臨近年尾，沒(méi)有太多素材，正好看到很多媒體發(fā)了年度報(bào)告，借此來(lái)聊聊福州樓市明年的整體預(yù)期以及年度總結(jié)。

自媒體分析

首先來(lái)聊聊，此次主要借鑒的數(shù)據(jù)來(lái)源和依據(jù)，公眾號(hào)《保利和潤(rùn)研究院海西分院》。

該公眾號(hào)流量不大，但是每周都提供相對(duì)完整數(shù)據(jù)，對(duì)市場(chǎng)的評(píng)估有一定參考意義，建議購(gòu)房者可以關(guān)注。

除此之外，順便聊聊其他房產(chǎn)媒體，個(gè)人平常主要借鑒來(lái)源：

福州地產(chǎn)資訊：克而瑞旗下，對(duì)開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)比較有參考意義，近年不怎么發(fā)布樓盤(pán)去化，可能也與樓市太差，合作房企不希望公開(kāi)有關(guān)，不過(guò)歷史樓盤(pán)還是能夠借鑒。

藍(lán)房網(wǎng)：對(duì)信息整合非常完善，同時(shí)真實(shí)性很優(yōu)，特別是一些規(guī)劃圖等，背后的主編感覺(jué)對(duì)文章也比較客觀。（雖然不認(rèn)識(shí)，依然respect）

除此之外，就是興起的抖音平臺(tái)，各大主播，除此之外不少中介也開(kāi)始涉及，這里面?zhèn)€別人員存在爭(zhēng)議，即直接讀別人的素材，水印打碼等。

重點(diǎn)推薦：主打金山板塊的《劉威撩房》，專(zhuān)注板塊樓盤(pán)分析，輸出自身觀點(diǎn)，在這個(gè)追逐流量、快餐文化的時(shí)代，這樣的播主真的不多（現(xiàn)實(shí)不認(rèn)識(shí)，無(wú)廣告）。

綜上，一整年樓市低迷，民企暴雷后，軟文方面投放減少，相關(guān)平臺(tái)流量收益，也做出較大縮減，大部分自媒體更新頻率變得很低，或者就是重復(fù)洗原來(lái)的稿，輸出迎合流量的話題，當(dāng)然本人也不例外。

可以發(fā)現(xiàn)這一整年，福州難有當(dāng)年一些引爆的熱點(diǎn)，基本都是小打小鬧的事件，能夠水的素材也少之又少。

至于明年如何，預(yù)計(jì)也基本如此，屆時(shí)的信息面預(yù)計(jì)還是跟目前一樣，非常乏味。

改善預(yù)期

回到樓市話題，對(duì)于明年的預(yù)期，主要還是通過(guò)庫(kù)存和供應(yīng)來(lái)看，目前市場(chǎng)基本分成幾類(lèi)群體，改善、剛改、剛需。

簡(jiǎn)單回顧一下2023年成交的住宅用地，扣除100%公租房、安商房外，除了臺(tái)江祖廟是高比例安商外，剩下全部是純商，合計(jì)18幅地塊。

這里面大體分成了兩個(gè)部分，被保建國(guó)拿下，本土國(guó)企兜底。

這里面核心地塊，都被外來(lái)房企拿下，其中建發(fā)憑借和守正合作后，達(dá)到3幅，保利2幅。

這5幅核心區(qū)的純商地塊，合計(jì)供應(yīng)32萬(wàn)方，按套均145平計(jì)算，2200套左右。

目前市場(chǎng)在售的剛改盤(pán)，主要集中在東區(qū)：天琴湖、桂語(yǔ)映月、譽(yù)湖郡。

除此之外，還有幾個(gè)存量盤(pán)：保利天珺、建總雍景、天琴樾、建發(fā)臻園。

按12月網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)，天琴湖庫(kù)存315套、桂語(yǔ)映月243套、譽(yù)湖郡376套、保利天珺76套、建發(fā)臻園49套、天琴樾162套、建總雍景76套。

這些改善盤(pán)合計(jì)庫(kù)存達(dá)到：1297套。

綜上，目前的改善庫(kù)存+今年供應(yīng)的核心地塊，可以預(yù)計(jì)明年的樓市，改善庫(kù)存達(dá)到3400套左右。

這里還未計(jì)算本土國(guó)企兜底的多幅地塊，比如左海拿下的上渡地塊，榕發(fā)拿下的南湖地塊等。

這些地塊預(yù)計(jì)供應(yīng)的改善房源，預(yù)計(jì)最少會(huì)達(dá)到1000套以上。

借鑒保利海西分院的數(shù)據(jù)，近5年改善盤(pán)一二手成交，合計(jì)2600套左右。

很明顯通過(guò)數(shù)據(jù)分析，可以發(fā)現(xiàn)雖然這幾年福州改善新盤(pán)賣(mài)得不錯(cuò)，比如今年的上海西建發(fā)璞云、國(guó)貿(mào)天琴樾等。

不過(guò)明年如此大量的供應(yīng)，對(duì)于福州的改善市場(chǎng)，沖擊力不會(huì)小，很多報(bào)告還是保持樂(lè)觀態(tài)度，但是按照目前來(lái)看，改善里面預(yù)計(jì)會(huì)分化很?chē)?yán)重，預(yù)期也不會(huì)太高。

既然聊到改善供應(yīng)情況，就涉及到明年其他房源的影響，回到當(dāng)初三群區(qū)長(zhǎng)那句：鼓臺(tái)開(kāi)始供應(yīng)，外圍改善賣(mài)不上價(jià)。

前幾年，以建發(fā)養(yǎng)云為代表的改善新盤(pán)，成為了福州的改善主力，目前交房后二手表現(xiàn)不算太理想，除此之外，保利天悅二期、桂語(yǔ)映月、以及還未交房的朗云、璽云、端禮著、天樾等。

這些項(xiàng)目，預(yù)計(jì)都會(huì)成為被沖擊的目標(biāo)，特別是這些樓盤(pán)里面非稀缺資源的大戶(hù)型，比如桂語(yǔ)映月的樓王245平。

當(dāng)千萬(wàn)左右的購(gòu)房群體，有了更好的目標(biāo)后，這些外圍超180平以上的房源，后續(xù)的流通性，會(huì)成為一個(gè)很大的問(wèn)題。

除此之外，前幾年鼓樓的次新，不少溢價(jià)較高，比如融信瀾郡等，隨著供應(yīng)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)二手價(jià)格會(huì)開(kāi)始走低。

對(duì)于福州的核心區(qū)供應(yīng)，近期臺(tái)江區(qū)視察鳳凰新村地塊，這個(gè)上海西對(duì)面的巨型舊改，要是啟動(dòng)體量也是巨大。

除此之外，今年的百日攻堅(jiān)，鼓樓的河南新村等，是否會(huì)因?yàn)闃I(yè)主訴求暫停拆遷而停止，同樣值得觀察。

最少?gòu)念A(yù)期來(lái)說(shuō)，這2年的核心區(qū)供應(yīng)，很難停止。

對(duì)于拿地的房企，個(gè)人感受，大部分也沒(méi)有給出太硬氣的產(chǎn)品定位，依然還是老套路，提前走量還是主流，對(duì)于改善購(gòu)房者，建議多關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量，不講究的房企別買(mǎi)單。

改善是否真的保值，可能這個(gè)觀點(diǎn)，在明年就有部分二手給出更強(qiáng)烈的答案。

剛需預(yù)期

今年對(duì)于剛需市場(chǎng)而言，最明顯的感受就是國(guó)企盤(pán)成為主流，只不過(guò)去化都偏差，不管是南二環(huán)、還是東區(qū)，國(guó)企的純商剛需盤(pán)，都賣(mài)得不理想。

從今年的拿地情況來(lái)看，五四北-2幅、南二環(huán)-2幅、東區(qū)-3幅。

其中五四北、東區(qū)，巨型舊改的供應(yīng)，配合極高的容積率，整個(gè)可售面積爆炸。

東區(qū)三遠(yuǎn)-53萬(wàn)方，五四北西園-21萬(wàn)方，南湖-26萬(wàn)方。

最近群友發(fā)布的三遠(yuǎn)規(guī)劃，房企在這個(gè)靠近三環(huán)巨型純商，給出的某版本規(guī)劃，以改善做主打的第四代產(chǎn)品，其中130平-170平，成為主力，三個(gè)地塊合計(jì)3000套。

這是什么樣的概念，今年的南二環(huán)四大金剛是最好的參考。

四大金剛計(jì)容面積45萬(wàn)方，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源4000套左右，主打89-115的產(chǎn)品。

今年上市，三個(gè)新盤(pán)去化合計(jì)：381套。

扣除部分未滿(mǎn)一整年的時(shí)間，預(yù)計(jì)完整一年的去化也就500套左右。

所以當(dāng)聊到南二環(huán)的樓市時(shí)，整個(gè)信心都不足。

按近期的觀察，依然不少網(wǎng)友對(duì)建總江南尚璟有購(gòu)房意愿，但是依然不敢下手，即便房企一直宣稱(chēng)樓盤(pán)熱銷(xiāo)。

畢竟按這個(gè)庫(kù)存和去化，清庫(kù)存會(huì)達(dá)到8年。

最終價(jià)格會(huì)如何，沒(méi)人有信心保證。

此時(shí)再去看五四北、東區(qū)的庫(kù)存，其中五四北西園的舊改，不少地塊還未成交。

以三遠(yuǎn)為例，即便做改善定位，房源依然達(dá)到3000套，加上此前古厝集團(tuán)的福厝遠(yuǎn)山。

可以發(fā)現(xiàn)這些區(qū)域的去庫(kù)存周期，都不用瞎猜，可以確定會(huì)高的可怕。

對(duì)于剛需市場(chǎng)，除了被國(guó)企占領(lǐng)新盤(pán)外，還有就是二手的擠壓，這里面有兩個(gè)重點(diǎn)。

前幾年福州部分板塊供應(yīng)的新盤(pán)，交房后在二手的價(jià)格擠壓，今年就很明顯，比如金山的紫金九號(hào)、龍湖天序、成交價(jià)已經(jīng)跟三環(huán)邊的城市之光持平，甚至更低。

除此之外，比如前幾年的東二環(huán)、南二環(huán)、城南等，這些區(qū)域同樣有不少新盤(pán)都開(kāi)啟交房，在二手市場(chǎng)都出現(xiàn)部分低價(jià)房源。

這些次新低價(jià)二手的出現(xiàn)，對(duì)于周邊在售新盤(pán)，都會(huì)有很明顯的價(jià)格打壓。

對(duì)于剛需而言，可能這部分房源的門(mén)檻依然偏高，還有一個(gè)產(chǎn)品更值得關(guān)注。

即福州的安商房，此前盤(pán)點(diǎn)過(guò)幾個(gè)重災(zāi)區(qū)，隨著辦證的持續(xù)推進(jìn)，價(jià)格會(huì)打壓的更加嚴(yán)重。

對(duì)于部分地緣剛需而言，這些安商房可能也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

當(dāng)初面對(duì)安商新盤(pán)時(shí)候價(jià)格較高，如今終于熬到安商辦證，二手的價(jià)格相比當(dāng)初，肯定會(huì)讓一切等待都變得有意義。

這里面五四北、塔頭、南二環(huán)、東區(qū)等，都是安商房的集中地，目前部分成交已經(jīng)低于周邊市場(chǎng)價(jià)。

明年這個(gè)趨勢(shì)，可能會(huì)更加猛烈。

這些安商房的低價(jià)出現(xiàn)，看上去對(duì)于周邊剛需盤(pán)會(huì)是打壓，除此之外更明顯的打壓反而是下游板塊，即外圍區(qū)域。

目前福州的外圍，不管是高新區(qū)、還是城南，基本都出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。

市區(qū)的安商房二手出現(xiàn)后，明年外圍的走勢(shì)，只會(huì)更難看。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于目前的樓市，分化的過(guò)于典型，加上前幾年無(wú)止境的安商房供應(yīng)，明年的市場(chǎng)，預(yù)計(jì)依然不會(huì)太理想。

明年頭部改善，預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)熱銷(xiāo)，外圍改善、以及非核心圈的溢價(jià)改善，去化難度偏大，不排除個(gè)別出現(xiàn)滯銷(xiāo)。

前幾年預(yù)期較好的改善新盤(pán)，在二手的價(jià)格，預(yù)計(jì)還要出現(xiàn)較大的下跌，幅度不一定比剛需盤(pán)小。

至于剛需盤(pán)，今年的供應(yīng)區(qū)位都比較一般，吸引力偏低，加上操盤(pán)房企也偏佛系，預(yù)計(jì)難有起色。

這樣的局面，對(duì)于部分區(qū)位尚可的存量盤(pán)，是一個(gè)機(jī)會(huì)，代表很多，比如東區(qū)地鐵新盤(pán)等。

至于外圍樓市，自身的崩盤(pán)外，市區(qū)安商房壓制，剛需進(jìn)入上游板塊居住的選擇面打開(kāi)，沒(méi)有更大預(yù)期和漲價(jià)信心的信仰下，外圍短期都看不到頭。

綜上，前幾年安商房集中供應(yīng)，閩系暴雷，國(guó)企下場(chǎng)，這一系列的操作下，福州的樓市，看上去反而變得更加清晰。

不像2021年那一次放開(kāi)落戶(hù)，出現(xiàn)一定范圍和周期的回暖，這樣的機(jī)會(huì)，放在目前的市場(chǎng)，可能很難再見(jiàn)了。