就在剛剛，資本市場(chǎng)上演了一場(chǎng)驚心動(dòng)魄的“阻擊戰(zhàn)”。

先動(dòng)手的，是國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪，直接宣布把萬(wàn)科的信用投資評(píng)級(jí)降為“垃圾級(jí)”！

然而，緊接著萬(wàn)科股價(jià)、債券卻迎來(lái)一波大漲，狠狠反擊做空勢(shì)力。

面對(duì)境外資本虎視眈眈，切不可掉以輕心。

這，是中國(guó)房企的一場(chǎng)生死之戰(zhàn)！

剛開(kāi)年，還在恢復(fù)元?dú)獾闹袊?guó)房企，又被境外資本盯上了。

3月初，有市場(chǎng)傳言稱，萬(wàn)科一筆債務(wù)展期進(jìn)展不順，涉及金額達(dá)到100億。

就在昨天，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪（Moody's）給國(guó)內(nèi)房企巨頭萬(wàn)科送上一份不懷好意的“大禮”：

撤銷(xiāo)萬(wàn)科的Baa3發(fā)行人評(píng)級(jí)，取而代之的是Ba1企業(yè)家族評(píng)級(jí)（垃圾級(jí)）；

下調(diào)萬(wàn)科地產(chǎn)中期票據(jù)（MTN）計(jì)劃受支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)，由(P)Ba1下調(diào)至(P)Ba2；

將萬(wàn)科地產(chǎn)發(fā)行的債券的有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)，從Ba1下調(diào)至Ba2。

不僅如此，穆迪還發(fā)話說(shuō)，在考慮可能進(jìn)一步下調(diào)萬(wàn)科的評(píng)級(jí)。

簡(jiǎn)直就是赤裸裸的威脅！

我為什么說(shuō)穆迪是“不懷好意”呢？

先是小作文，后是降評(píng)級(jí)，直接把萬(wàn)科給踢到了“垃圾級(jí)”，未免也太巧合了。

一般來(lái)說(shuō)，觸發(fā)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)的主要原因是“房企經(jīng)營(yíng)困難”。債務(wù)違約，就是常見(jiàn)導(dǎo)火索。

如果一家房企爆雷，出現(xiàn)了債務(wù)違約等惡性事件，那么機(jī)構(gòu)動(dòng)手下調(diào)其評(píng)級(jí)，也屬常見(jiàn)。

但是?。?！

萬(wàn)科從未出現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)違約或者明顯的暴雷事件，甚至剛剛提前償還了一筆即將到期的6.47億美元債釋放積極信號(hào)，卻仍然被下調(diào)了評(píng)級(jí)。

何止是不懷好意，簡(jiǎn)直是惡意爆棚。

令人欣慰的是，萬(wàn)科在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)非常穩(wěn)健，非但沒(méi)有大跌，反而股債齊升，收獲一波漲幅。

內(nèi)房股萬(wàn)科A午后大幅拉升，盤(pán)中一度漲近8%。

多只萬(wàn)科債券也出現(xiàn)上漲，“20萬(wàn)科08”漲超8%，“22萬(wàn)科05”漲超6%。

另外，萬(wàn)科企業(yè)6月到期4.2%美元債每1美元漲2.7美分，至93.9美分，創(chuàng)下了近4個(gè)月以來(lái)的最大漲幅。

可以說(shuō)，萬(wàn)科今天的出色表現(xiàn)，給出了一記有力的回?fù)簟?/p>

其實(shí)，就在幾個(gè)月前，萬(wàn)科剛經(jīng)歷過(guò)一次“狙擊”。

2023年10月17日，全球三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的惠譽(yù)突然宣布，對(duì)萬(wàn)科下調(diào)評(píng)級(jí)。

緊接著，萬(wàn)科遭遇了一波“股債雙殺”，美元債被大量拋售，股價(jià)也跌出了新低。

直到背后金主深圳國(guó)資現(xiàn)身“宣示主權(quán)”，事情終于出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

相比之下，這一次萬(wàn)科顯得非常淡定。

原因很簡(jiǎn)單，萬(wàn)科不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，背后有“國(guó)家隊(duì)”撐腰。

這幾天，一則消息在投資圈廣泛流傳：

監(jiān)管層近日就此召集部分金融機(jī)構(gòu)開(kāi)會(huì)，要求大型銀行加強(qiáng)對(duì)萬(wàn)科的融資支持，以及非標(biāo)債務(wù)持有人與公司協(xié)商推進(jìn)展期等。

再加上券商中國(guó)的報(bào)道稱，某股份銀行人士表示確實(shí)存在傳聞中的一些現(xiàn)象，更加坐實(shí)了消息的可信度。

最高級(jí)別的部門(mén)出面協(xié)調(diào)，足以說(shuō)明重視程度，落實(shí)的幾率大大提升。

緊接著，財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱：

有市場(chǎng)消息指工行（牽頭行）、農(nóng)行、中行、建行、交行和郵儲(chǔ)銀行六家國(guó)有銀行以及招行、中信、興業(yè)、浦發(fā)、民生和平安六家股份制銀行正為萬(wàn)科籌措最高額800億人民幣的銀團(tuán)貸款，以應(yīng)對(duì)未來(lái)到期的公開(kāi)市場(chǎng)債券償付。

與此同時(shí)，深圳國(guó)資也不忘悄悄給予支持。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)深圳國(guó)資兩度出手馳援萬(wàn)科：

1月30日，萬(wàn)科的全資子公司將其持有的深圳市高新投資集團(tuán)有限公司6.16%的股權(quán)出售給深圳市投資控股有限公司。

萬(wàn)科位于深圳蓮花山東面、投資近300億的舊改項(xiàng)目“三星視界”，正在與國(guó)資洽談出售。

自己的孩子，能不拉一把嗎？

除此之外，萬(wàn)科本身也算是爭(zhēng)氣。

從償債能力來(lái)看，萬(wàn)科沒(méi)啥大問(wèn)題。

去年三季度財(cái)報(bào)顯示，截止9月30日，萬(wàn)科貨幣資金為人民幣1036.8億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.2倍。

按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金短債比（即現(xiàn)金流量與短期債務(wù)的比率）應(yīng)大于1，萬(wàn)科無(wú)疑是很優(yōu)秀的。

另外，萬(wàn)科對(duì)于債務(wù)一直很有“危機(jī)感”。去年下半年以來(lái)，陸續(xù)出售了廣州天河萬(wàn)科廣場(chǎng)、悅榕莊酒店的股權(quán)、上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%的股權(quán)，共回籠資金約37億元。

目前，萬(wàn)科手上還有不少資產(chǎn)可以出售回籠資金，包括一線城市的商業(yè)物業(yè)、物流地產(chǎn)項(xiàng)目等等。

不過(guò)，萬(wàn)科的危機(jī)沒(méi)有完全解除。

據(jù)媒體報(bào)道，多家險(xiǎn)資代表正在深圳萬(wàn)科總部談判。并非萬(wàn)科債務(wù)到期不還錢(qián)，而是保險(xiǎn)公司要求萬(wàn)科提前還債。

為啥保險(xiǎn)公司著急呢？據(jù)我了解，評(píng)級(jí)下調(diào)是一個(gè)很重要的原因。之前萬(wàn)科評(píng)級(jí)下調(diào)，已經(jīng)觸發(fā)了與保險(xiǎn)公司的合同條款。

但我相信，萬(wàn)科一定能也必須會(huì)處理好。

畢竟，萬(wàn)科早已經(jīng)活成了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟，象征的意義早已經(jīng)超出了公司本身，牽扯著整個(gè)市場(chǎng)的信心。

退一萬(wàn)步來(lái)講，即便萬(wàn)科真的出事，也一定要兜底。

更何況，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)本來(lái)也不是100%正確的。

別忘了，2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)前，大部分國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)一些金融機(jī)構(gòu)和金融產(chǎn)品的信用評(píng)級(jí)，都給出AAA最高評(píng)級(jí)。

有一本書(shū)叫《評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的秘密權(quán)力》，作者霍斯特曼幾乎把標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪這世界三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)比喻成“強(qiáng)盜”。

而這幾年，強(qiáng)盜的槍口，屢屢對(duì)準(zhǔn)內(nèi)地房企掃射。

三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)當(dāng)中，穆迪的行動(dòng)最為頻繁。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅僅是去年1-10月，穆迪針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共公布39次評(píng)級(jí)行動(dòng)。

其中，5起為評(píng)級(jí)撤銷(xiāo)，21起為信評(píng)下調(diào)，12起涉及展望下調(diào)，僅有1起為維持評(píng)級(jí)。

值得一提的是，穆迪還將槍口對(duì)準(zhǔn)了一向穩(wěn)健的“國(guó)家隊(duì)”。

去年8-9月，穆迪把多家國(guó)資房企列入“評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單”或者下調(diào)評(píng)級(jí)展望數(shù)據(jù)。保利、綠城、越秀、華潤(rùn)、中海等赫然在列。

說(shuō)起來(lái)，他們的手段并不高明，無(wú)非是“負(fù)面消息＋評(píng)級(jí)下調(diào)”的老套路。雖然拙劣，卻屢屢得逞。

2022年8月，龍湖突然遭遇做空。

盡管緊急辟謠，但當(dāng)天股價(jià)依舊大跌16.4%，市值一日蒸發(fā)246億港元，幾乎跌掉當(dāng)時(shí)一個(gè)融創(chuàng)的市值。

不少房企甚至選擇主動(dòng)退出評(píng)級(jí)，這何嘗不是一種自我保護(hù)行為。

評(píng)級(jí)下調(diào)，往往會(huì)觸發(fā)連鎖反應(yīng)，極容易在市場(chǎng)上引起恐慌。就像那句話說(shuō)的：

如果大家都認(rèn)為你有問(wèn)題的時(shí)候，你有沒(méi)有問(wèn)題其實(shí)已經(jīng)不重要了。

深陷輿論漩渦中的企業(yè)，哪怕本身經(jīng)營(yíng)并沒(méi)有出問(wèn)題，也很難承受短期內(nèi)大量失血。

這幾年樓市不景氣，房企資金鏈普遍緊張，有幾家能經(jīng)得住這種折騰？

房企保衛(wèi)戰(zhàn)，事關(guān)生死，我們必須要挺?。?/p>

幸運(yùn)的是，這場(chǎng)房企保衛(wèi)戰(zhàn)，并不是孤軍奮戰(zhàn)。

對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，已經(jīng)寫(xiě)入今年的政府工作報(bào)告。

目前，全國(guó)31個(gè)省份312個(gè)城市建立了這個(gè)機(jī)制，上報(bào)的“白名單”項(xiàng)目達(dá)到了6000多個(gè)。在這些項(xiàng)目中，82.8%是民營(yíng)企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項(xiàng)目。

新房市場(chǎng)被注入資金和信心，優(yōu)質(zhì)房企也看到了渡過(guò)難關(guān)的希望。

當(dāng)然了，房企真正走出困境的關(guān)鍵在于恢復(fù)造血能力，能把房子賣(mài)出去。

在這方面已經(jīng)有人做出了示范。

香港樓市“全面撤辣”的第二周，樓市熱度不減，內(nèi)地客戶組團(tuán)看房，甚至已經(jīng)出現(xiàn)賣(mài)家反價(jià)成交。

救市，一定要快、準(zhǔn)、狠。買(mǎi)房買(mǎi)的是信心，買(mǎi)的是預(yù)期。

都說(shuō)香港樓市是內(nèi)地樓市的祖師爺，依我看，又到學(xué)習(xí)取經(jīng)的時(shí)候了。