五年期LPR超預(yù)期下降，并沒有帶動房企股價修復(fù)，整體跑輸大盤。這就好像春節(jié)假期間，人們有意無意不再談?wù)摲孔印?/p>

真正的放下是毫不在意。

這不僅說明，政策力度并沒有大到扭轉(zhuǎn)預(yù)期，也說明投資者仍然心存憂慮，金地、萬科等房企，是否會繼續(xù)發(fā)生流動性風(fēng)險。

1月銷售額放緩，2月銷售額并未起勢，且農(nóng)歷新年假期勢必影響銷量，以及3月即將到來并不亮眼的業(yè)績，對萬科流動性風(fēng)險擔(dān)憂，再次沉渣泛起。

萬科(000002.SZ)信心的高光時刻，是去年11月深圳國資委和大股東高調(diào)站臺，他們都承諾需要時可以承接項(xiàng)目，以提高萬科資金流動性。

大股東深圳地鐵還表示，積極準(zhǔn)備擇機(jī)購買萬科債券，以提振市場信心。

三個月后的今日來看，深圳國資委的增援確實(shí)已經(jīng)到了。

深圳國資旗艦投資平臺“深投控”，承接了萬科在“深圳高新投”6.16%的股權(quán)，對價預(yù)計超過10億元。同時，萬科位于深圳蓮花山東面的“三星視界”舊改，正與國資洽談出售。

好消息是，三星視界舊改是一個投資近300億元的項(xiàng)目，且萬科投資已經(jīng)超百億元，這個項(xiàng)目如能順利出售，萬科自由現(xiàn)金可以顯著“回血”。

壞消息則是，萬科在行情高峰時期拿下該項(xiàng)目，成本比較高昂，且當(dāng)時該項(xiàng)目20%股權(quán)，就是從“深投控”處接手，如今再次回售，定價勢必不會太高。

上月底萬科與投資者交流時，承認(rèn)涉及舊改等復(fù)雜項(xiàng)目，盡職評估的工作量較大。同時萬科透露，在深圳投資的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中退出部分股權(quán)，已經(jīng)有了一些進(jìn)展。

結(jié)合萬科出售上海七寶萬科廣場給領(lǐng)展，萬科目前資產(chǎn)出售主要考量，是盡量與合作方進(jìn)行交易，且更有可能是為了得到港幣或美元，以應(yīng)付相應(yīng)美元債兌付。

深圳地鐵的增持債券尚未兌現(xiàn)，但目前這并不是最重要的，深圳地鐵與深圳國資的角色相近，目前最大目標(biāo)應(yīng)該只是緩解萬科流動性壓力。

值得關(guān)注的是，深圳地鐵1月份出售了一個商業(yè)項(xiàng)目，回款近20億元，這筆資金未來是否會用于支持萬科，答案應(yīng)該要等到萬科上年度業(yè)績公布之后。

去年三季度以來，萬科減少了拿地，如果萬科不進(jìn)行大幅度的存貨減值操作，相信萬科在手現(xiàn)金和報表利潤，不會大幅度超預(yù)期下降。

至于萬科涉及的小股東舉報事件，起因是行情下跌期間，小股東對于項(xiàng)目利潤分成與結(jié)算的不滿，目前有少數(shù)幾個訴訟在案。

另外一個角度來看，萬科對于合聯(lián)營公司的擔(dān)保極少，且整體擔(dān)保余額也不大，合作項(xiàng)目訴訟造成的財務(wù)風(fēng)險可控。

現(xiàn)場參加過萬科股東大會的投資者，應(yīng)該印象比較深刻，去年有部分購房者在股東大會現(xiàn)場維權(quán)，萬科管理層應(yīng)對較為強(qiáng)硬，向來主張走司法流程，這一點(diǎn)在與萬達(dá)的合作糾紛中也可以看出。

萬科面臨的最大不確定性，是銷售額的低迷不振勢頭，如果目前的舉措是預(yù)防流動性風(fēng)險，那么長期來看，萬科需要一套組合拳，來將財務(wù)杠桿下降到讓市場相信足夠安全的范圍。

資產(chǎn)騰挪是快速方法，無論直接資產(chǎn)交易，還是發(fā)行REITs，亦或是剝離非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，都是應(yīng)該大力推進(jìn)的方案。

降杠桿早一天落地，對于萬科流動性風(fēng)險的擔(dān)憂，才會徹底消散。

萬科的品牌信用價值，幾乎是中國房地產(chǎn)行業(yè)的“圣杯”，再怎么強(qiáng)調(diào)其重要性也不為過。