前海時(shí)代三期開(kāi)盤(pán)日光，270套、套均1850萬(wàn)的千萬(wàn)級(jí)豪宅被一搶而空的消息，在2023年的歲末，突然燃起了一把烈火，此后，深圳樓市到底有何變化？

淘哥踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在深圳核心區(qū)域，無(wú)論新房，還是二手的銷(xiāo)售正在悄悄提速。

在南山某半山豪宅，淘哥就得知，很多有海外留學(xué)背景的高知精英，比如深圳大學(xué)的教授、三甲醫(yī)院的醫(yī)生、公務(wù)員、IT新興企業(yè)的高管、金融業(yè)的高管、私企老板等，都在買(mǎi)入。

有心人更是關(guān)注到一個(gè)數(shù)據(jù)：2023年12月，深圳二手房成交已經(jīng)到了3544套，遠(yuǎn)超前幾個(gè)月的水平，接近行情最好的3月份（3949套），是全年第二高。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？淘哥團(tuán)隊(duì)訪談了一些開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，認(rèn)房不認(rèn)貸、二套房首付降至4成后，很多人認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)改善的好時(shí)機(jī)，都在趁機(jī)賣(mài)掉手上的一些舊房子、差房子、小房子，實(shí)現(xiàn)從郊區(qū)換到核心、以小換大、以舊換新的改善居住需求。

深圳的中產(chǎn)階級(jí)們，確實(shí)在加快改善的步伐，為此他們甚至愿意以較低的價(jià)格盡快出掉手頭舊房子，以換取資金和名額，盡快入手改善型的優(yōu)質(zhì)新房，所以導(dǎo)致近期二手房?jī)r(jià)又出現(xiàn)下降。

這些現(xiàn)象，或許是我們判斷2024年的深圳樓市，做樓市買(mǎi)賣(mài)決策所需要留意的。

01.

錯(cuò)過(guò)安托山

很多人后悔了六七年

淘哥團(tuán)隊(duì)訪談了南山的某半山豪宅“瓏樾山”，就發(fā)現(xiàn)了很多中產(chǎn)階級(jí)改善置換的案例。這個(gè)樓盤(pán)近北環(huán)大道，矗立在塘朗山之上。

有意思的是，雖位于半山之上，但瓏樾山一路之隔，就是7號(hào)線地鐵口深云站。

實(shí)拍圖

從此站出發(fā)，3站可換乘車(chē)公廟樞紐，去到福田CBD、南山科技園、后海、深圳灣、寶中、機(jī)場(chǎng)等各大中心。

自駕通達(dá)性也很高。

目前，瓏樾山出門(mén)即可上北環(huán)大道、龍珠大道，再通過(guò)京港澳高速、僑城東路、北環(huán)大道、深南大道等主干道，能快速抵達(dá)南山科技園、福田CBD、后海、深圳灣（如下圖所示）。

截圖自高德

瓏樾山旁邊還有龍?jiān)坡窎|延道路段（規(guī)劃）和僑城東路北延通道（在建），前者連通南山，后者是深圳中軸西翼快速新通道，串聯(lián)起深圳灣超級(jí)總部、車(chē)公廟、安托山、西麗湖國(guó)際科教城等區(qū)域。

這兩條路建成后，瓏樾山通達(dá)深圳各大龍頭高地的效率將進(jìn)一步增強(qiáng)。

深圳核心區(qū)域的半山豪宅本就稀缺，像瓏樾山這種臨近地鐵口和主干道，能同時(shí)享受山野靜謐和城市繁華的半山豪宅，更是罕見(jiàn)。

和占位同樣有意思的是地段，從深圳樓市板塊劃分上來(lái)看，瓏樾山位于安托山板塊。

安托山與南山華僑城、福田香蜜湖豪宅區(qū)連成一片，是深圳原有城市中心+豪宅區(qū)的延伸。

示意圖 僅供參考

這種天然的地緣優(yōu)勢(shì)，決定：安托山能同時(shí)享受福田+南山雙中心的產(chǎn)業(yè)、人口、購(gòu)買(mǎi)力等資源。

地緣優(yōu)勢(shì)之上，安托山還擁有豐盛的山林、公園等生態(tài)資源，負(fù)氧離子含量是福田中心區(qū)的4倍，比很多度假景區(qū)空氣都要清新。

示意圖

此外，安托山周邊還匯聚了安托山博物館群（規(guī)模和故宮相當(dāng)）、何香凝美術(shù)館、OCT當(dāng)代藝術(shù)中心、山姆會(huì)員店等國(guó)際級(jí)配套。

周邊配套示意圖

這種兼具自然生態(tài)、優(yōu)質(zhì)配套的優(yōu)勢(shì)，決定：安托山能吸引并留下南山+福田雙中心的優(yōu)質(zhì)購(gòu)買(mǎi)力。

正是由于核心地段+優(yōu)越生態(tài)+高規(guī)格配套的多重buff加持，安托山正在成為深圳灣之后，深圳最具傳奇色彩的豪宅區(qū)。

有多傳奇呢？

這是淘哥最近看到的一條朋友圈：安托山這幾個(gè)盤(pán)，一直是很多購(gòu)房者心中的痛，當(dāng)初愛(ài)理不理，現(xiàn)在高攀不起。

配圖是2017年-2019年安托山幾個(gè)新盤(pán)的入市價(jià)格，在9.2-9.97萬(wàn)/平。

而現(xiàn)在，雖然深圳行情慘淡，很多房子價(jià)格已經(jīng)跌回2017年之前，但安托山萬(wàn)科臻山府的主力成交價(jià)格，依然在15萬(wàn)+/平，比入市價(jià)格高出50%以上。

可以說(shuō)，安托山是2017-2018年至今，深圳為數(shù)不多的，買(mǎi)房子真正賺到了錢(qián)的地方。

還有一個(gè)數(shù)據(jù)，也能印證安托山的含金量。

2023年，安托山的網(wǎng)簽占比平均值高達(dá)約97.89%，超過(guò)前海三灣、華僑城、科技園、寶中等一眾熱門(mén)區(qū)域，排名深圳第一。

圖源深圳壹地產(chǎn) 數(shù)據(jù)來(lái)源深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)、鵬城好屋，統(tǒng)計(jì)于2023年12月28日，不完全統(tǒng)計(jì)，僅供參考

所謂真金不怕火煉，經(jīng)過(guò)幾年的高壓檢驗(yàn)，驀然回首，原來(lái)安托山才是深圳樓市那塊最抗打的“真金”，也難怪具有劃時(shí)代創(chuàng)新引領(lǐng)力的豪宅瓏樾山會(huì)誕生在這里。

02.

原來(lái)豪宅生活

還可以這個(gè)樣子

安托山雖好，但并不足以成為高知人群選擇瓏樾山的全部理由。

選擇一套房子歸根結(jié)底是選擇一種生活，所以最后起決定作用的，往往是產(chǎn)品力。

前文提及，安托山生態(tài)環(huán)境很好，瓏樾山則更是占盡安托山的天時(shí)地利。

講個(gè)鮮為人知的事情，瓏樾山位于生態(tài)保護(hù)線之內(nèi)，腳下的土地，之前是用來(lái)種植沉香的。

沉香被譽(yù)為“香中之王”、“軟黃金”，極其珍貴，對(duì)生長(zhǎng)環(huán)境要求很高，需要富含有機(jī)且疏松透氣的土壤、溫暖濕潤(rùn)的氣候、充足的日照，土質(zhì)、溫度、濕度都要恰到好處。

由此可見(jiàn)，瓏樾山的環(huán)境有多優(yōu)越，從宜居和健康層面而言，說(shuō)是能秒殺很多海景、湖景豪宅也不為過(guò)。

更稀缺的是，在如此優(yōu)越的自然生態(tài)條件之上，瓏樾山還是一個(gè)容積率僅約3.62的低密產(chǎn)品。

隨著深圳核心區(qū)的深度開(kāi)發(fā)，超高層新盤(pán)成為主流，一些10萬(wàn)+豪宅的容積率已經(jīng)去到了7甚至10以上，前段時(shí)間日光的前海時(shí)代三期，密度已經(jīng)算低了，但容積率也有約4.52。

對(duì)比之下，瓏樾山約3.62的容積率，真是難得一見(jiàn)。

瓏樾山園林實(shí)拍圖

如果說(shuō)優(yōu)越生態(tài)和低密是瓏樾山出生自帶的光環(huán)，那么具體的樓盤(pán)打造，則真正彰顯了瓏樾山顛覆傳統(tǒng)的“頂級(jí)豪宅設(shè)計(jì)思維”。

看好了。

傳統(tǒng)的半山豪宅，多采用背靠山林的設(shè)計(jì)，但是瓏樾山卻不走尋常路，采用了半環(huán)抱的建筑布局。

看下圖，瓏樾山三面環(huán)山，建于半山之上，由4棟高低錯(cuò)落的建筑組成，一字排開(kāi)、呈半圍合之勢(shì)，將塘朗山“擁抱入懷”。

瓏樾山效果圖

從沙盤(pán)的塘朗山視角看過(guò)去，項(xiàng)目與塘朗山融為一體的感覺(jué)更加明顯。

瓏樾山沙盤(pán)實(shí)拍圖

同時(shí)，瓏樾山采用臺(tái)地式設(shè)計(jì)，并在底部做了架空層，項(xiàng)目的3樓，相當(dāng)于隔壁佳兆業(yè)香瑞園的6-7樓。

此外，瓏樾山還打造了登山道，可步行登頂塘朗山。

這一連串的設(shè)計(jì)下來(lái)，瓏樾山至少達(dá)到了3種效果：

一是將約15000畝的塘朗山變成為了自己的后花園。

二是私密性拉滿，想象一下，陽(yáng)臺(tái)、客廳或者臥室、浴室外是綠意蔥蘢的山野，居家隱私是不是完全不會(huì)有意外暴露的風(fēng)險(xiǎn)。

在觀景陽(yáng)臺(tái)圍爐煮茶

三是視野無(wú)敵，就算低層也擁有郁郁蔥蔥的山野景觀享受，非常爽。

突破性的建筑設(shè)計(jì)之外，事關(guān)生活享受的配套設(shè)計(jì)思維，也徹底顛覆了傳統(tǒng)。

豪宅到底需要什么樣的配套？

雖然每個(gè)豪宅項(xiàng)目因地段不同、環(huán)境不同、底蘊(yùn)不同，會(huì)有各自的特色和風(fēng)格，但瓏樾山的配套設(shè)計(jì)，是最近幾年最讓淘哥眼前一亮的。

因?yàn)榄囬猩街苓叡旧硪呀?jīng)聚集了很多城市頂尖的商業(yè)、文體、藝術(shù)等配套，繁華也好、詩(shī)意也好、煙火氣也罷，都觸手可及，所以瓏樾山摒棄了傳統(tǒng)大眾配套的引入，做了很多定制級(jí)、私享級(jí)的配套。

以底商為例，瓏樾山引入的ARKAS咖啡館，完全是一個(gè)藝術(shù)空間，非常有格調(diào)，能容納很多生活場(chǎng)景。

不管是一個(gè)人喝咖啡、看書(shū)、辦公、打游戲，還是和朋友聊天，或者舉辦一個(gè)小型沙龍分享會(huì)，這里都能滿足。

ARKAS咖啡館實(shí)拍圖

不僅如此，據(jù)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商還將依托ARKAS成立一個(gè)全球好物甄選平臺(tái)，能買(mǎi)到世界各地的好物，甚至包括應(yīng)季新鮮食物。

劃重點(diǎn)，這個(gè)平臺(tái)只對(duì)業(yè)主開(kāi)放，約等于一個(gè)定制型的私享山姆會(huì)員店。

此外，瓏樾山在架空層打造了健身房、私宴廳、茶室等高端會(huì)所，和很多項(xiàng)目只是開(kāi)放了休閑空間不同，瓏樾山是真正把這些高端會(huì)所進(jìn)行了深入運(yùn)營(yíng)。

雖然還未入伙，但私宴廳已經(jīng)配置好沙發(fā)、餐桌、餐椅、烤箱、冰箱等物品，業(yè)主只要下過(guò)定金，就能享受這些配套，項(xiàng)目物業(yè)會(huì)有專(zhuān)人服務(wù)，完全能滿足朋友聚餐、商務(wù)宴請(qǐng)等需求。

私宴廳實(shí)拍圖

更不可思議的是，瓏樾山還打造了臺(tái)地式山林無(wú)邊際泳池，池水與山林相接，宛若在森林里游泳，媲美新加坡五星級(jí)酒店。

據(jù)說(shuō)這個(gè)泳池因?yàn)樾枰昝赖木€條，施工難度是普通工藝的10倍以上。

這種設(shè)計(jì)，在深圳還是首個(gè)。

無(wú)邊際泳池實(shí)拍圖

以上這些配套服務(wù)已經(jīng)夠驚艷、夠別致了吧？更厲害、更獨(dú)特的是，塘朗山腳下有一個(gè)深云文體公園，四面環(huán)山，私密性極佳。

這里設(shè)有咖啡館以及足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、壁球館、擊劍館等專(zhuān)業(yè)級(jí)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，并配備國(guó)家一級(jí)運(yùn)動(dòng)員、前省隊(duì)運(yùn)動(dòng)員作駐場(chǎng)教練，很多深圳灣業(yè)主都會(huì)專(zhuān)門(mén)前去運(yùn)動(dòng)、玩樂(lè)。

深云文體公園 圖源深圳地鐵

就是這樣一個(gè)地方，瓏樾山竟然打造了一條專(zhuān)屬通道，一腳油門(mén)就能到深云文體公園，而且還能享受業(yè)主才有的私享服務(wù)。

不得不佩服，瓏樾山的配套設(shè)計(jì)思路，讓業(yè)主的生活充滿了定制級(jí)的尊貴和愉悅，如此國(guó)際化的享受，怪不得很多有海外留學(xué)背景的高知人群選擇買(mǎi)在這里。

03.

硬核指標(biāo)遙遙領(lǐng)先

深圳2024改善豪宅之王

回歸產(chǎn)品，瓏樾山的戶(hù)型打造也是深圳新豪宅的領(lǐng)先水準(zhǔn)。

瓏樾山最近新推了樓王單位，擁有非常硬核的領(lǐng)先數(shù)據(jù)：

1、約200平+的稀缺大平層住宅。

瓏樾山在售主力戶(hù)型為建面約193平的4房2廳3衛(wèi)、建面約268平的5房2廳4衛(wèi)，是深圳核心區(qū)非常罕見(jiàn)的大戶(hù)型住宅。

戶(hù)型示意圖

2、2梯2戶(hù)、專(zhuān)梯入戶(hù)。

3、層高3.6米。

注意這個(gè)層高，這是福田、南山目前在售豪宅中，唯一一個(gè)能做到3.6米層高的項(xiàng)目。

4、使用率接近約90%（含贈(zèng)送）。

什么概念？這幾年，深圳核心地段很多新盤(pán)的使用率只有75%左右，對(duì)比之下，同樣是建面約200平的房子，瓏樾山的實(shí)用空間要高出約15%，也就是約30平，非常優(yōu)異。

5、大橫廳設(shè)計(jì)，最大面寬超10米。

大橫廳作為這幾年的“新秀”，能帶來(lái)更少的空間浪費(fèi)，更顯闊綽，代表了人居迭代升級(jí)的方向，更具領(lǐng)先性。

樣板間示意圖

6、建筑布局類(lèi)似板樓，南北通透、戶(hù)戶(hù)瞰山、視野無(wú)敵、通風(fēng)采光一絕。

比如建面約268平的5房，南北4陽(yáng)臺(tái)，270°景觀視野、4開(kāi)間朝南、南向采光面高達(dá)約16.1米、完全是有錢(qián)人終極改善居所的樣子。

樣板間陽(yáng)臺(tái)景觀實(shí)拍

看完瓏樾山的戶(hù)型，淘哥腦海只有一個(gè)詞：遙遙領(lǐng)先。

同樣遙遙領(lǐng)先的還有產(chǎn)品力。

瓏樾山的入戶(hù)大堂、架空層休閑空間、無(wú)邊際泳池已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)，從很多細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，都能感受到項(xiàng)目強(qiáng)迫癥級(jí)別的審美。

瓏樾山外立面采用玻璃幕墻+鋁板，對(duì)標(biāo)深圳最經(jīng)典豪宅之一的紅樹(shù)西岸，歷久彌新。

但是傳統(tǒng)之中又有突破，入戶(hù)大堂的藍(lán)色琺瑯裝飾，和山林、泳池相呼應(yīng)，更顯靈動(dòng)。

瓏樾山實(shí)拍圖

園林融入了很多曲線和流水元素，充滿生命力，無(wú)邊際泳池雖然施工難度很大，但完成度很高，美的像設(shè)計(jì)圖。

左側(cè)為效果圖 右側(cè)為實(shí)拍圖

據(jù)說(shuō)，很多客戶(hù)看完瓏樾山，都會(huì)被其精良的品質(zhì)吸引，瘋狂心動(dòng)，對(duì)此，淘哥表示感同身受，畢竟，看完之后也很想來(lái)一套。

04.

談?wù)剬?duì)瓏樾山的4點(diǎn)看法

最后，結(jié)合深圳樓市的當(dāng)下和未來(lái)，淘哥談一下對(duì)瓏樾山的看法。

1、瓏樾山很多設(shè)計(jì)顛覆了傳統(tǒng)，是真正融入了國(guó)際化生活思維和理念的新一代豪宅作品。

如果說(shuō)深圳灣1號(hào)重新定義了海景豪宅，那么瓏樾山就重新定義了半山豪宅。

這種作品，將成為深圳豪宅史的一個(gè)標(biāo)桿、一個(gè)時(shí)代記憶。

瓏樾山實(shí)拍圖

2、瓏樾山具備地段的核心性、不可復(fù)制性，產(chǎn)品打造又具備稀缺性、唯一性，是無(wú)法被模仿和超越的豪宅經(jīng)典。

就像“表王”百達(dá)翡麗的手表一樣，是一種可以家族傳承的收藏級(jí)作品。

3、自此，安托山又多了一個(gè)能和深圳灣豪宅叫板的作品，名譽(yù)度和豪宅天花板被拔升。

4、瓏樾山作為改善豪宅中的龍頭，是深圳樓市的希望所在，價(jià)值空間還很有想象力。

雖然很多人現(xiàn)在比較悲觀，但淘哥作為在深圳樓市摸爬滾打了20多年的從業(yè)者，經(jīng)歷了太多次周期起伏，每次市場(chǎng)回撤都會(huì)有人覺(jué)得樓市不行了，但其實(shí)次次結(jié)果都差不多。

雖然本次樓市相較于之前確實(shí)有一些大環(huán)境、大趨勢(shì)的變化，但淘哥一直堅(jiān)定認(rèn)為——深圳樓市一定能起來(lái)，只不過(guò)分化會(huì)再次加劇。

未來(lái)，深圳非核心區(qū)域和核心區(qū)域，剛需和改善，完全變成了兩個(gè)賽道，前者可能表現(xiàn)平平，但像瓏樾山這種核心地段的稀缺優(yōu)質(zhì)改善豪宅，屬于被錯(cuò)殺的標(biāo)的，日后一定能回歸正常估值、甚至再創(chuàng)新高。

這不是淘哥的直覺(jué)推斷，而是涉及很多邏輯，比如通脹和稀缺資產(chǎn)的關(guān)系、深圳改善需求的壓抑和釋放、深圳保障房對(duì)剛需市場(chǎng)的沖擊等，這里淘哥不再展開(kāi)論述，只講最核心、最關(guān)鍵的一個(gè)預(yù)判。

淘哥對(duì)未來(lái)一年的判斷是：

美聯(lián)儲(chǔ)停止加息，中美利差縮小，美元指數(shù)到頂，人民幣匯率升值，我國(guó)貨幣政策空間更大。同時(shí)，美元重回寬松后，全球各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)都會(huì)反彈。

目前，一線城市都出臺(tái)了降低二套首付、認(rèn)房不認(rèn)貸等支持改善置業(yè)的松綁預(yù)期，疊加全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境逆轉(zhuǎn)預(yù)期，明年4-5月，一線樓市很可能會(huì)迎來(lái)高潮。

目前，深圳二手房月成交剛剛突破4000套，如果能上升到5000-6000套，改善豪宅的筍盤(pán)很快就會(huì)消失。

淘哥預(yù)計(jì)，深圳春節(jié)后會(huì)有一個(gè)小陽(yáng)春，改善豪宅價(jià)格很快會(huì)上來(lái)。

總之，深圳改善豪宅的前景就是——補(bǔ)漲會(huì)遲到，但一定不會(huì)缺席。

所以，對(duì)瓏樾山這種優(yōu)質(zhì)改善豪宅有興趣的朋友，真心建議現(xiàn)在就要抓緊看房、早做準(zhǔn)備了。