等了十多年的政策一朝落地，估計砸懵了不少吃瓜的群眾。

原本，深圳安居人才房轉(zhuǎn)紅本（征求意見稿）的發(fā)布，給眾多安居人才房業(yè)主吃了一顆定心丸。但隨著輿論發(fā)酵，聲音越來越多，越來越不可控起來。

焦點問題只有一個：到底是不是利好？

這樣的想法不難理解：有人認(rèn)為，安居人才房轉(zhuǎn)紅本補差價的方案并不公平，不同屬性不同位置的房源補繳的金額不一樣，不符合“保障”的宗旨；另一部分更為極端的則認(rèn)為，這筆錢不應(yīng)該交。

網(wǎng)上的意見太多，我先給你一個答案：雖然政策不能一概而論，但目前的算法來看，確實是歷史難遇的利好。

01

深圳安居人才房轉(zhuǎn)紅本的具體條件和有關(guān)規(guī)則大家可以自行去看。先談?wù)劥蠹谊P(guān)注的重點問題：滿10年補差價才能轉(zhuǎn)紅本，到底是虧還是賺？

根據(jù)目前的意見稿，補差價具體計算公式為：

補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統(tǒng)一按照原購買價格除以70%計算。

那么這個公式算完到底要補繳多少錢？

咱們統(tǒng)一以華發(fā)新城華苑為例：

項目均價30482元/㎡

原市場價格=均價/70%=43546元/㎡

目前稅費按1%為例

補繳價款=（43546-30482）×50%-1%*30482=6227元

給大家總結(jié)一下這個數(shù)據(jù)的亮點：

1、10年后的補繳款，只有原房價的大約20%。

簡單計算可以得出：10年后一平米補繳6227元，只有原買入價（30482元/㎡）的 20.4%，只 有原市場價（43546元/㎡）的14.3%。

假設(shè)買入的是建面約85㎡的三房

10年后補繳總價款大概在53萬左右

這筆錢只有原買入價20.4%

另外需要注意的是，補繳價款并不是要現(xiàn)在買房的時候交，而是十年后才交，千萬不要弄混了。比如買入上述85㎡房源，便相當(dāng)于節(jié)省了53萬在自己的手上，這部分費用十年的資金成本以及通貨膨脹，也將為業(yè)主們創(chuàng)造其他的更多的收益。

2、固定比例的補繳價款還可以抵抗房地產(chǎn)市場波動。

房價不是一成不變的，10年后的價格誰都不好預(yù)測，但政策卻并未對漲幅的部分進(jìn)行收稅。最明顯的例子是10年前買安居房的業(yè)主，房價普遍升了7-8倍，但除補繳價款的資金，其他增值收益方面全部歸業(yè)主所有。

簡單來說，安居人才房可以當(dāng)做是一筆時長10年的固定投資，包賺不賠，賺多少取決于市場周期，但肯定，一定，比其他同類型的產(chǎn)品（商品房）賺的多。

而補繳價款還可以當(dāng)做是政府給購房者的一筆無息借款，10年后才要還。

假使未來通脹，那么這筆錢放在手里的用處會更大，會增值；假使未來通縮，那么房子完全可以不補繳，錢放在手里最安全。

3、可以不交?。?！

千萬別忽視這個問題：

人才房建設(shè)初衷是為了可以讓深圳市人才客戶以較低的價格購入自住房，補繳差價是自愿選擇的，政府無強制要求。

購房者可以選擇繼承，可以一直?。。?！

搞懂了這三個問題后，再來看“補差價”政策，是不是順眼多了。

如果未來要賣：

安居人才房相當(dāng)于十年為周期的理財產(chǎn)品，房價上漲紅利全部給到業(yè)主；萬一下跌，深圳市政府兜底，按原價回購……這個收益哪怕是全國最好的基金公司都不敢如此保證。

如果未來不出手：

無需補差價，相當(dāng)于花300萬享受了價值500萬的房產(chǎn)，還可以一直繼承。

02

明白了上面這些，要不要買安居人才房的問題，基本好理解了。

首先，買安居房還是買人才房？

問這個問題要理解這兩種房子的屬性，雖然其轉(zhuǎn)紅本的政策規(guī)定一致，但買入條件和未來預(yù)期都不一樣。

1、安居房購買的前提是，已經(jīng)在安居房輪候庫里的購房者（不在庫里買不了）；目前安居房輪候庫內(nèi)排隊人數(shù)仍有十幾萬，排隊不在前列的話根本沒有機會去選房。

2、安居房整體的質(zhì)量以及規(guī)劃不如人才房；而且安居房多半為較差的位置，少量較好位置的安居房也是搶不到……目前市場上可選的人才房很多，其中不少位置和產(chǎn)品品質(zhì)非常好的項目，還有的機會上車。

其次，買商品房還是人才房？

市場上不少聲音認(rèn)為，安居人才房補差價后跟商品房價格差距不大，人才房優(yōu)勢不在。我們還是以新城華苑為例算一筆賬：

以85㎡的三房為例

最終付出的總成本=原購入成本+補繳價款

=259萬+53萬=312萬

折合單價為：312萬/85㎡=3.67萬/㎡

比較華發(fā)新城周邊，樓盤備案均價大約介乎4.6-5.5萬/㎡之間，按8.5折算（這是官方能夠允許下調(diào)的最大空間），大約介乎3.9-4.7萬/㎡之間。

即便周邊所有的商品房都下調(diào)至8.5折買樓，人才房補繳差價后，仍比周邊便宜0.3-1.1萬/㎡。

那么深圳西部同樣能買到的3.67萬/㎡價格商品房在哪？

只有光明。

但這二者并不具有可比性，真的對比起來，人才房完爆商品房。

1、同樣的價格，不同的品質(zhì)。

3.67萬/㎡起，只是光明部分商品房放出來的噱頭。

首先，光明近些年來土拍限價都在4萬+/㎡。偏中心區(qū)一點的在4.8/4.9萬/㎡限價，偏遠(yuǎn)一點的地方限價也在4.2/4.3萬/㎡。按規(guī)定，商品房的售價只能在備案價的15%上下浮動，所以光明新房目前均價普遍還在4萬/㎡左右，最低也只能做到3.8/3.9萬/㎡的均價。

這意味著，你在光明買同樣3.67萬/㎡的商品房，只能買開發(fā)商放出來的所謂的“工抵房”“特價房”“促銷房”……

這些房子要么是低樓層采光視野都不好的那種，要么是全小區(qū)最難賣的戶型（實用率低）最差的位置（朝向不好）……例如夏天家里飛蚊蟲、冬天下水道反味兒、極端一點的，回南天估計洗澡都不用去衛(wèi)生間……

2、同價同質(zhì)，不同成本。

假設(shè)你本人住在光明，不考慮地段的因素選擇了一個光明非核心區(qū)的住宅，剛好這套房也只要3.67萬/㎡。

這是不是意味著買商品房的性價比更高了？

這里面又忽略了一個問題，買入成本。

以85㎡的三房為例

買入新城華苑的總價為：30482元/㎡x85=259萬

首付=259萬x30%=77.7萬

買入商品房的總價為：3.67萬/㎡x85=312萬

首付=312x30%=93.6萬

購入成本差了10多萬，月供的壓力也相應(yīng)的不同。 而 這10年間還有多出來的利息成本更是一筆不小的數(shù)目。

3、人才房有政府兜底，商品房風(fēng)險自擔(dān)。

再假設(shè)，出現(xiàn)了極端的情況，部分商品房可能通過中介渠道返傭等不正規(guī)的手段，把價格打到8.5折以下，甚至“人才房化”。

那么當(dāng)價格、品質(zhì)和成本都相近的情況下，怎么選擇？

這里面必須要考慮一個風(fēng)險：房價會不會持續(xù)下調(diào)。

如果房價持續(xù)下調(diào)：

人才房是有“安全墊”的，政府兜底回收房源，穩(wěn)賺不虧；

商品房風(fēng)險自擔(dān)，很有可能對家庭資產(chǎn)造成極大損失。

或者你也可以這么理解：人才房相當(dāng)于十年為周期的理財產(chǎn)品，即便虧損，也能留住本金，一旦則房價上漲，紅利全部給到業(yè)主。

對于購房者來說，尤其是自己確實有居住需求的人，毫無疑問是買人才房更合適！

03

要買人才房，那就買最好的。

當(dāng)前市場上最火的人才房，非華發(fā)·新城華苑莫屬。

2023年，華發(fā)新城（備案名：新城華苑）共推出兩期3160套房，最終實現(xiàn)100%售罄，由此，項目斬獲了2023年度深圳人才房面積、套數(shù)、金額的“三冠王”。

這個數(shù)據(jù)有多驚人？要知道，去年深圳新房住宅共成交31621套，盡管全深圳的新盤有上百個，但新城華苑一個項目的成交套數(shù)直接頂全年的1/10。

今年，新城華苑又推出三期，也是最后一期地塊。項目共備案572套可售人才房，全是三房產(chǎn)品，已經(jīng)開始認(rèn)購！

感興趣的朋友加群細(xì)聊！

新城華苑火在哪里？簡單來說，它集齊了買房的必備四要素。

1、位置優(yōu)越。項目位于前海擴容區(qū)，會展新城+海洋新城+海上田園城+華發(fā)冰雪世界+寶安國際機場，5大頂級規(guī)劃打造全新深圳西部中心！

國際會展城，將直接成為深圳西部中心的經(jīng)濟(jì)引擎；

海洋新城，預(yù)計到2035年將帶動約3000億產(chǎn)值，規(guī)模直逼2022年龍華區(qū)的GDP產(chǎn)值（2952億）；

海上田園，國家4A級景區(qū)，集休閑度假、觀光娛樂、生態(tài)科普為一體的旅游勝地；

華發(fā)冰雪世界，項目計劃投資達(dá)367億元，年客流量達(dá)千萬人流帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)式增長；

深圳寶安機場，定位為國際航空樞紐。根據(jù)規(guī)劃，寶安機場擁有空港、海港、地鐵、高鐵、快線“五維立體交通”。

總結(jié)一下，頂級的產(chǎn)業(yè)+世界一流的文旅+世界級立體交通體系組成的高規(guī)格業(yè)態(tài)撐起的西部中心，其戰(zhàn)略定位和發(fā)展前景，已經(jīng)不用再贅述。

第二，價格合適，門檻低。

以新城華苑入門價219萬計算：

目前的房貸利率3.85%，首付約66萬！

純商貸——

月供約7219元就能拿下三房，

使用公積金組合貸款——

月供不到6700元。

月供只有6700，便能買到前海三房，還是帶裝修的，性價比不要太高。

第三，產(chǎn)品有亮點，戶型格局好。本次推出的建面約85㎡3房2廳2衛(wèi)，共有三種戶型，分別為橫廳設(shè)計、經(jīng)典豎廳設(shè)計、無障礙戶型。

其中，橫廳設(shè)計戶型格局上南北通透，通風(fēng)采光俱佳，玄關(guān)入戶處做斜角設(shè)計，避免主臥與入戶門相對；并且在玄關(guān)處新增采光窗戶，相當(dāng)于一個小入戶花園；

而經(jīng)典豎廳設(shè)計，戶型方正，動靜分離，活動空間和休息空間分開，私密性較強。并且次臥空間相對更大，適合不同的家庭需求。

第四，配套優(yōu)質(zhì)，生活儀式感足。

交通上，項目直線距離約150米就是12號線海上田園南（已開通），項目南側(cè)還有地鐵20號線會展城站（已開通，二期在建中）。未來去南山、福田都方便；

教育上，項目南側(cè)的72班九年一貫制學(xué)校（暫定名：會展中心九年一貫制學(xué)校）；

商業(yè)配套方面，10萬㎡的超雪中心全面開工，預(yù)計明年開業(yè)。這里是集運動、娛樂、體育、微醺、興趣、社交為一體的開放式體驗商業(yè)空間，家門口的超級商圈滿足一站式吃喝玩樂。

環(huán)境方面，新城華苑三期東側(cè)是福海河，西側(cè)是人才房公園，景觀視野俱佳，配合全南向的戶型設(shè)計（包括東南、西南），居家舒適度拉滿。

值得一提的是，從華發(fā)新城華苑去年開盤到現(xiàn)在一年時間，學(xué)校已開工建設(shè)（教育局回復(fù)今年9月開學(xué)）、華發(fā)超雪中心建設(shè)已全面沖出地面（預(yù)計2025年11月開業(yè)）、麥當(dāng)勞肯德基確定進(jìn)駐人才房商業(yè)街。大城的各項利好在逐步兌現(xiàn)，華發(fā)作為國企的擔(dān)當(dāng)值得信任。

目前，新城華苑三期已經(jīng)開始認(rèn)購中！

申請時間為2024-03-12 09:00:00 至 2024-03-18 18:00:00。

還有三天機會，村長預(yù)判這次選房競爭仍然很激烈，產(chǎn)品好，位置優(yōu)，再加上明晃晃的套利空間擺在眼前，畢竟能用這么一小筆資金撬動大杠桿的機會，在現(xiàn)在這個時代幾乎沒有了。

只能說，祝各位朋友搖號順利！

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本文由樓市頭條團(tuán)隊原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，請勿轉(zhuǎn)載。

文 | 村長♂