樓市，正在經(jīng)歷一次巨大的變革。

無數(shù)城市的命運將被改寫。一場巨大的連鎖反應(yīng)，已經(jīng)拉開了帷幕。

近日一份重磅文件公布，為中國房地產(chǎn)市場投下深水炸彈。

2月27日，住建部發(fā)布了《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》。

這份通知的全文我看了幾遍，其中有三段表述最為關(guān)鍵：

一是各地要根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場大起大落。

二是各地要完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃。

三是住房發(fā)展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和區(qū)位，測算房地產(chǎn)項目合理融資需求。2024年4月30日前、2025年3月31日前，各城市要以適當方式向社會公布當年住房發(fā)展年度計劃有關(guān)情況。提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。

當然，這三段話還可以濃縮為更簡潔的一句話，那就是：

房地產(chǎn)將正式進入“計劃時代”。

以后全國各城市，每年供應(yīng)多少土地，想建多少新房；打算投放多少套保障房，全都要列出發(fā)展規(guī)劃，并定時向社會公布。

雖然以前各城市也會公布每一年的供地計劃，但是這些計劃并沒有一個統(tǒng)一的依據(jù)。

而現(xiàn)在不同了，住建部這一次給所有城市劃下了一道紅線：

以人定房，以房定地、以房定錢。

說白了就是，有多少人，就建多少房，賣多少地，賺多少錢。

將城市的新增住房、供地數(shù)量、土地財政，都牢牢地和人口增量綁定在一起。

為什么這一次住建部會如此強硬地給所有城市立下規(guī)矩呢？

事實上，這是住建部已經(jīng)醞釀了很久的一個計劃。

早在2022年9月的時候，住建部就通過新聞發(fā)布會向外透露過：

要完善人房地錢四個要素聯(lián)動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。

去年11月，住建部部長倪虹在答記者問時，對此做了更加詳細的表態(tài)。

建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，主要是為了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，防止市場大起大落。

過去的房地產(chǎn)市場是在解決‘有沒有’的時期，追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，而現(xiàn)在應(yīng)該解決的是‘好不好’的問題

也就是說，以人定房，以房定地、以房定錢，本質(zhì)上是為了防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈波動，并且讓房地產(chǎn)市場從原先的野蠻開荒，走向精耕細作。

其帶來的影響是極為深遠的。

以人定房，以房定地、以房定錢，這12個字為什么會有這么大的作用？

以前大多城市都把賣地當作是地方財政的重要來源，甚至是主要來源。

錢包癟了，那就賣地，完全不管市場能不能消化。

而這種“看心情”的房地產(chǎn)發(fā)展模式，也直接導(dǎo)致了當下樓市最大的頑疾——高庫存。

根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的去年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況來看。

去年全國商品房待售面積相比2022年上漲了19%，其中住宅的上漲幅度高達22%。

新房庫存量的飆升，影響最大的就是房價的穩(wěn)定程度。

當大量的房子賣不掉，只能拼命打折，以價換量的時候，對于整個區(qū)域的房價都是毀滅性的打擊。

除此之外，像爛尾樓、新房質(zhì)量等問題，都和高庫存有著千絲萬縷的聯(lián)系。

其實對于去庫存這件事，早在2023年初的時候，自然資源部就出臺過相應(yīng)的文件予以遏制。

文件中甚至提出，已經(jīng)供應(yīng)未竣工的住宅用地面積超過近三年平均值5倍的城市，從嚴壓縮供應(yīng)計劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>

現(xiàn)在看來，雖然去年開始全國的房屋新開工面積確實減少了20.4%。

可要命的是，去年全國商品房的銷售面積也同比下滑了8.5%，其中住宅下滑8.2%。

就好比一個水池，進水口的水是小了，可是出水口堵住了……

所以這一次住建部要做的事，就是把出水口的水再變小一點。

以前只是通過城市的庫存量來限制供地量，現(xiàn)在還要加上一個人口基數(shù)的限制。

一座城市未來的新增住房數(shù)量，將直接和人口掛鉤，有人口增量，才可能有持續(xù)的供地，反之新增建設(shè)用地或被凍結(jié)。

這一招可比之前通過庫存限制供地那一套狠多了。

要知道，減少庫存還是有很多其他路子可以走的。

比如前幾天，重慶市兩家有國資背景的公司，收購了7個項目，合計4207套小戶型房源，用于保租房。

青島，也拿著18.5億元，收購了2319套房屋，還有天津、福州、濟南……

這些城市最近都在干著一樣的事，就是讓國家隊下場收房去庫存。

以前我?guī)齑嫣嗖荒艽罅抗┑?，現(xiàn)在我自己收回來，把這些庫存房變成保障房不就行了？

可是現(xiàn)在，將新增住房和人口掛鉤之后，這個口子被堵住了。

畢竟要想創(chuàng)造人口增量，遠不是降低一下入戶門檻就能行的，那靠的可是實打?qū)嵉木C合實力。

而且這一次，住建部將保障房的供應(yīng)量也列入了各城市的住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作中。

也就是說，這種左手倒右手的把戲已經(jīng)行不通了，要不然就努力發(fā)展創(chuàng)造人口增量，要不然就縮減供地，不要指望再靠土地財政續(xù)命。

雖然這一次將城市新增住房和人口掛鉤，是對各城市的一次巨大刺激。

倒逼一些城市去尋找除了房地產(chǎn)以外的賺錢路徑。

可是我們也要認識到，這是一次巨大的改革，如果跟不上節(jié)奏，那就只能掉隊。

對于很多城市而言，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的周期是漫長的，但是土地財政縮減帶來的影響卻是立竿見影的。

眼下已經(jīng)有越來越多的城市開始主動收縮，砸起了自己的“鐵飯碗”。

去年，山西、湖南、青海、安徽幾個省份，已經(jīng)率先開啟人口小縣機構(gòu)編制改革。

多個行政部門被撤并精簡，部分事業(yè)單位編制被縮減，有的縣縮編人數(shù)甚至超過千人。

不止是縣城在收縮，就連很多省會大城市，也開始紛紛砍自己一刀。

比如這幾年人口流失嚴重的東北地區(qū)，就已經(jīng)搞起了轟轟烈烈的編制精簡改革。

就拿哈爾濱來說，去年哈爾濱市本級事業(yè)編制精簡8246名，占比25.3%。市轄區(qū)事業(yè)編制精簡7816名，占比22%?？h（市）事業(yè)編制精簡和控制使用15574名，占比32%。

一個省會城市，縮減了自己四分之一的編制，下手不可謂不狠。

除此之外，像江蘇、山東、內(nèi)蒙古、江西等地，各自縮減的編制人員也在上萬名。

要知道，對于很多縣城和三四線城市而言，體制內(nèi)的工作，也許已經(jīng)是這座城市對于年輕人才最后的吸引力了。

而當這條路也被封死，那么很多城市也許真的就將從此沉寂下去了。

尤其是今年，住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作正式落地之后，這些城市更是雪上加霜。

沒有人口增量，沒有新增住房，土地財政無以為繼之后，這些城市將陷入一個極其恐怖的負面循環(huán)。

高鐵、地鐵沒得建，醫(yī)院、學(xué)校無法增加，城市建設(shè)陷入遲滯，經(jīng)濟增速放緩，人才進一步流失……

城市之間的“馬太效應(yīng)”將在今年達到一個和以往完全不同的程度。

據(jù)克而瑞、易居研究院統(tǒng)計，今年1月，三四線城市的新建商品房存銷比，已經(jīng)去到了30.2個月！

而在全國100個城市中，新房存銷比排名前十的城市，存銷比都超過了60個月。

其中像韶關(guān)的新房存銷比甚至高達141.7個月，這是什么概念？

按照當下的銷售速度，這座城市的新房足夠賣將近12年！

庫存高企，再加上人口持續(xù)流失，棋局雖然才剛開始，但已經(jīng)有城市可以提前宣告出局了。

未來的房地產(chǎn)，只會在那些人口持續(xù)流入，庫存水平合理的城市，發(fā)展得更好。