根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，2023年，廣州市二手市場(chǎng)成交宗數(shù)為10.9萬(wàn)宗（自助網(wǎng)簽+中介促成網(wǎng)簽）；

同比去年同期（8.3宗）大漲31.7%，二手年度成交量重回10萬(wàn)宗水平。

對(duì)比全年成交來(lái)看，上下半年成交量基本持平，半年成交量穩(wěn)定在5.4萬(wàn)宗左右，成交走勢(shì)與2019年相當(dāng)。

廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，2023年，廣州二手樓市主要特征如下：

（1）基本面向好，行業(yè)信心修復(fù)，成交穩(wěn)步回溫。

今年廣州“救市”政策密集出臺(tái)，政策紅利效應(yīng)顯著，提振買(mǎi)家的樓市預(yù)期，觀望情緒放緩。

加上客戶(hù)對(duì)開(kāi)發(fā)商暴雷擔(dān)憂(yōu)仍在，對(duì)新房市場(chǎng)信心不足，倒逼不少購(gòu)房買(mǎi)家轉(zhuǎn)移至二手市場(chǎng)。

（2）增值稅免征年限縮短，業(yè)主放盤(pán)量劇增。

不少業(yè)主利用政策利好加持及增值稅免征年限縮短的節(jié)點(diǎn)，加快出售手上物業(yè)，市面上“滿(mǎn)2”房源供應(yīng)劇增，廣州二手整體掛牌量已突破14萬(wàn)套，供過(guò)于求現(xiàn)象明顯。

（3）業(yè)主市場(chǎng)信心不足，以?xún)r(jià)換成交為常態(tài)。

整體來(lái)看，目前樓市以買(mǎi)方市場(chǎng)為主，買(mǎi)方“話(huà)事權(quán)”大。

業(yè)主報(bào)價(jià)信心不足，月度報(bào)價(jià)指數(shù)基本維持20-26%區(qū)間低位調(diào)整，掛牌盤(pán)源中超7成房源下調(diào)報(bào)價(jià)，議價(jià)空間集中在3-5%區(qū)間，部分急售業(yè)主讓利幅度超10%。

全年成交走勢(shì)：月度成交呈弱“V”走勢(shì)，樓市需求穩(wěn)步復(fù)蘇

2023年為“調(diào)控大年”，“救市”政策密集出臺(tái)，政策紅利顯著，月度成交呈現(xiàn)弱“V”型復(fù)蘇走勢(shì)，月均成交量保持在8000宗以上，各月成交量基本高于去年月均（6945宗）。

整體看，疫情過(guò)后，積壓需求短暫爆發(fā)， 3月成交沖高至12260宗高位水平；

隨后因經(jīng)濟(jì)+樓市預(yù)期不足的因素掣肘，市場(chǎng)需求急劇下滑，7月份二手成交量跌至8096宗年內(nèi)低位水平。

在這樣的背景下，廣州政策暖風(fēng)頻吹，大幅提振客戶(hù)的樓市信心，二手成交亦觸底后反彈，成交量“四連漲”后成功破萬(wàn)，二手樓市正處于穩(wěn)步復(fù)蘇階段

全年價(jià)格走勢(shì)：二手價(jià)格跌幅擴(kuò)大，樓價(jià)進(jìn)入下行通道

綜合廣州中原領(lǐng)先價(jià)格指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，年初二手房?jī)r(jià)短暫上調(diào)后，年中房?jī)r(jià)進(jìn)入加速下行通道，12月中原領(lǐng)先價(jià)格跌至43521元/平，同比大降11.3%。

同時(shí)，按照現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及樓市表現(xiàn)來(lái)看，目前基本面表現(xiàn)依然疲軟，二手樓價(jià)尚未“到底”，價(jià)格將持續(xù)周期性下行。

按照2023年三四季度的走勢(shì)預(yù)判，價(jià)格止跌回升可能需至2024年中旬。

市場(chǎng)成交特征分析： 二手放盤(pán)量飆漲，業(yè)主以?xún)r(jià)換成交

目前，得益于“920新政”利好刺激，增值稅免征年限縮短，業(yè)主放盤(pán)量劇增；

市場(chǎng)涌現(xiàn)了不少“滿(mǎn)二不滿(mǎn)五”的次新房源，業(yè)主希望利用這政策東風(fēng)好加快出售進(jìn)度，11月廣州二手掛牌量已沖破14萬(wàn)宗，市場(chǎng)“供過(guò)于求”關(guān)系明顯。

因此，目前二手市場(chǎng)依然以買(mǎi)方市場(chǎng)為主，在客少且“非理性砍價(jià)”現(xiàn)象嚴(yán)重的情況下，業(yè)主整體信心不足；

業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)維持20-26%區(qū)間低位調(diào)整，多個(gè)盤(pán)源降價(jià)幅度超5%。

據(jù)業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)走勢(shì)顯示，12月報(bào)價(jià)指數(shù)已下跌至21.1%，較年初凈減18.6%。

在這樣的背景下，買(mǎi)家話(huà)事權(quán)增大，業(yè)主為加快盤(pán)源出售，只能選擇以?xún)r(jià)換成交，全年盤(pán)源平均報(bào)價(jià)跌幅走勢(shì)持續(xù)下滑，12月變動(dòng)幅度更是插水下滑至2.26%。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)顯示，花都、南沙、增城等外圍區(qū)域報(bào)價(jià)下調(diào)幅度最大，基本處于5.2%以上。

而中心五區(qū)報(bào)價(jià)變動(dòng)幅度相對(duì)較小，下調(diào)幅度基本集中在2.9-3.2%的區(qū)間波動(dòng)。

調(diào)控松綁刺激，改善買(mǎi)家率先入市，大戶(hù)型成交占比增加

2023年，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付利率等組合拳利好出臺(tái)刺激的作用下，不少受過(guò)去政策“誤傷”的置換改善需求逐步釋出，市場(chǎng)改善房源交投活躍度明顯升溫。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)顯示，3房房源成交占比達(dá)48.3%，同比凈增1.9%，4房及以上房源成交占比達(dá)14.5%，同比凈增0.9%；

120平以上房源成交占比為23.4%，同比凈增2.2%。

區(qū)域成交： 限購(gòu)縮圈利好加持，番禺、黃埔成交漲幅領(lǐng)先

對(duì)比2022年成交情況來(lái)看，在“限購(gòu)縮圈”利好刺激下，番禺、黃埔二手成交回暖迅速，成交漲幅領(lǐng)先，同比分別上漲35.1%、54.0%；

另外，在增值稅“5改2”利好下，廣鋼板塊次新房陸續(xù)進(jìn)入存量房市場(chǎng)后，荔灣成交活躍度明顯回升，共成交8607宗，同比大漲39.9%。

另外，中心區(qū)天河、越秀、白云、海珠四區(qū)成交漲幅基本相當(dāng)，各區(qū)分別成交12206宗、10235宗、14104宗、10698宗，同比上漲25.8%、28.2%、26.6%、27.9%。

分區(qū)點(diǎn)評(píng)

番禺區(qū)：“920”調(diào)控利好加持，番禺交投活躍度明顯升溫

2023年，番禺區(qū)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為16061宗，同比上漲35.1%；

得益于限購(gòu)縮圈的利好下，番禺二手蟬聯(lián)成交霸主位置，成交量持續(xù)居高不下 。

其中，區(qū)域成交活躍板塊主要以鐘村、華南板塊為主。 鐘村板塊活躍樓盤(pán)主要以祈福新村、祈福繽紛匯等，其成交均價(jià)分別為24380元/平、32346元/平。

另外，據(jù)調(diào)研了解到，在“920”新政調(diào)控后，大批買(mǎi)家重新獲得購(gòu)置番禺房票，整體樓市成交表現(xiàn)火熱。

據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，新政調(diào)控出臺(tái)前，番禺二手成交占比僅維持在13.5-14.5%的區(qū)間波動(dòng)，而2023年10-12月，番禺成交占比飆升至16.2-18.4%，成交占比平均增長(zhǎng)3%左右。

同時(shí)，新增客戶(hù)數(shù)量及帶看量環(huán)比亦增加2成以上，不少原本處于觀望的買(mǎi)家陸續(xù)入市，樓市交投活躍度明顯升溫。

另外，需要特別指出的是，憑借“配套成熟+生活氣息濃厚”的優(yōu)勢(shì)，加上限購(gòu)放松的利好加持下，番禺超大社區(qū)盤(pán)源需求居高不下，存量房流通迅速。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州二手成交前十樓盤(pán)中，番禺獨(dú)占四席，分別為祈福新村、廣州亞運(yùn)城、麗江花園、華南碧桂園的大社區(qū)樓盤(pán)。

其中，祈福新村成交量更是破千，月均成交122宗的超高成交量。

同時(shí)，在目前各個(gè)盤(pán)源處于降價(jià)出售的大環(huán)境下，超大社區(qū)盤(pán)源均價(jià)依然企穩(wěn)，跌幅基本控制在5%以?xún)?nèi)，明顯較其它“注水”樓盤(pán)樓價(jià)更為穩(wěn)定。

荔灣區(qū)：剛需盤(pán)源需求回落，成交占比連續(xù)下滑

2023年，荔灣區(qū)二手住宅成交宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為8597宗，同比上漲39.7%，二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為33829元/平。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2023年荔灣區(qū)剛需房源成交占比呈現(xiàn)微幅下滑的態(tài)勢(shì)。

其中2023年4季度，荔灣區(qū)60平以下成交占比下降至16.0%，較1季度回落1.4%；60-90平戶(hù)型4季度占比為34.3%，較1季度凈減2.8%。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，荔灣小戶(hù)型成交占比回落主要有兩方面原因：

一方面，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，剛需買(mǎi)家“口袋無(wú)糧”、購(gòu)買(mǎi)力下降,不少潛在置業(yè)買(mǎi)家擔(dān)心后續(xù)月供問(wèn)題，因而放緩入市節(jié)奏；

另一方面，剛需房源業(yè)主議價(jià)空間明顯較改善房源小，讓利幅度未達(dá)客戶(hù)心水價(jià)位，導(dǎo)致買(mǎi)家接受意愿不高。

另外，得益于 “920新政”利好刺激，增值稅免征年限縮短，廣鋼新城多個(gè)次新房樓盤(pán)陸續(xù)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，板塊成交活躍度升溫明顯。

其中，板塊成交活躍樓盤(pán)主要以中海花灣壹號(hào)為主，該樓盤(pán)月度成交量基本能夠保持10宗以上，穩(wěn)居區(qū)域成交前十榜單。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，隨著廣鋼板塊次新房陸續(xù)亮相，片區(qū)二手成交活躍度將持續(xù)升溫，或能帶動(dòng)、盤(pán)活整體芳村樓市。

白云區(qū)：羅沖圍-同德圍市場(chǎng)需求活躍，板塊成交穩(wěn)居市區(qū)榜首

2023年，白云區(qū)二手住宅成交宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為10698宗，同比上漲27.9%；二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為29651元/平。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)顯示，白云機(jī)場(chǎng)路板塊成交持續(xù)活躍，二手帶看量及新增客戶(hù)數(shù)量較去年同期增加2成以上。

目前板塊優(yōu)質(zhì)二手項(xiàng)目主要以云霄樓、白云駿景花園為主，其均價(jià)分別為2.7-2.8萬(wàn)元/平、3.5-3.8萬(wàn)元/平。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，機(jī)場(chǎng)路板塊成交活躍主要有幾方面原因：

一方面，亞洲最大的火車(chē)站——廣州白云站正式投入運(yùn)營(yíng)，白云進(jìn)入高鐵進(jìn)城的時(shí)代，打通片區(qū)交通任督二脈，虹吸周邊居住需求，帶動(dòng)機(jī)場(chǎng)路板塊樓市活躍度升溫；

另一方面，目前機(jī)場(chǎng)路板塊屬于白云的樓市價(jià)值洼地，整體均價(jià)處低洼位置，加上業(yè)主讓利幅度符合買(mǎi)家預(yù)期，促使板塊成交回暖。

此外，白云區(qū)羅沖圍-同德圍板塊成交量較去年同期有所增加，板塊活躍度穩(wěn)居中心五區(qū)成交首位。

羅沖圍-同德圍板塊月均成交量高達(dá)170宗，同比去年同期上漲42%，成交漲幅遠(yuǎn)超大市。

同樣，板塊“明星盤(pán)”仍是富力兩大樓盤(pán)（富力半島花園、富力桃園）。2023年兩盤(pán)成交均價(jià)為36323元/平、33145元/平。

另外，隨著華為廣州研發(fā)中心（一期）建設(shè)已全部封頂，預(yù)計(jì)2024年8月正式投入運(yùn)營(yíng)。

未來(lái)羅沖圍-同德圍將借勢(shì)華為的“金字招牌”筑巢引鳳，將重塑整個(gè)板塊預(yù)期和價(jià)值，日后片區(qū)樓市潛力巨大。

天河區(qū)：珠城熱度持續(xù)升溫，板塊議價(jià)空間增大

2023年，天河區(qū)二手住宅成交宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為12206宗，同比上漲25.8%；而二手網(wǎng)簽均價(jià)為56408元/平。

另外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解，2023年后天河北板塊成交保持高度活躍，總新增客戶(hù)數(shù)量可、帶看量亦較去年增多。

主要原因在于：

一、板塊議價(jià)空間大，客戶(hù)可選擇性增多。板塊樓盤(pán)議價(jià)空間基本在3-5%左右，部分急售業(yè)主讓利幅度甚至可達(dá)8%-15%之間。在盤(pán)源大幅讓利驅(qū)動(dòng)下，買(mǎi)家接受意愿增加；

二、近兩年以來(lái)，市場(chǎng)上主要的購(gòu)房客戶(hù)以“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換、改善客戶(hù)居多，而后天河北整體配套成熟，屬于區(qū)域內(nèi)宜居板塊。因此，近期后天河北板塊成交活躍度位居區(qū)域中前列。

此外，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研監(jiān)測(cè)，在廣州救市調(diào)控密集出臺(tái)的刺激下，購(gòu)房客戶(hù)重拾信心；

不少觀望買(mǎi)家陸續(xù)入市，珠江新城板塊成交熱度回暖，多個(gè)千萬(wàn)豪宅盤(pán)源成交活躍，成交量同比凈增345宗，月均成交量超百宗水平。

但據(jù)了解，目前板塊客戶(hù)壓價(jià)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，業(yè)主讓利幅度較大，多盤(pán)降價(jià)幅度可達(dá)總價(jià)的5%以上。

其中，中�；ǔ菫场R峰苑等核心盤(pán)源整體均價(jià)同比去年略有回落，2023年兩盤(pán)成交均價(jià)分別為173673元/平、131897元/平。

海珠區(qū)：海珠西板塊成交活躍

2023年，海珠區(qū)二手住宅成交宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為14104宗，同比上漲26.6%；而網(wǎng)簽均價(jià)為39497元/平。成交排名為穩(wěn)定在第二位。

根據(jù)中原成交大數(shù)據(jù)顯示，2023年，海珠區(qū)海珠西、新港西板塊成交表現(xiàn)相對(duì)活躍，其成交均價(jià)分別為55501元/㎡、48580元/㎡。

而本月海珠西板塊成交最為活躍樓盤(pán)為光大花園、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)，其成交均價(jià)分別為69490元/㎡、52059元/㎡。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研了解，在920新政過(guò)后，增值稅免征年限縮短，海珠西板塊涌現(xiàn)不少“滿(mǎn)二”的房源，市場(chǎng)供過(guò)于求，促使海珠西板塊價(jià)格內(nèi)卷相對(duì)嚴(yán)重，不少急售業(yè)主增大讓利幅度加快“出貨”。

另外，新港西板塊則以順景雅苑、富力千禧花園成交最為活躍，其成交均價(jià)分別為48257元/㎡、49313元/㎡，成交客戶(hù)多為80、90后為主。

越秀區(qū)：東風(fēng)東板塊讓利幅度大，買(mǎi)家抄底入市好時(shí)機(jī)

2023年，越秀區(qū)二手住宅成交宗數(shù)（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽）為10235宗，同比上漲28.2%；而二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為43239元/平。

另外，根據(jù)中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2023年?yáng)|風(fēng)東板塊憑借其教育資源的優(yōu)勢(shì)條件下，板塊成交量仍為區(qū)域高位水平，新增客戶(hù)數(shù)量及二手帶看量均高于周邊板塊。

其中，板塊活躍樓盤(pán)東風(fēng)廣場(chǎng)成交宗數(shù)漲幅高達(dá)6成左右，遠(yuǎn)超區(qū)域漲幅。

另外，據(jù)調(diào)研了解到，目前東風(fēng)東板塊整體的議價(jià)空間偏大，市場(chǎng)以“業(yè)弱客強(qiáng)”為主，買(mǎi)家壓價(jià)成交以為常態(tài)。不少購(gòu)房客戶(hù)壓價(jià)幅度甚至高達(dá)10%-15%，多個(gè)盤(pán)源讓利超百萬(wàn)元。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，學(xué)位價(jià)值屬于剛性需求，樓市走勢(shì)、價(jià)格漲跌幅均不會(huì)成為客戶(hù)購(gòu)房的核心考慮因素。

另外，目前板塊議價(jià)空間增大更有利于客戶(hù)低價(jià)入市。

2024年預(yù)測(cè)：后市維持“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”態(tài)度，二手成交延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)

2023年屬于調(diào)控大年，調(diào)控環(huán)境已接近2014年最寬松階段。

二手樓市雖表現(xiàn)為弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但居民預(yù)期仍未能明顯改善，政策帶動(dòng)效果較為有限，后市仍需強(qiáng)有力政策灌溉，尤其對(duì)外圍郊區(qū)還需“應(yīng)松盡松”。

雖然23年利好樓市的積極因素增多，但整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)蘇尚需時(shí)間，加上容積率新規(guī)后的產(chǎn)品對(duì)二手樓市有較大沖擊。

因此，廣州中原研究發(fā)展部對(duì)后市維持“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”的研判態(tài)度，月均成交量維持9200-9500宗區(qū)間波動(dòng)。