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我們不能低估出險房企們保衛(wèi)核心資產(chǎn)的決心，至少龍光和合景泰富在凱玥這個項目上，正在給市場上著一堂又一堂經(jīng)典到不能再經(jīng)典的課程，主題叫做：

如何擊退門口的“野蠻人”。

1

之前文章里寫過凱玥（The Corniche），關(guān)注過的朋友們應(yīng)該不陌生。

先簡短回顧一下：

這可以說是一個神盤，自帶流量。2017年的香港地王，地價168億港元，總銷售面積67.3萬平方英尺，6棟樓共299套，已經(jīng)是現(xiàn)房。

凱玥產(chǎn)品品質(zhì)無可挑剔，bug在于賣得又貴又慢以及地段差。賣了一年多，截至目前（4月22日）成交16套。

開發(fā)商本來不著急，可以慢慢賣，但無奈前有債主，后有“野蠻人”。

債主有兩類：一是銀團，凱玥有102億港元的貸款，今年8月到期。二是美元債債權(quán)人，他們指望著凱玥為境外債務(wù)重組助力。

按之前4-5萬港幣/呎的成交價算，凱玥整體貨值270-340億港元，可覆蓋貸款，甚至有盈余。

放在任何一家房企身上，這類項目的重要性不言而喻。肉太香，自然，門口容易一次又一次出現(xiàn)“野蠻人”。

“野蠻人”只要能夠和銀團談妥，拿下銀團債權(quán)里至少2/3的頭寸，然后走一個處置程序，就能以不到百億的代價拿下凱玥控制權(quán)，撬動至少百億的貨值。

收購一旦成功，放在眼下的市場環(huán)境里，會是一起重大的地產(chǎn)收購案。這也是路數(shù)關(guān)注凱玥的出發(fā)點。

2

其實一直有基金公司在虎視眈眈著凱玥。

被媒體曝出的就有兩家：香港帶頭大哥李嘉誠的長實和美國一家PE巨頭Ares Management Corp。

換位思考，開發(fā)商應(yīng)該不希望凱玥易主。

前一次的反擊針對長實，時間是2023年6/7月，方式方法是“道德審判”。

輿論當時幾乎單邊倒地討伐長實?！盎鹬腥±酢?、“趁火打劫”、“攪局兩家房企債務(wù)重組”等措辭，鋪天蓋地。

最后，長實放棄了收購。至于兩家房企的境外重組，龍光只要不變卦，重組就差最后環(huán)節(jié)。合景泰富境外躺平無音訊。

長實是不是受到輿論裹挾不得而知，但有一方面原因是報價未談妥，銀團中的多數(shù)沒有答應(yīng)出售債權(quán)。

Ares的出現(xiàn)是今年4月的事。截至目前，開發(fā)商沒有跟上次一樣，采用輿論討伐。但有意思的是，他們這次像是采用了焦土策略(Scorched Earth)，一種近乎于自殺式的防衛(wèi)：

降價銷售。

凱玥1座有26個房源，突然5折起招標銷售。

4月19日，凱玥推售位于5-12樓的16個房源，22日則推位于3樓和15-18樓的10個房源。這26個房源占1座總房源的一半多，對外招標價在2.6-3萬港幣/呎之間。

隨后，26套房源成交了11套，價格在2.6-2.9萬港幣/呎。

比起之前成交的5套，這次不僅成交價跌了30%-50%，付款周期比之前更為寬松。

3

打5折起賣這招其實挺狠。

要知道香港撤辣后，帶頭大哥長實還只是7折推售黃竹坑地鐵上蓋Blue Coast、65折推沙田豪宅九肚山，另一位大哥新鴻基8折出售屯門御海灣的尾盤。凱玥上來就5折起。

凱玥拿地的地價就差不多2.2萬港幣/呎，粗略測算不難發(fā)現(xiàn)，2.6-2.9萬港幣/呎的成交價在保本價甚至虧損邊緣徘徊。

如果按這樣的價格測算貨值，能給到美元債券重組的增量部分極其有限。

對于潛在收購方而言，項目的吸引力會打折，因為安全墊降低。

不過，Ares和銀團的洽談本身也只是在前期階段。一位知情朋友跟路數(shù)說，Ares和銀團簽了保密協(xié)議，在準備著手展開盡職調(diào)查中，但還沒有簽訂投資意向書/備忘錄。

插播幾句，Ares來頭不小。

這家總部位于美國洛杉磯的私募公司，管理總資產(chǎn)達到4188億美元。近年來，在亞洲的多筆收購中都能見到它的身影，比如最近的萬達商管，2022年新世界長沙灣永康街商業(yè)等。Ares的創(chuàng)始人兼董事長Anthony Ressler也是位頗具傳奇色彩的人物。

其實只要能如期償還銀團貸款，兩家開發(fā)商對凱玥還有主動權(quán)和話事權(quán)。

但從凱玥多次傳被機構(gòu)垂青這點，不難猜測，銀團中的部分銀行和開發(fā)商的關(guān)系并不那么牢固。

凱玥銀團貸款中的一些銀行和開發(fā)商之間還有無抵押貸款，雙方有異議。自然，不排除銀行從有抵押貸款上施壓，從而獲取談判的優(yōu)勢。

龍光境外重組已經(jīng)獲得近80%的美元債券債權(quán)人同意，差臨門一腳。當中，凱玥銷售回款在歸還項目負債后的一小部分凈現(xiàn)金，在重組方案中被作為增信措施之一。

如果銀團已經(jīng)就凱玥項目和開發(fā)商達成一致，那Ares不可能還能繼續(xù)洽談收購或者即便談成也要遵循銀團和開發(fā)商之間的協(xié)議。

4

對于銀團而言，只要項目能償還貸款本息，誰來接手不是重點。

就算能一次再一次“擊退”門口的“野蠻人”，兩家開發(fā)商要守住凱玥也要費一番功夫：

一是還得繼續(xù)安撫住銀團，以防止它們“移情別戀”。

二是本次降價后，剩余的283套房源接下來如何進行銷售定價。

此前凱玥一直被詬病定價過高，有香港朋友認為3萬/呎的價格更為貼近實際市價。

三是凱玥能否保持持續(xù)性的銷售。

折價銷售雖然無奈，但帶來的效果顯著，凱玥去化量在幾天內(nèi)翻倍。

但畢竟大勢擺在面前——香港樓市在面臨去庫存的壓力。按照香港房管局數(shù)據(jù)，截至2023年底，已落成但未售出的現(xiàn)樓尾貨達2萬套，創(chuàng)下有記錄以來新高，再加上2024年新推出項目，潛在供應(yīng)量近5.1萬套。

凱玥又能否和趨勢對抗？

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