位于青島西海岸薛家島的衡山學(xué)府小區(qū)，2021年起陸續(xù)入住的業(yè)主們已經(jīng)投訴了110次，卻始終無法解決環(huán)繞小區(qū)的噪音問題。噪音來源于小區(qū)周邊300米范圍內(nèi)多家“集裝箱物流場站”，以及一條坑洼不平的大車通行道路。

面對投訴，相關(guān)部門也挺為難：最早建成的物流公司于2012年投產(chǎn)，環(huán)保手續(xù)齊全，而小區(qū)北側(cè)的大車通行道路為某舊村原址道路，因規(guī)劃問題無法硬化。

物流公司比小區(qū)先建了將近10年，能咋辦呢？只能協(xié)調(diào)物流公司合理安排工期，盡量控制噪音。

該小區(qū)業(yè)主將煩惱發(fā)到網(wǎng)上，點(diǎn)贊最多的評論是：先有物流場站后有小區(qū)，你們買房時(shí)不看下周圍環(huán)境？

也不是沒有道理。

來看一看，上周青島樓市發(fā)生了哪些事。

1

青島樓市競爭“大媽化”了！

李滄世園板塊的招商璀璨璟園，在樣板間入口處的宣傳牌上將三家競爭對手“XX府”、“XX灣”、“XX公園”的戶型圖和相關(guān)數(shù)據(jù)羅列出來，以彰顯自家項(xiàng)目的優(yōu)越。

有探盤的業(yè)內(nèi)人士看到后，稱之為“騷操作”。

競爭是商業(yè)進(jìn)步的動(dòng)力，但是貶低同行的行為帶不來進(jìn)步，反而會(huì)破壞行業(yè)聲譽(yù)：你做初一別人就能做十五，同行之間互相扯頭發(fā)吐口水，只能讓客戶看扁，進(jìn)而瞧不起這個(gè)行業(yè)。

這不僅僅是“騷操作”，往小了說，是“大媽退退退”的樓市版，往大了說，是不惜燃燒整座森林只為點(diǎn)亮自己前行道路的瘋狂。

這種瘋狂傳染開來，早晚會(huì)擊穿商業(yè)競爭的底線，把整個(gè)行業(yè)變成一個(gè)叢林，大家都只能在泥潭中討生活，誰拳頭大誰占優(yōu)。

堂堂央企可不能帶這個(gè)頭。

2

北岸華府砍掉大戶型！

位于青島城陽棘洪灘的北岸華府029地塊最近進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，主要就是大戶型數(shù)量大大減少，比如多個(gè)樓棟的143平米戶型改為105平方米。

029地塊是北岸華府的二期，因?yàn)橐黄诘拇髴粜唾u得實(shí)在不好，只能調(diào)整思路。

定位于純改善是這個(gè)項(xiàng)目的失誤，品牌沒有溢價(jià)、周邊配套缺乏，只能落入改善看不上、剛需買不起的窘境。

這也是國企的通病，市場真實(shí)情況與最終決策之間經(jīng)常出現(xiàn)跳幀，脫節(jié)的情況時(shí)有發(fā)生。

只能給市場交學(xué)費(fèi)，就像北岸華府這樣。

3

奧園抱了條青島大腿！

3月底，爆雷兩年的奧園集團(tuán)披露2023年財(cái)報(bào)，去年虧損約96.4億元，流動(dòng)負(fù)債2129.03億元，超過流動(dòng)資產(chǎn)約350.92億元，年內(nèi)面臨958億元人民幣債務(wù)償還壓力。

不過，資不抵債且還債壓力巨大的奧園集團(tuán)表示，大部分開發(fā)項(xiàng)目正如期推進(jìn)，而且隨著境外債重組生效、境內(nèi)債全部通過展期，將正式踏上“漫漫回血路”。

別人爆雷后舉步維艱，為啥奧園集團(tuán)看起來沒有那么慘呢？

還是會(huì)抱大腿吧！被業(yè)內(nèi)戲稱為“分手大師”的奧園，一部發(fā)展史就是一部合作史，從早期的中體產(chǎn)業(yè)到誠成文化，再到聲名遠(yuǎn)播的長安路8號(hào)，一路上就這么分分合合的走過來。

分分合合的次數(shù)多了，事業(yè)未必有成，但是看人的眼光肯定能練出來，知道誰是值得一抱的大腿。

比如青島的奧園翡翠云城項(xiàng)目，50多萬平的大盤5年來一直陸續(xù)在交付，暴雷這兩年也沒耽誤。今年4月，奧園集團(tuán)在官微上發(fā)布了題為“奧園一線項(xiàng)目建設(shè)正酣”的文章，就拿青島翡翠云城做為例證之一。

這個(gè)項(xiàng)目是與君一控股合作開發(fā)的，當(dāng)然不容易出問題。君一控股在青島樓市那可是又本份又殷實(shí)的主，抱起來可踏實(shí)了。

4

恒大藍(lán)谷130畝土地法拍！

即墨藍(lán)谷嶺海新鎮(zhèn)板塊的南區(qū)有兩個(gè)伸入海內(nèi)的人工島，名字取得都很好聽：龍瑞島和鳳凰島。按照規(guī)劃，龍瑞島將成為不夜城，鳳凰島將打造青島版“夏威夷”。

2016年，融創(chuàng)通過收購其他公司股權(quán)的方式拿下龍瑞島約1500畝土地，2017年，恒大通過同樣的方式獲得龍瑞島約685畝土地的開發(fā)權(quán)。

兩家地產(chǎn)大鱷嘯聚龍瑞島，引來市場無限遐想。

后來證明想多了，市場轉(zhuǎn)冷大鱷遇險(xiǎn)，融創(chuàng)與恒大執(zhí)手相看淚眼，都沒時(shí)間無語凝噎就忙著甩賣資產(chǎn)。這不，恒大龍瑞島的130畝土地將于4月23日法拍，起拍價(jià)1.7億元。

世界的變化真快。

5

馬光遠(yuǎn)站臺(tái)的市北項(xiàng)目再啟大降價(jià)！

青島市北的中鐵建梧桐苑項(xiàng)目，最近放出的特惠房源降至1.6萬/m2。至此，老四方板塊的三大央企項(xiàng)目中信泰富國際中心、中車四方智匯港和中鐵建梧桐苑均開啟了今年的大降價(jià)行動(dòng)。

這不是中鐵建梧桐苑第一次大降價(jià)，2022年秋天就曾經(jīng)降至一萬九，而2021年初夏開盤時(shí)候的價(jià)格是兩萬五。

開盤前在奧帆中心舉辦的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，還請到了知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)先生等一眾豪華嘉賓助陣，可謂星光璀璨。

不過璀璨星光也沒能壓住質(zhì)疑，彼時(shí)就有不少看衰的聲音，因?yàn)轫?xiàng)目位于城市主干道和大型立交橋旁邊，地角硬傷太過醒目，如果產(chǎn)品沒有足夠的吸引力很難銷售。

而產(chǎn)品吸引力不足，本就是中鐵建做項(xiàng)目的通病。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也證明，該項(xiàng)目三年來賣得很不理想，連續(xù)降價(jià)也是沒辦法的事情。

有意思的是，地角硬傷似乎是中鐵建項(xiàng)目的標(biāo)志。

比如另一個(gè)項(xiàng)目海語城，位置偏僻各方不搭，甚至有業(yè)內(nèi)促狹者稱之為“青島樓市寧古塔”。

地角對于樓盤而言相當(dāng)于投胎。這個(gè)世界上很多東西都可以通過努力改變，但是出身改不了。娘胎里帶出來的東西，比如身高、顏值，如果不能為人生加分，那就是越努力越心酸。

中鐵建海語城所在的地段，說心酸都不足以言其囧，那就是想在荒蕪里開出一朵花。

最近老滄口片區(qū)準(zhǔn)備新開的中國鐵建·峯悅灣，地角與城市界面也是一言難盡，不知道會(huì)不會(huì)步“梧桐苑”的后塵。

編輯：周道