前段時間，在萬科的“股東站臺會”上，郁亮說過：市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。

目前還存在的難點是“想買”的問題。

想刺激購買欲，定價策略很關(guān)鍵。

月初時，拼多多市值一度超過阿里，就側(cè)面反映出了，在經(jīng)濟趨緩大背景下，消費趨勢更偏重“性價比”。

何況掏空六個荷包的買房。

這道理，想買房的懂、開發(fā)商也懂，但競品項目、老業(yè)主、監(jiān)管層懂又不想懂。

0.5成首付、75折、高傭金 引發(fā)競品不爽

深圳龍華區(qū)，據(jù)壹線君打探到，這里有好幾個樓盤，正在明里暗里打著“價格戰(zhàn)”。

比如位于龍華中心區(qū)的富基云瓏府（備案名“云瓏府”），前段時間傳出0.5成首付，或7.7折總房款促銷。

云瓏府項目2022年12月入市，主流戶型為123-155㎡，備案均價約6.4萬/㎡，總價不低。

4月份，該項目就推出了85折活動；隨后，又推出“買一送一”活動：即買一套云瓏府房子，送東莞一套房子的部分首付或開發(fā)商旗下深圳大鵬區(qū)的一套統(tǒng)建住房。

但，這些手段都沒有“贏得市場”。

截至12月7日晚，251套房源中，只去化了37套，去化率不到15%。

于是，這個項目直接推出了0.5成首付，或7.7折：

• 0.5成首付，總價按照房屋備案價銷售，這一模式，滿足條件的購房者需要準備3成首付，待完成簽約后，開發(fā)商會將2.5成首付返還給購房者。
• 而直接打折模式，項目總房款按備案價打7.7折，但購房者需要付3成首付。

還有些項目，采取的是把“返還傭金”——開發(fā)商把讓利空間給到渠道，買房人找中介買房，有的可以打到8.5折，有的甚至7.5折。

但這個折扣，需要賣出去后，開發(fā)商返傭給中介，中介返給購房人。

據(jù)當?shù)刂薪榻榻B，卓越和奕府、佳兆業(yè)在深圳的部分樓盤，都采取了此類優(yōu)惠方式。

有“打骨折”的，自然就沒有人愿意去買原價的。

這一下，周邊競品全不干了，深感震驚、強烈譴責。

剛買房就虧本 老業(yè)主集體投訴

老業(yè)主更坐不住了，直接投訴監(jiān)管部門。

月初，多位合肥偉星濱江道（濱宸里）的老業(yè)主們，打12345投訴、上政府網(wǎng)站留言：項目惡意降價惡意降價，涉嫌擾亂市場。

據(jù)自媒體介紹，這些老業(yè)主之前買入單價在2.8萬/㎡左右。但最近濱江道計劃清倉最后兩棟，售價下調(diào)到2.1-2.3萬/㎡，和前四批次的單價比起來，相當于打了85折。

同樣時間，有蘇州網(wǎng)友投訴稱：高新區(qū)保利時光印象雅苑項目，同樓層同戶型，位置更差的邊戶，2個月降了6萬。“短短兩三個月居然如此降價，說明當時價格虛標�！�

另有網(wǎng)友表示，蘇州市相城區(qū)保利云上流光項目，此前以8折價格銷售，之后直接降到了75折，總價一降再降。

南京，電建瀧悅雅頌的業(yè)主，投訴在自己買房3個月后，開發(fā)商已經(jīng)在備案價格基礎上降價接近20%出售。甚至有部分樓層部分戶型，價格已跌回周邊10年前二手房價格。

武漢，多位光谷偉星星悅廣場的老業(yè)主投訴，買房時單價2-2.2萬/㎡左右，但后來項目大幅降價至1.3-1.6萬/㎡。以1套100平方米的房子來算，不到一年，還沒開始交房，就損失了40-50萬元。

成都，有網(wǎng)友投訴，東部新區(qū)簡州新城的保利中糧湖光錦云，“惡意降價擾亂市場”，項目拿證價格1.5-1.7/㎡，現(xiàn)在以9000元/㎡均價銷售，降幅達到40%以上。

惠州，網(wǎng)友也在”領導留言板”上投訴該地包括保利陽光城在內(nèi)的部分樓盤，違反之前的”限跌令”，市場出現(xiàn)7折甚至5折的折扣，還沒收房，房價又虧了幾十萬。

深圳，龍華區(qū)中海聞華里老業(yè)主留言稱，該樓盤用工抵房的名義變相打折賣房——工抵房直接降價60萬元銷售。

該老業(yè)主表示，不是不允許樓盤根據(jù)實際情況進行打折銷售，壞的樓層95折，其他樓層97折也是允許的，但是他們直接降價60萬元，作為老業(yè)主心理上是無法承受的。

諸如此類的投訴，已是不勝枚舉，老業(yè)主們已開始崩潰。

監(jiān)管兩難：想活絡樓市又擔心擾亂市場

這時候，需要有人能出來主持公道。

但接收意見的監(jiān)管部門，更是兩難。

一方面，他們是希望促進樓市去化的，傾向”把市場的交還給市場”，不再對新房定價進行過多干預。

南京市房地產(chǎn)交易登記中心商品房銷售管理中心表示，“對房企降價沒有規(guī)定。在核驗購房合同的時候，系統(tǒng)會將成交合同和備案價進行比對。不高于該價格，合同都能通過”。

蘇州高新區(qū)住建局也和媒體反饋：“樓盤銷售的房源本身屬于商品，如果不允許開發(fā)商降價促銷，有可能導致企業(yè)資金鏈斷裂，項目出現(xiàn)爛尾的風險。”

但另一方面，面對那么多的民生投訴，又不可能不理睬。

尤其，之前不少城市還出臺過“限跌令”——2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多房企都曾試圖通過降價促進銷售量，當時全國有二十余個城市發(fā)布了“限跌令”，防止擾亂市場，形成“惡性競爭”。

當時，這些城市限跌的幅度多數(shù)是備案價的85折。有的城市限跌幅度更少，比如合肥，僅為備案價下浮5%。

眼下，這些“限跌令”都還并沒有明文取消。

一些城市的住建局，按照“原則”，選擇“約談降價房企”。

上文提及的幾個大幅降價項目，后來：

• 合肥偉星濱江道發(fā)布聲明，表示還處在登記階段，尚未正式對外銷售，具體價格以雙方簽訂的《商品房買賣合同》簽署約定為準；
• 武漢偉星光谷星悅廣場項目的銷售被房管局叫停了三天；
• 成都簡陽的”保利湖光錦云”，被相關(guān)部門以”由于價格波動過大，涉嫌擾亂房地產(chǎn)市場正常秩序”為由，暫停辦理網(wǎng)簽備案；
• 惠州保利陽光城也因降價促銷被當?shù)刈〗ň忠笳摹?/li>

但中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認為，過去雖有很多地方出臺“限跌令”，但時間長了以后，大家發(fā)現(xiàn)“限跌令”不能真正控制房企的降價行為。

比如有地方政府規(guī)定樓盤打折幅度不超過備案價15%，房企在實際操作中雖然號稱不打折，卻有很多其他名目，比如送幾年物業(yè)管理費、送車位，甚至還有房企送黃金、送現(xiàn)金，限跌令其實早已“名存實亡”。

他認為，許多地方政府之所以放開對新房價格的限制，是為了保住房地產(chǎn)市場流動性。

“如果一味限制房企降價，市場完全沒有流動性、完全僵住，反而會帶來更多問題與矛盾，所以現(xiàn)階段還是要讓市場發(fā)揮它的價格調(diào)節(jié)機制，讓交易量爬升起來，房地產(chǎn)銷售端才有恢復的可能性。”