大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

熟悉我的粉絲都知道，我在幫大家給買房建議的時(shí)候，一般很少提到商辦這類資產(chǎn)。

因?yàn)楹芏嘧杂眯偷馁I家，他們?cè)跊Q定要買房時(shí)，潛意識(shí)里就排除了“非住宅”的資產(chǎn)類別。

這個(gè)認(rèn)知本身沒啥問題。

我一直跟大家強(qiáng)調(diào)，在置業(yè)的選擇上，住宅的優(yōu)先級(jí)是最高的。但同時(shí)我也認(rèn)為，大部分人置業(yè)，最終還是為了滿足“使用感更好”這個(gè)需求。

如果需求升級(jí)了，但支付能力跟不上，買家也不一定非得委曲求全，置業(yè)的思路可以更開闊些。

而這，也確實(shí)是當(dāng)下廣州市場(chǎng)，正在發(fā)生的變化。

先看幾個(gè)數(shù)據(jù)：

1、今年上半年，廣州商辦物業(yè)成交均價(jià)達(dá)32191元/㎡，首次突破了3萬(wàn)大關(guān)，創(chuàng)下近5年新高（數(shù)據(jù)來(lái)源：合富研究院）；

2、今年上半年，中心區(qū)商辦成交約15.2萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)19%，市占率46%。其中海珠貢獻(xiàn)了一半的業(yè)績(jī)，市占率23%，相當(dāng)天河、白云和荔灣三區(qū)之和（數(shù)據(jù)來(lái)源：合富研究院）。

3、今年7月份，廣州非住宅類產(chǎn)品成交11940套，不僅占所有新房的74%，環(huán)比上漲了約18.45%（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）。

這意味著，今年廣州的市場(chǎng)里，買商辦的人多了起來(lái)。

而這些商辦，大致可以分為兩類：

1、總價(jià)過千萬(wàn)的大平層。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，光是今年上半年，廣州大平層的成交量就接近去年全年，且800萬(wàn)級(jí)以上的商辦類大平層成交套總價(jià)也比去年更貴。

2、總價(jià)低、面積適中的類住宅商辦。

這類產(chǎn)品的成交量主要集中廣州核心四區(qū)，尤其是海珠，大部分的買家都是自用為主。

這里面呢，第一類資產(chǎn)配置的屬性更強(qiáng)，而第二類則是我們需要關(guān)注的新趨勢(shì)：

在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生變化的當(dāng)下，商辦這種產(chǎn)品，正在成為當(dāng)下越來(lái)越多廣州人的新選擇。

商辦業(yè)主的心路歷程：

質(zhì)疑商辦、理解商辦，接受商辦

作為廣州商辦物業(yè)大多數(shù)買家的流向所在——星匯海珠灣，這里的業(yè)主據(jù)說有超過70%的比例都是為了自用而來(lái)。

在部分人并不理解商辦的價(jià)值時(shí)，已經(jīng)有數(shù)千名業(yè)主在選擇星匯海珠灣的過程中，完成了“質(zhì)疑商辦-理解商辦-接受商辦”的認(rèn)知變化。

正如我開頭說的，商辦普遍比不上住宅，是大部分買家們潛意識(shí)里的認(rèn)知。

而沒有居住的屬性，或者舒適度，是很多人質(zhì)疑商辦的主要原因。

所以，“商辦”和“自用”，這兩個(gè)詞在大部分購(gòu)房人心里，從來(lái)不會(huì)作為固定搭配出現(xiàn)。

但像星匯海珠灣這樣位于核心區(qū)的商辦，卻在逐步打破這種刻板印象。

從星匯海珠灣的業(yè)主畫像來(lái)看，這些人之所以買入星匯海珠灣，主要出于以下幾個(gè)原因：

1、名下已經(jīng)有一套住宅，但希望更低的首付實(shí)現(xiàn)品質(zhì)改善；

2、小戶型多，總價(jià)低好上車。年輕人覺得租房成本高，還不如直接買房還月供；

3、孩子結(jié)婚，父母分巢，買一套商辦養(yǎng)老。孩子不想父母離自己太遠(yuǎn)，一碗湯的距離正好。

當(dāng)然，也有純投資屬性的——有實(shí)力的中產(chǎn)家庭，買幾套放著給孩子收租。這個(gè)我們另當(dāng)別論。

發(fā)現(xiàn)沒有，這些選擇星匯海珠灣的業(yè)主，大部分都是從自用的需求出發(fā)：

1、不需要名額，也就不需要急著割肉賣房，可以等未來(lái)市場(chǎng)充分回暖再考慮。

2、不需要大幾百萬(wàn)的首付，自家的現(xiàn)金流完全能覆蓋，是他們留在海珠的最低門檻。

3、核心區(qū)的商辦物業(yè)的自用舒適度，與住宅的差距越來(lái)越小。

在我看來(lái)，第一第二點(diǎn)是理解商辦的過程，而第三點(diǎn)，才是自用型買家們接受商辦的關(guān)鍵。

一個(gè)不能忽視的買家心理變化是，在劇烈調(diào)整的市場(chǎng)中，買家出于安全性的考慮，會(huì)更傾向于城市核心區(qū)的物業(yè)，這意味著確定性的規(guī)劃和現(xiàn)有的成熟配套。

所以，像星匯海珠灣這樣優(yōu)質(zhì)地段的商辦產(chǎn)品，對(duì)置業(yè)者而言，自用就極具吸引力。

了解更多商辦市場(chǎng)信息

數(shù)千名業(yè)主買這里自用，他們現(xiàn)在怎樣了？

一個(gè)90后廣州海珠土著J，就買了一套星匯海珠灣的商辦。

他最初的想法是：

先有一套自己夠得上的、屬于自己的房子，提高自己現(xiàn)在的幸福感。未來(lái)有錢了，再去買住宅。

到時(shí)候，這套商辦能脫手最好，不能脫手就收租金。也許會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但是干什么會(huì)沒有風(fēng)險(xiǎn)呢？

抱著這樣的想法住進(jìn)去半年之后，J說：“性價(jià)比和自用的整體感受還是很不錯(cuò)的?！?/p>

“出門就是地鐵口，購(gòu)物娛樂說走就走，公園就在小區(qū)里。這些理由對(duì)我來(lái)說，買星匯海珠灣已經(jīng)很值了。”

另一位業(yè)主是70后的陳大姐，想法則更簡(jiǎn)單直接。

打一開始，陳大姐就目標(biāo)明確，這套商辦就是買來(lái)跟老伴自用的，投資只是附帶的。

因?yàn)樽约旱暮⒆咏Y(jié)婚以后就住在海珠灣的住宅里，他們覺得這個(gè)小區(qū)非常不錯(cuò)。

樓下就是雙公園，早上晨練晚上散步，那是一點(diǎn)都不耽誤。老倆口想著，離得近，要是以后孫子出生了，還可以幫忙帶孩子。

海珠濱江公園示意圖

J和陳大姐心態(tài)變化，也是大部分海珠灣商辦業(yè)主的心態(tài)變化：投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為自用驅(qū)動(dòng)。

當(dāng)然，這一切的前提是，星匯海珠灣本身，就是海珠核心區(qū)實(shí)力強(qiáng)勁的綜合性選手：

區(qū)位：海珠唯二臨江的區(qū)域，地段核心且成熟

廣紙與廣鋼、廣船被稱為廣州三舊改造的三大明星項(xiàng)目。廣紙與廣鋼新城隔江相望，是白鵝潭商務(wù)區(qū)規(guī)劃的重要組成部分。

就整個(gè)海珠而言，琶洲在東，廣紙?jiān)谖?，這倆都是一線臨珠江、且發(fā)展基礎(chǔ)較好的板塊。

和北向望江的琶洲相比，星匯海珠灣就位于珠江后航道上游，坐擁稀缺的南向江景，是一江兩岸重點(diǎn)打造的核心板塊之一，目前已經(jīng)建成了有成熟居住氛圍的宜居新城。

廣紙片區(qū)實(shí)拍圖

規(guī)劃：強(qiáng)預(yù)期、現(xiàn)實(shí)價(jià)值看得見

今年7月，廣州市政府采購(gòu)中心發(fā)布了《廣紙片區(qū)城市設(shè)計(jì)優(yōu)化及控制性詳細(xì)規(guī)劃修改采購(gòu)需求公示》。

這份公示當(dāng)中的核心想法是，大規(guī)模收儲(chǔ)片區(qū)土地，統(tǒng)一規(guī)劃、連片開發(fā)。

除了已收儲(chǔ)的舊廠地塊，政府還計(jì)劃收儲(chǔ)土地約88.55公頃。征收的土地范圍基本囊括了沿江一帶，由政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，連片開發(fā)。

而從最新的廣紙新城的控規(guī)圖來(lái)看，沿江一帶的土地類別，主要都是綠地，以及商務(wù)、商業(yè)用地。

換言之，除了現(xiàn)有的成熟價(jià)值，未來(lái)的廣紙新城還有連片的商務(wù)產(chǎn)業(yè)集群加持入駐加持，為區(qū)域價(jià)值提供堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐。

交通：路網(wǎng)便利，地鐵發(fā)達(dá)

星匯海珠灣的旁邊，是全長(zhǎng)約42.2公里的海珠環(huán)島路，串聯(lián)起琶洲總部和海珠灣。

地鐵出行方面，項(xiàng)目距離已經(jīng)開通的地鐵廣佛線燕崗站約500米，僅需7站即可到達(dá)廣州南站和珠江新城。未來(lái)串聯(lián)了廣州所有中心區(qū)域的11號(hào)線開通后，出行還會(huì)更加方便。

誠(chéng)然，規(guī)劃強(qiáng)預(yù)期+地段核心，是驅(qū)動(dòng)大部分業(yè)主最開始選擇星匯海珠灣的核心原因。

但星匯海珠灣的產(chǎn)品品質(zhì)和老廣心目中的生活氛圍的加成，則讓他們更加堅(jiān)定自己的自用選擇。

尤其是經(jīng)過了7年的沉淀，數(shù)千名業(yè)主見證了星匯海珠灣進(jìn)階為一座聚合了濱江商業(yè)、辦公、自用、文化休閑功能等一體的56萬(wàn)㎡大城：

要休閑散心，星匯海珠灣旁邊就是漫長(zhǎng)的江岸線，莊頭公園、外部規(guī)劃中的濱江公園（業(yè)主的“后花園”），以及項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)地塊中間的超過3.6萬(wàn)㎡的廣紙公園（已建成）；

廣紙藝術(shù)公園實(shí)拍圖

要購(gòu)物娛樂，廣紙公園里的小徑可以通往濱江獨(dú)棟商業(yè)街區(qū)，這里由原來(lái)廣紙的煤倉(cāng)、冷焊房、鍛造坊等建筑改造而來(lái)，坊間戲稱是太古倉(cāng)的2.0版本，朋友聚會(huì)，吃飯下午茶，溜達(dá)著就到了；

要宴請(qǐng)社交，越秀·星匯海珠灣門前的商業(yè)——廣紙?zhí)斓厮C就能滿足。商業(yè)品牌及消費(fèi)方式直接對(duì)標(biāo)的是珠江新城的廣粵天地、荔灣永慶坊，網(wǎng)紅餐飲、高端休閑應(yīng)有盡有。

廣紙?zhí)斓厮C實(shí)拍圖

像J這樣的業(yè)主，居住在這里，生活的一步即達(dá)性，和記憶里獨(dú)有的煙火氣息，都肉眼可見。

樓王加推，這一次你還要錯(cuò)過嗎？

現(xiàn)在，星匯海珠灣除了大平層單位，對(duì)普通改善買家非常友好的樓王單位也要加推了。

本次加推的海珠灣壹號(hào)組團(tuán)新成員——全新E2棟，是整座大城沉淀7年的壓軸之作。

因?yàn)楸敬渭油频氖菢峭鯁挝?，星匯海珠灣從樓棟建筑、外立面設(shè)計(jì)、梯戶比和戶型產(chǎn)品都致力于打造純粹的產(chǎn)品體驗(yàn)。

1、廣紙新城上的新“書卷”

首先是建筑的外形，外立面采用的是采用烤漆鋁板+中空LOW-E玻璃，靈感來(lái)源于廣紙的文化脈絡(luò)，以“書卷”為原型，與廣紙文化一脈相承。

外立面示意圖

其次，由于E2棟臨江約160米，整棟樓采用了“一字型”設(shè)計(jì)，整體的景觀面更好，高層前后景觀無(wú)遮擋；

臨江景觀實(shí)拍圖

樓體還通過專門的通風(fēng)設(shè)計(jì)，成倍地提高了舒適性。自然風(fēng)可以通過底部凹槽進(jìn)入樓棟內(nèi)形成上下自然流通，橫向進(jìn)入室內(nèi)形成南北對(duì)流，強(qiáng)化通風(fēng)屬性。

樓棟通風(fēng)設(shè)計(jì)示意圖

2、比普通住宅體驗(yàn)更好的梯戶比

E2棟是7梯11戶，平均一部電梯最多就服務(wù)兩戶人家，比起住宅的2梯6戶體驗(yàn)還更好。

廣州買房計(jì)劃設(shè)計(jì)師創(chuàng)意設(shè)計(jì)（非交付標(biāo)準(zhǔn)）

這樣的梯戶比帶來(lái)的品質(zhì)感和舒適感，放眼整個(gè)海珠都不多見。

3、4.5米中空挑高，更好的景觀面和套內(nèi)尺度

看了市場(chǎng)上這么多商辦產(chǎn)品，我的認(rèn)知是，要想實(shí)現(xiàn)能媲美住宅的產(chǎn)品舒適度，第一取決于層高，第二取決于套內(nèi)功能的設(shè)計(jì)。

此次加推的95㎡戶型，定位“輕奢空中墅”。

4.5米的中空設(shè)計(jì)，客廳的空間和視野更加立體和開闊，部分戶型基本都能一覽無(wú)余窗外的廣紙公園。

戶型創(chuàng)意設(shè)計(jì)示意圖

基于層高，產(chǎn)品擁有更多可能性，可以做到3+1空間2廳2衛(wèi)。

相當(dāng)于95㎡的面積，可以做到差不多135㎡的使用面積，超過140%的超高使用率。后續(xù)不管自用或者出租，都極具性價(jià)比。

戶型創(chuàng)意設(shè)計(jì)示意圖

這種格局和尺度，給了空間更多無(wú)限的可能，尤其是滿足改善人家的使用需求：

樓下的空間可以供長(zhǎng)輩使用，樓上的小空間，可以給孩子使用；

創(chuàng)意空間可以靈活安排，親子娛樂或者看書工作都OK；

還有夫妻倆的超大空間，即便是三代同堂也能有自己的私密空間。

戶型創(chuàng)意設(shè)計(jì)示意圖

4、總價(jià)約300萬(wàn)，性價(jià)比拉滿

最主要的是，同樣95㎡，如果買住宅，最多只有3房，而且房間還很小，總價(jià)高出近三分之一。

而星匯海珠灣的95㎡戶型，總價(jià)約300萬(wàn)就能買到。在這個(gè)地段、這個(gè)圈層，同品質(zhì)的住宅，可能要八九百萬(wàn)起。

相比之下，前者的性價(jià)比非常高，后期業(yè)主圈層也很好，是改善自用的性價(jià)比之選。

正如我前文提到的，如果你是不缺預(yù)算的改善型買家，那海珠10萬(wàn)+起步的房子都在你的可選范圍之內(nèi)，可以優(yōu)中選優(yōu)。

但如果你是不想有太大壓力的改善型買家，不妨可以看看星匯海珠灣即將加推的海珠灣壹號(hào)組團(tuán)新成員——全新E2棟，不管是品質(zhì)感還是使用的舒適度，大概率都不會(huì)讓你失望。