一招“全面撤辣”，一夜“滿血復(fù)活”。

內(nèi)地人瘋狂涌入，香港樓市又要開啟漲漲漲模式了嗎？

沒(méi)想到，這個(gè)小陽(yáng)春最火的一線城市，不是北上廣深，而是香港。

一夜之間，香港被買爆了！

據(jù)香港大公文匯網(wǎng)報(bào)道，自2月28日香港全面“撤辣”到上個(gè)周末（3月2日）的4天時(shí)間里，香港一手房總共成交了210套。

這個(gè)數(shù)字乍一看不高，但相較于香港樓市之前的表現(xiàn)來(lái)看，就有一種直上云天的既視感了。

要知道，在全面撤辣之前，香港每日的新房成交量基本都在個(gè)位數(shù)。

截至2月27日，也就是“撤辣”前一天，香港2月的新房成交量總共也才190套。

香港全面“撤辣”之后，僅4天時(shí)間就買了之前一個(gè)月的房子，效果確實(shí)相當(dāng)明顯。

而且，香港樓市的熱度還在以一種極快的速度不斷發(fā)酵。

上周末，恒基兆業(yè)地產(chǎn)最新項(xiàng)目石硤尾巴域街Belgravia Place第1期開盤，推出138套新房，開盤僅幾個(gè)小時(shí)就全部售罄。

一天的成交量，就相當(dāng)于香港2月份新房成交量的一半！

香港樓市熱潮的來(lái)源，是內(nèi)地客的瘋狂涌入。

據(jù)說(shuō)就在香港“撤辣”的消息傳出不久，多地的中介就已經(jīng)拉起好幾支浩浩蕩蕩的香港看房群了。

有的深圳中介原地轉(zhuǎn)行，做起了香港房產(chǎn)中介。

杭州購(gòu)房者也熱情高漲，有中介組了一個(gè)“杭州人沖香港”的微信群，500人的群幾分鐘就加滿了，二群甚至開啟滿200人驗(yàn)證的進(jìn)群規(guī)則。

而且，不少內(nèi)地客涌入香港置業(yè)，還不是一套套的搞零售，而是動(dòng)輒幾套十幾套的買，玩的是批發(fā)。

就在新政公布的第二天（2月29日），據(jù)香港一樓盤反饋，總共賣出去14套房屋，其中有10套都是同一個(gè)內(nèi)地客戶買的。

另外根據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榈南?，有?nèi)地買家花費(fèi)近億元連購(gòu)兩套九龍東的啟德維港1號(hào) 。

隨著香港樓市的成交在短期內(nèi)好幾連跳，當(dāng)?shù)刂薪閷?duì)接下來(lái)的行情可謂是充滿樂(lè)觀。

據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，整個(gè)3月，香港一手住宅成交量可達(dá)1500宗，按月急升超5倍。

香港樓市為什么會(huì)這么火，吸引如此多的內(nèi)地客群呢？

印花稅的全面取消，是最大的一個(gè)推動(dòng)力。

其實(shí)印花稅這個(gè)東西，打一開始就是為了控制內(nèi)地人和海外居民去香港炒房而誕生的。

對(duì)于香港本地人而言，印花稅被分成了好幾檔，即便是價(jià)值超過(guò)2000萬(wàn)港元的住宅，印花稅最高也就是4.25%

而非香港永久居民要想在香港購(gòu)買住宅，卻需要繳納15%的買家印花稅和15%的從價(jià)印花稅。

一套1000萬(wàn)的房子，光繳稅就要300萬(wàn)。

而現(xiàn)在，印花稅全面取消了，這就相當(dāng)于官方給香港之外的購(gòu)房者打了個(gè)7折優(yōu)惠。

更關(guān)鍵的是，這7折優(yōu)惠還是建立在香港房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅回調(diào)的基礎(chǔ)上的

據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示，截止2023年年底，香港平均樓價(jià)銷售指數(shù)為316，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)與2017年2月的314.0相接近了。

這意味著，香港樓價(jià)已經(jīng)跌回了7年前。

比如位于西營(yíng)盤能俯瞰維港海景的樓盤瑧蓺，2018年的時(shí)候，一套221平方呎的房子成交價(jià)是1025萬(wàn)，而到了去年，同戶型的成交價(jià)已經(jīng)跌至490萬(wàn)，直接腰斬。

而香港超級(jí)豪宅的跌幅更是夸張，比如亞洲樓王MOUNT NICHOLSON，2018年買入價(jià)是5.2億，去年的成交價(jià)是3.9億，5年虧了1個(gè)多億。

官方打折+房?jī)r(jià)回調(diào)，這讓不少人都覺(jué)得，當(dāng)下的香港新房簡(jiǎn)直就是雙倍福利，雙倍快樂(lè)。

不過(guò)如果僅僅是價(jià)格上的原因，其實(shí)并不足以讓如此多內(nèi)地購(gòu)房者涌入香港。

畢竟眼下這個(gè)時(shí)候，在千萬(wàn)總價(jià)這個(gè)市場(chǎng)中，北上廣深隨便挑一個(gè)出來(lái)，都能在居住面積、品質(zhì)等方面吊打香港。

真正吸引內(nèi)地購(gòu)房者去香港的原因，主要還是香港樓市政策上的便利性，讓很多人覺(jué)得有利可圖。

比如一提到在香港買房，很多人就會(huì)想到，沒(méi)有公攤。

香港的首付好像也比內(nèi)地要低很多，不超過(guò)1000萬(wàn)的房子首付只需要一成，而且按揭利息也比內(nèi)地要低很多。

還有香港無(wú)論是樓花還是期房，都需等到交樓以后才正式還貸款。

再比如香港的租金回報(bào)率很高，平均能達(dá)到3%-3.5%。

不論從上車門檻還是投資風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)來(lái)看，在香港置業(yè)貌似都具有很大優(yōu)勢(shì)。

那么這一波香港樓市的熱潮，對(duì)于內(nèi)地購(gòu)房者而言，真的是機(jī)會(huì)嗎？

只能說(shuō)，由于信息差的原因，大部分涌入香港的購(gòu)房者，都低估了香港置業(yè)的困難。

內(nèi)地人要想在香港購(gòu)房，僅僅是資金出境這一關(guān)就不好過(guò)。

當(dāng)前內(nèi)地對(duì)外匯的管制還是很嚴(yán)格的，每年每人常規(guī)的換匯額度是5萬(wàn)美元，超過(guò)這個(gè)額度，很難劃轉(zhuǎn)。

而且所謂的1成首付，也只是針對(duì)香港居民的。

如果是內(nèi)地人，沒(méi)有香港來(lái)源的收入，也沒(méi)有香港的親戚，那貸款額度是不能超過(guò)60%的。

需要4成首付。

按照香港今年1月的一手住宅套均總價(jià)936.8萬(wàn)元來(lái)算，首付需要375萬(wàn)。

而且對(duì)于沒(méi)有香港來(lái)源收入的內(nèi)地人，按揭時(shí)候的壓力測(cè)試會(huì)更加嚴(yán)格，你的月供是不能超過(guò)月收入40%的，如果你還有其他按揭沒(méi)還完，那月供比例不能超過(guò)30%。

另外，香港的房貸利率以前確實(shí)是在3.625%左右，可是香港的房貸利率是跟著美國(guó)的加息政策走的。

早在去年9月的時(shí)候，香港的房貸利率就漲到4.125%了，反而是內(nèi)地現(xiàn)在的LPR才3.95%。

綜合來(lái)說(shuō)，要想在香港買一套新房，你要么湊夠10個(gè)人頭換出首付，要么就螞蟻搬家攢十年錢。

即便湊夠了錢買了房，假如你貸款500萬(wàn)港元，月供2萬(wàn)多，那你的月收入起碼要達(dá)到5萬(wàn)。

是不是感覺(jué)一步一個(gè)坎？可這還不算完。

很多人都下意識(shí)的認(rèn)為，把打折優(yōu)惠的房子買到手就算賺了，可是卻忽視了住房的持有成本。

而香港住房的持有成本，絕對(duì)是可以讓你感到肉疼的那種！

不說(shuō)別的，就說(shuō)物業(yè)費(fèi)。

據(jù)香港消委會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，香港業(yè)主平均每月需要繳納的物業(yè)費(fèi)高達(dá)1108元，每呎2.7元，相當(dāng)于每平米30元，是內(nèi)地一線城市的接近10倍。

光物業(yè)費(fèi)一年下來(lái)就要1.3萬(wàn)，就問(wèn)你受不受得了。

除此之外，還要面對(duì)一系列的稅費(fèi)，包括：

物業(yè)稅，針對(duì)出租房屋征收，稅率為凈租金的15%；

差餉，所有房屋都要交，稅率是年租金估價(jià)的5%；

地租，對(duì)新界和新九龍的物業(yè)征收，稅率為年租金估價(jià)的3%.

一年下來(lái)，僅稅負(fù)這部分，基本就能占到房屋估值的1%。

如果算上稅負(fù)和物業(yè)費(fèi)，香港物業(yè)的租金回報(bào)率也就沒(méi)那么香了。

賬面上3%-3.5%的租金回報(bào)率，可實(shí)際上能有2%-2.5%都不錯(cuò)了。

而在內(nèi)地，租金回報(bào)率超過(guò)2%的城市一抓一大把，何必跑去香港呢？

香港“撤辣”真正利好的人群，其實(shí)主要還是三撥人。

一撥是在香港工作生活的香港非永居人士。

這部分人具體有多少，并沒(méi)有官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。不過(guò)按照此前香港新聞的一些報(bào)道推算，香港非永居人員的數(shù)量大概在50萬(wàn)左右。

根據(jù)特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處的最新數(shù)據(jù)顯示，香港750.31萬(wàn)總?cè)丝谥?，常住居民?22.86萬(wàn)人，流動(dòng)居民為27.45萬(wàn)人。

也就是說(shuō)，長(zhǎng)期生活工作在香港的非永久居民大概有20多萬(wàn)人。

這也就是此次全面“撤辣”惠及的主要群體了。

第二撥人是真正的富豪。

取消印花稅后，對(duì)于超級(jí)豪宅而言，能省下的成本是極為可觀的。

一套一億港元的超級(jí)豪宅，原先的稅費(fèi)需要1500萬(wàn)，現(xiàn)在只要425萬(wàn)，直接少了1075萬(wàn)。

不過(guò)這撥富人的作用多半是錦上添花了，對(duì)于香港樓市的整體提升，未必會(huì)有多大作用。

而最后一撥人，則是一些走偏門的炒房客。

據(jù)說(shuō)香港最近很多一出手就是十幾套房的豪客，其實(shí)交易背后有著極深的內(nèi)幕。

這些買家找的多半都是之前滯銷的樓盤，然后摸準(zhǔn)了中介長(zhǎng)期沒(méi)有開單的心理，要求中介返還90% 的傭金，大約是房?jī)r(jià)的3%-4%。

然后因?yàn)橘I的是滯銷現(xiàn)房，交6%定金就可先入住，之后一年內(nèi)分期繳納4%的首付，也就一年內(nèi)是總計(jì)支付10%，第二年才需補(bǔ)齊尾款。

在這個(gè)期間內(nèi)，買家就可以放租，就按租金回報(bào)率是2.5%，兩年就有5%的資金回報(bào)。

這樣算下來(lái)，這些買家相當(dāng)于以不到3%的成本，買下了香港樓市未來(lái)一兩年的觀望期。

如果后續(xù)房?jī)r(jià)漲，他們血賺。如果房?jī)r(jià)跌了，這些大多是以公司名義買的房，大不了就是直接違約。

所以當(dāng)下香港樓市雖然一片火熱，但是水也被攪渾了。

想要在香港樓市淘金，注定還是少數(shù)人的游戲。