去化并不理想。

截至目前，北京市住建委官網(wǎng)顯示，半年以來該項(xiàng)目已簽約套數(shù)僅不到100套。

對(duì)比之下，二局的玖合府、三局的中建壹品學(xué)府公館都是去年的日光盤；而一局兩年內(nèi)也憑借【中建宸園】【中建宸廬】、兩座【國賢府】的產(chǎn)品力站穩(wěn)中高端市場(chǎng)。

不論是叫好的產(chǎn)品，還是叫座的銷量，中建東孚都尚未夠到。

而拿到手的的豐臺(tái)地塊，未來項(xiàng)目還要面臨與跟市場(chǎng)第一的中海pk。

當(dāng)面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)云變動(dòng)，八局能否像掏腰包時(shí)從容，還有待觀察。