二手房難賣，怎么辦？

越來越多城市，思路徹底打開：

既然沒人買，那就讓“國家隊(duì)”直接下場收房子吧！

“救市專業(yè)戶”鄭州，又干了件大事。

4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。

“以舊換新”這股風(fēng)，終于還是吹到了鄭州。

收購方式具體有兩種：

方式一：

鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購二手住房，促成民眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，計(jì)劃完成5000套；

方式二：

政府政策鼓勵(lì)，民眾通過市場交易實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”，計(jì)劃完成5000套。

這一次，“國家隊(duì)”親自下場收購老房子！

其實(shí)“以舊換新”并非鄭州首創(chuàng)，而是淄博發(fā)明的。

去年8月30日，淄博出臺(tái)《“以舊換新”省心購房倡議書》，是為“以舊換新1.0”版本：

由于是初始版本，整體還比較粗糙。最多中介幫忙多推廣一下房源，作用實(shí)在有限。

后來更多城市加入進(jìn)來，于是有了“以舊換新2.0”版本：

先對(duì)業(yè)主的二手房進(jìn)行評(píng)估，然后開發(fā)商協(xié)同第三方平臺(tái)進(jìn)行收購，拿到購房款的業(yè)主用來購買新房。

相比1.0版本，2.0版本的效率大大提升。去年綠地在濟(jì)南推出該服務(wù)，有樓盤兩個(gè)月成功以舊換新30多套，成績相當(dāng)不錯(cuò)。

盡管如此，2.0版本有兩個(gè)很致命的問題。

第三方平臺(tái)收購二手房，肯定要評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。老房子大概率是不收的。很多城市都規(guī)定，樓齡在10年以內(nèi)。

以剛剛提到的濟(jì)南為例。貝殼平臺(tái)上，濟(jì)南二手房掛牌量為76967套。

如果限定“10年樓齡以內(nèi)”，只剩26446套，占比僅34.4%。

眾所周知，老房子比新房子更難賣。最需要“以舊換新”的群體，偏偏沒資格享受這項(xiàng)服務(wù)，顯然是不合理的。

更何況，什么體量的第三方平臺(tái)，能夠吞得下、囤得住這么多二手房？即便有些地方國資平臺(tái)下場收房，又如何面對(duì)已經(jīng)很高的杠桿率和債務(wù)水平？

到了鄭州，我終于看到了一線曙光，事情有眉目了。

“以舊換新3.0”版本，鄭州解決了兩個(gè)最為關(guān)鍵的問題：

第一，收購范圍大大放寬。

據(jù)《大河報(bào)》，據(jù)城發(fā)集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，收購的二手房源，一般是房齡20年以內(nèi)的商品房，后續(xù)將用于鄭州市的保障性租賃住房。

目前貝殼鄭州掛牌的12.85萬套二手房中，估計(jì)大部分能被覆蓋到。

第二，錢從哪里來。

答案是：（央）媽給。

2023年初，中國人民銀行設(shè)立了1000億元“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，在全國范圍內(nèi)選擇8個(gè)城市開展試點(diǎn)，支持住房租賃機(jī)構(gòu)批量收購存量住房，用作保障性租賃住房，試點(diǎn)安排支持貸款。

8個(gè)試點(diǎn)城市分別是：福州、天津、重慶、成都、長春、青島、濟(jì)南、鄭州。

而鄭州這次“以舊換新”收購二手房的用途，正是用作保障性租賃住房。

2023年，鄭州二手房賣了72078套。“以舊換新”1萬套的體量，足以掀起風(fēng)浪。

鄭州樓市，終于要起風(fēng)了？

這兩年的就是大潮里，鄭州的存在感相當(dāng)高，但總是籠罩著一層悲情色彩。

一方面，鄭州總是沖在最前面，特別敢為人先。

從2022年開始，又是“救市19條”一攬子政策，又是“向爛尾樓宣戰(zhàn)”大干三十天，再到“鼓勵(lì)房票安置”，鄭州總是走在相同能級(jí)城市的前面。

另一方面，頻頻出招卻總是雷聲大、雨點(diǎn)小。該跌的還在跌，沒什么起色。

但這一次，我卻由衷佩服鄭州?！耙耘f換新”（鄭州ver.）一出馬，至少“一石三鳥”。

一來減輕二手房拋壓，穩(wěn)住跌跌不休的房價(jià)。

對(duì)鄭州而言，今年3月的關(guān)鍵詞除了“小陽春”，還有“拋售潮”。

蓄水池里的水位仍在不斷抬高。

據(jù)《大河報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，3月1日-3月20日，貝殼鄭州二手房掛牌量增加4000多套，平均每天上架200多套房源。

如果考慮到已經(jīng)成交的房源，實(shí)際增加的掛牌量恐怕更多。

“以舊換新”直接下場收房子，無疑會(huì)加快消化存量房。

二來幫助新房庫存去化，緩解市場壓力。

比鄭州二手房更難的，其實(shí)是新房。

經(jīng)歷了一波“3連漲”之后，鄭州新房去化周期又回到了2年以上。

截至2023年12月底，鄭州庫存量約1508萬㎡。

按照100㎡一套房粗略估算，大概是15.08萬套。去年鄭州賣了7萬多套新房，可不是要賣2年多嘛！

鄭州3月開盤（加推）的10個(gè)項(xiàng)目里，去化率竟然只有可憐的個(gè)位數(shù)：

7%。

“以舊換新”的妙處在于，精準(zhǔn)地為新房市場注入了購買力。賣二手房的錢，只能用來買新房。

三來籌集保障房房源，以最省力的方式。

保租房是上面給所有大城市定的“必答題”。

按照計(jì)劃，鄭州今年要籌集保障性租賃住房1.5萬套，籌集人才公寓2萬套（間），配租人才公寓2萬套（間）。

從收儲(chǔ)土地，到出讓土地，再到開工建設(shè)，不僅流程長，工程量也相當(dāng)大。

通過“以舊換新”籌集5000套，不就完成1/3了嗎？

上述三個(gè)問題，件件都是鄭州的“燃眉之急”。只需一招，以舊換新，即可化解。

高，實(shí)在是高。

不過我覺得，“一石三鳥”之外，鄭州還有一層更深的考慮在里面：

把購買力和資金牢牢鎖住。

這恐怕才是所有推出“以舊換新”的城市操盤手們內(nèi)心最深處的秘密。

有兩件事情，猶如警鐘敲響，回蕩在鄭州城內(nèi)外。

首先是一線城市人口回流，正在虹吸全國購買力。

前兩年因?yàn)榭谡侄丝谕饬鞯谋鄙蠌V深，去年常住人口卻齊刷刷迎來正增長。

誠然，這里面當(dāng)然有放松落戶政策的緣故，但也充分說明了，只要一線城市愿意“放下身段”，在搶人大戰(zhàn)中就是開掛一般的存在，有幾座城市能招架得住？

前陣子國常會(huì)吹風(fēng)，一線城市松綁，幾乎已成定局。到時(shí)候，四臺(tái)超級(jí)抽水機(jī)齊齊開工，將會(huì)把全國的購買力都抽走。

其次是中部產(chǎn)業(yè)新星迅速崛起，正在虹吸中部購買力。

去年的搶人大戰(zhàn)中，合肥意外成為大贏家。

截止2023年末，合肥常住人口985.3萬人，較2022年增加21.9萬人，增量全國第一，羨煞一眾城市。

2022年全國人口減少85萬，2023年減少208萬，負(fù)增長的速度在加快。

合肥則是徹底走出了“獨(dú)立行情”。2021年9.5萬人、2022年16.9萬人，2023年21.9萬人。

短短三年時(shí)間，合肥常住人口增量接近50萬人。

對(duì)于生活在中部省份的人們來說，特別是年輕人，相比產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)傳統(tǒng)的鄭州，掌握新型顯示、新能源汽車、集成電路、先進(jìn)光伏和新型儲(chǔ)能等新興產(chǎn)業(yè)的合肥，無疑擁有更多就業(yè)機(jī)會(huì)、更高的天花板。

購買力正在用腳投票。

不光合肥，常州、蘇州、寧波、無錫，哪個(gè)不是虎視眈眈？

鄭州忙碌的身影背后，廣大二三四線城市的“人口焦慮”，已經(jīng)藏不住了。

提起河南，很多人的第一印象都是“人口大省”。

實(shí)際情況卻是：

2023年河南省人口減少量全國第一，減少了57萬人。

實(shí)際上，河南省常住人口已經(jīng)連續(xù)幾年負(fù)增長。早在2021年，河南省常住人口就減少了 58萬人，成為全國人口“失血”最多的省份。

三年下來，全省常住人口少了100多萬。

相比之下，鄭州作為省會(huì)老大哥，仍然能夠保持人口正增長，靠的是全省老鄉(xiāng)們不遺余力的投奔支持。

然而，比起長沙、杭州、合肥、西安這些新崛起的明星二線城市，鄭州顯然已經(jīng)不屬于“第一梯隊(duì)”。

2023年，人口負(fù)增長的省份從13個(gè)快速增加到19個(gè)。換句話說，差不多有2/3的省份常住人口負(fù)增長。

住建部已經(jīng)發(fā)話，給全體城市劃下了一道紅線：

以人定房，以房定地、以房定錢。

源源不斷的新增人口，才有資格源源不斷地賣地、蓋房，才能維系土地財(cái)政規(guī)模。

人口正在改變和塑造著城市格局，以及樓市格局。

接下來，在本省人口不斷外流的大潮之中，鄭州必須要主動(dòng)出擊。

畢竟，搶得到人，留得住人，才能擁有未來。