廣東
2023年，是物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。
簡單點(diǎn)說就是，在經(jīng)濟(jì)周期、地產(chǎn)周期、行業(yè)周期三重疊加之下，物業(yè)行業(yè)在2023年正式告別規(guī)模紅利階段，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。
既然是行業(yè)的整體轉(zhuǎn)型，就會(huì)有陣痛。
最直接的表現(xiàn)是，大部分物業(yè)上市的2023年業(yè)績報(bào)告，都沒想象的好。
反映到資本市場，最直觀的表現(xiàn)就是股價(jià)下跌。
這在過去兩年的港股市場，已上演過多輪。
我們之前分析過，當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)的估值定價(jià)邏輯已經(jīng)從碧桂園、萬物云主導(dǎo)的“規(guī)模定價(jià)”，向中海物業(yè)、萬象生活主導(dǎo)的“高質(zhì)量發(fā)展定價(jià)”轉(zhuǎn)變。
所謂的高質(zhì)量發(fā)展，就是“既要又要還要”：規(guī)模要有，效益要好，對(duì)客戶的服務(wù)也要到位。
基本可以確認(rèn)的是，隨著轉(zhuǎn)型的持續(xù)，“高質(zhì)量發(fā)展定價(jià)”在2024年及以后的若干年會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化，并對(duì)物業(yè)企業(yè)們提出了更高的要求。
01
中海物業(yè)的業(yè)績報(bào)告，沒有你想的那么差
3月26日，中海物業(yè)發(fā)布2023年年度業(yè)績。
隨后，中海物業(yè)的股價(jià)遭遇了一波下跌，幅度還有點(diǎn)大。
綜合分析來看，股價(jià)下跌的原因主要有二：
1、中海物業(yè)2023年下半年業(yè)績?cè)鏊僮兙彛?/strong>
2、分紅比例低，股息率不及同行。
但中海物業(yè)的成績單，真的差么？其實(shí)不然。
1、規(guī)模：
業(yè)績報(bào)告顯示，2023年中海物業(yè)的在管面積4.0億平米，較去年同期的3.2億平米增長了25.4%。要說這個(gè)增速并不差，同時(shí)亮點(diǎn)也不少：
1）2023年獨(dú)立第三方在管面積占比同比增加7.7%至40.5%，達(dá)到了1.62億平米；
2）新增拓展面積中有70.6%來自于獨(dú)立第三方，相關(guān)合約額為人民幣40.2億；
3）新增第三方外拓中，住宅業(yè)態(tài)占比47.8%；非住業(yè)態(tài)占比52.2%。非住業(yè)態(tài)占比持續(xù)提升。
這意味著，中海物業(yè)的市場化能力和獨(dú)立性進(jìn)一步增強(qiáng)，未來的業(yè)績保障倍數(shù)更高，成長性也更為確定。
2、營收：
2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入130.5億元，同比增長19.7%。
1）橫向看，中海物業(yè)2023年近20%的營收增速，在幾大頭部企業(yè)里排名靠前；縱向看，較2022年近40%的增速有所放緩，這是事實(shí)，也是投資者質(zhì)疑所在。但拉長來看，中海物業(yè)近5年的平均增速仍達(dá)到了28.7%，無論是與頭部的還是行業(yè)巨頭相比，都不差，這也是事實(shí)。
而且進(jìn)一步細(xì)化來看：
作為基本盤的物業(yè)收入達(dá)到了94.1億，同比增長16%，是不弱的。
2）巨頭們都在加碼的增值服務(wù)收入格外亮眼。全年增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入34.4億元，同比增長33.7%，其中非住戶增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入21.4億元，同比增長18.3%，住戶增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12.9億元，同比增長70.9%?？梢钥闯觯泻Ｎ飿I(yè)對(duì)非業(yè)主增值服務(wù)的依賴度很低。
3、利潤：
業(yè)績報(bào)告顯示，中海物業(yè)2023年毛利20.70億元，同比上升19.3%；毛利率保持穩(wěn)定，與去年一致，均為15.9%；股東應(yīng)占溢利為13.4億元，同比增長22.8%。
老實(shí)說，無論是與部分頭部企業(yè)比，還是與自身的過去幾年比，中海的營收和利潤增速都只能算中規(guī)中矩，這是市場失望之所在。
但有一點(diǎn)值得注意，中海的利潤增速依舊大于營收增速，業(yè)內(nèi)少有，這證明中海的增長質(zhì)量依然是很高的，這很難得。
業(yè)績之后，盡管股價(jià)遭遇了一定幅度的下挫，但中海依舊被國際大行看好。摩根士丹利發(fā)布研報(bào)稱，予中海物業(yè)（02669.HK）“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)9.39港元。
至于緣由，無非是兩點(diǎn)常識(shí)：
1、中海物業(yè)的業(yè)績并沒有發(fā)生根本性的變化；
2、中長期看，它的業(yè)績基本面持續(xù)增長的趨勢也比較確定。
02
筑底信號(hào)已現(xiàn)，物管行業(yè)迎來新周期
跟大多數(shù)的周期性行業(yè)一樣，與地產(chǎn)休戚與共的物業(yè)行業(yè)從2021年開始也進(jìn)入了加速整合的階段。
2023年，隨著部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)釋放逐漸接近尾聲，物業(yè)行業(yè)這一輪的調(diào)整已經(jīng)基本接近尾聲，原因有二：
1、盈利見底
近兩年，物企們盈利能力遭受到了較大壓力，頭部物企也不例外。從公開數(shù)據(jù)看，2023年上半年，港股上市物業(yè)企業(yè)的整體毛利率均值為25.94%，同比下降3.18個(gè)百分點(diǎn)；整體凈利率均值為7.91%。
2、估值見底
還是看公開數(shù)據(jù)。截止2023年底，95%的上市物企市值下滑，市值最高縮水達(dá)九成。千億市值物企清零。百億市值的物企僅剩6家，分別為華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)和招商積余。
且多數(shù)物業(yè)的PE都下探到10倍以下，這與2020年前后，動(dòng)輒50倍以上的PE形成天壤之別。
2023年，上市物企PE均值約11.3倍。
在這六家市值百億級(jí)的物業(yè)上市公司中，估值最高的依舊是華潤萬象生活，PE達(dá)到了17.48，在10倍以上；其余5家均在10倍以下。
其中，中海物業(yè)的PE從2022年的11倍左右進(jìn)一步降低到目前的9.61倍。但中海物業(yè)不管從營收規(guī)模利潤等經(jīng)營層面的指標(biāo)，還是未來的成長性優(yōu)勢比較，在市值TOP6的陣營中，都能排在前列。從這個(gè)角度看，中海物業(yè)是被顯著低估的。
與此同時(shí)，整個(gè)物管行業(yè)也在發(fā)生一些新的變化：
1、規(guī)模增速放緩，不再迷信規(guī)模為王。
典型的信號(hào)是，近兩年，大規(guī)模的并購幾乎絕跡。
曾經(jīng)依靠并購擴(kuò)張獲得了較大規(guī)模和市值的部分物企，有的消失，有的掉隊(duì)。而對(duì)并購一直保持著克制的少數(shù)物企，比如中海物業(yè)、保利物業(yè)，則靠著自身內(nèi)涵式的發(fā)展，反而實(shí)現(xiàn)了超越，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模和利潤的雙擴(kuò)張。
2、資本市場的預(yù)期發(fā)生變化
復(fù)盤來看，2023年，上市物企們都遭遇了股價(jià)和市值的雙殺：從華潤萬象生活、萬物云、保利物業(yè)到中海物業(yè)，概莫能外。
不同的是，部分頭部物企先跌了一整年，而部分則在近段時(shí)間遭遇了補(bǔ)跌，典型如中海物業(yè)。
在2023年10月之前，得益于良好的基本面，中海物業(yè)一度是市場上股價(jià)最堅(jiān)挺的公司，直到最近，中海物業(yè)的股價(jià)才在行業(yè)性的調(diào)整面前低下了頭。
3、日益上漲的成本和日益增長的高質(zhì)量服務(wù)需求矛盾凸顯，向管理要紅利的難度正在加大。
這個(gè)其實(shí)是物業(yè)新周期里最明顯的變化。
還是以中海物業(yè)為例，2023年，中海的物業(yè)管理服務(wù)的毛利率同比微增1.1%。
我們都知道，物業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，尤其是基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)。在成本上漲和全行業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳率下降的背景之下，中海的基礎(chǔ)服務(wù)收入還能增長，證明中海物業(yè)在精細(xì)化管理能力是相當(dāng)優(yōu)異的。
03
新周期里，哪些企業(yè)能依舊出色？
如今的物業(yè)行業(yè)，大致分為兩種企業(yè)：
1、行業(yè)巨頭：比如中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、華潤萬象生活、龍湖物業(yè)等；
2、普通物企：物業(yè)是典型的長尾市場，所以還會(huì)有大量的小型物企，他們聚焦區(qū)域市場和零星項(xiàng)目，偏安一隅，對(duì)行業(yè)格局不會(huì)有太大的撼動(dòng)。
換個(gè)角度來說，新周期里的競爭，是巨頭的競爭，與多數(shù)人無關(guān)。
對(duì)于行業(yè)的頭部公司們來講，新周期的競爭，是從戰(zhàn)略取舍、戰(zhàn)術(shù)鋪排和落地的全方位比拼。
我們還是以中海物業(yè)為例。
1、基本面仍是行業(yè)最優(yōu)：
經(jīng)營基本面，上文已經(jīng)分析過，這里不再贅述。
只強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，在未來的城市公共服務(wù)的競爭中，中海物業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢大概率也能成為業(yè)績的助推器。
作為國內(nèi)最早上市的物業(yè)企業(yè)之一，中海物業(yè)源于香港，目前是香港物管行業(yè)NO.1，同時(shí)也是香港市場最大的政府項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)商和第一大公共房屋物管服務(wù)商。截至目前，中海物業(yè)已經(jīng)服務(wù)過超過100家世界500強(qiáng)客戶。
2、戰(zhàn)略定力行業(yè)最優(yōu)：
堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、均衡、健康的發(fā)展路徑。
與兄弟公司中海地產(chǎn)一樣，中海物業(yè)在制定戰(zhàn)略時(shí)，也很清楚自己想要什么，能不能實(shí)現(xiàn)，又該如何實(shí)現(xiàn)。
比如，在過去幾年，中海物業(yè)是業(yè)內(nèi)少數(shù)幾家抵制住規(guī)模沖動(dòng)的企業(yè)，幾乎沒有并購。
再比如，中海物業(yè)一直堅(jiān)持規(guī)模、效益與服務(wù)的均衡，是業(yè)內(nèi)少數(shù)幾個(gè)規(guī)模和利潤齊頭并進(jìn)的企業(yè)。而且，中海仍舊繼續(xù)強(qiáng)化這一理念，并提出了“服務(wù)為本，效益為先，規(guī)模為基”發(fā)展策略。
3、進(jìn)取力行業(yè)靠前：沖擊前三
當(dāng)下的物業(yè)行業(yè)，規(guī)模不是萬能的，但沒有規(guī)模也是萬萬不行的。
盡管中海物業(yè)抵制住誘惑，沒有參與到資本市場的并購游戲里，但中海沒有放棄對(duì)規(guī)模的適當(dāng)追求。
過去5年，年均接近30%的營收增長就是最好的證明。
作為行業(yè)頭部陣營里的一員，又是國內(nèi)最早上市的一批物企之一。據(jù)說，中海物業(yè)仍會(huì)維持對(duì)規(guī)模的一定訴求，并定下了“綜合實(shí)力前三”的目標(biāo)。
結(jié)論
住建部部長倪虹說，高質(zhì)量發(fā)展是我們建設(shè)現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)。
面對(duì)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的調(diào)整，多數(shù)企業(yè)都無法擺脫周期的震蕩。
面對(duì)行業(yè)的周期性調(diào)整，可能沒人能幸免。
不同的是，有些企業(yè)因抵抗不住周期的波動(dòng)而消失，而有些企業(yè)則體現(xiàn)出強(qiáng)大的逆勢發(fā)展能力，周期過后仍能繼續(xù)向前。
中海物業(yè)就是屬于后者。
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