我是紫沐，這是我第377篇日記。

最近金融城的瓜有點多。

一邊，有網(wǎng)紅盤業(yè)主和買家談好了價格，要簽約了卻選擇不賣。

理由是，堅定看好2024年金融城樓市回漲。

另一邊，有網(wǎng)紅地塊開拍前以為會上演龍爭虎斗。

等真開拍了，卻連報價的都沒一個。

所以金融城在廣州這么多板塊里，堪稱是多空博弈最激烈的。

所以，金融城到底還有沒有未來？

作為買家，還值不值得買？

作為業(yè)主，還值不值得長持？

這次和大家好好聊聊。

金融城業(yè)主捂盤不賣是咋回事？

這個事發(fā)生在網(wǎng)紅盤駿景花園。

產(chǎn)品呢，是116㎡的南向望花園主套三房。

說實話產(chǎn)品在駿景里面算很不錯的。

上一輪行情同類產(chǎn)品成交單價都是6萬+。

而這位業(yè)主和買家談好的價格，總價在630萬左右，單價在5.4萬左右。

保守估計比巔峰期回撤了15%。

而業(yè)主選擇不賣的原因有三個：

1.覺得賣太便宜了。

2.覺得自己的產(chǎn)品好，不愁賣。

3.打算置換去買的大平層新房一直不降價。

所以就發(fā)生了明明談好價，最終卻捂盤不賣這么個事。

如何評價這個操作？

我覺得如果準(zhǔn)備做向上置換，賣掉會比較好。

什么叫向上置換？

就是他賣掉這套600多萬的，轉(zhuǎn)頭去買1200萬的，就叫向上置換。

以前的文章分析過很多次，未來能分享土地紅利的，都是改善型以上的資產(chǎn)。

而1200萬，能在廣州買到對應(yīng)的改產(chǎn)型產(chǎn)品。

所以換房會更保值，房價漲幅也更有想象力。

現(xiàn)在繼續(xù)持有，雖然這類110+面積段的南向主套三房產(chǎn)品，在駿景內(nèi)部確實能打。

但這個總價對應(yīng)的購買力群體，未來幾年的賺錢能力還是偏弱一點。

你的目標(biāo)買家收入沒起來，房價想有很好的表現(xiàn)，就比較難。

算是保值有余，增值不足。

所以這房子沒賣我覺得是有點可惜。

在年底這個筍盤比較多的階段，能完成賣一買一，節(jié)奏其實會非常好。

還有個疑問是，他說打算置換的新房大平層一直沒降價。

我想了想，核心區(qū)沒降價的新房，好像只有琶洲南了。

而單價13萬+的琶洲南，我覺得性價比不高，原因可以搜搜以前的文章。

如果他在核心區(qū)名下沒有其他頂級稀缺資產(chǎn)的話，感覺可以換個買房思路，沒必要死磕琶洲南。

現(xiàn)在金融城的房子該不該賣？

我覺得很多人有個誤區(qū)，覺得金融城地段牛逼，就可以隨便買。

但在這個分化的年代，產(chǎn)品都遵循二八定律。

就連珠城都一堆坑盤不能碰，何況是金融城。

那些三四線小樓盤就不說了，能找到接盤俠就趕緊出。

網(wǎng)紅標(biāo)桿盤，比如蘭亭、美林、盈彩、城假這些，不好的產(chǎn)品同樣要賣。

什么叫不好的產(chǎn)品？

低樓層、大兩房是肯定要賣的。

不帶主套的小三房，有能力也置換掉。

因為金融城現(xiàn)在挺卷的。

比如內(nèi)部的珠江花城就是個大卷王，300來萬就能買主套三房。

光憑這一點，就能把這些二手網(wǎng)紅標(biāo)桿的大兩房給打趴下。

而且別忘了，旁邊還有老黃埔這個大貨倉。

以現(xiàn)在新產(chǎn)品動輒110%的實用率，以后新產(chǎn)品出來了，大多數(shù)人都會選老黃埔新房。

多坐幾個站，就能買到實用率高30-40%的新房，對追求性價比的剛需來說，吸引力太大。

所以金融城的房子該不該賣，得看你手上拿的是啥。

蘭亭中高層安靜四房，和普通樓盤低層大兩房，做法完全就不一樣。

金融城網(wǎng)紅地塊流拍的原因是什么？

我覺得說白了，就是性價比太低。

黃村這塊地，地段在金融城最多算二流。

廣園以北先降一檔，非奧體中心區(qū)域再降一檔，不近地鐵+周邊環(huán)境差+沒有好學(xué)位再降一檔。

所以把它歸類到二流地塊，都算是抬舉了。

而且總建面不到6萬㎡，小地塊又做不了優(yōu)質(zhì)大盤，整體硬傷比較大。

但就這么塊硬傷地，算上配建樓面價竟然要4.5萬/平。

光看價格，都快趕上前段時間賣出去的世界大觀二期了。

開發(fā)商又不是傻子，高價接盤硬傷小地塊的事干嘛要做呢。

雖然金融城流量高，導(dǎo)致這塊地的熱度不低。

但在大家都求穩(wěn)的大背景下，流拍真的很正常，并不代表金融城整個板塊不行了。

金融城在廣州到底算不算好板塊？

前段時間金融城北區(qū)控規(guī)調(diào)整。

簡單說，就是新增了更多的宅地、教育用地和商務(wù)用地。

并且不再限制北區(qū)的主業(yè)態(tài)為傳統(tǒng)金融業(yè)。

我覺得這對金融城的發(fā)展是件好事。

在過往的文章中，我說金融城未來五年都排不進廣州前三。

有很大的原因，就是它的產(chǎn)業(yè)發(fā)展太慢。

雖然引進了不少金融企業(yè)，但這數(shù)量連起步區(qū)都吃不飽，更別說北區(qū)了。

所以這時候把北區(qū)的業(yè)態(tài)擴寬，是件好事，會讓產(chǎn)業(yè)布局更快兌現(xiàn)。

有人說控規(guī)調(diào)整，宅地變多了，會稀釋金融城住宅的稀缺性。

這點我不敢茍同。

因為新增的宅地就兩宗，體量也不算大，很難影響供需關(guān)系。

相反，新增的教育用地和商務(wù)用地，對金融城的好處非常明顯。

能緩解金融城目前優(yōu)質(zhì)教育資源和商業(yè)資源缺失的問題。

我覺得預(yù)算在600-1200萬這個區(qū)間，金融城在廣州算很不錯的板塊了。

雖然對比琶洲，兌現(xiàn)速度顯得有點慢。

但它的規(guī)劃定位擺在這里，未來珠金琶合體的格局不會變，長持保值能力還是有保障的。

當(dāng)然，前提是要買對。

產(chǎn)品選錯了，珠城都救不了你。