3月結(jié)束，來一篇網(wǎng)簽匯總，上個(gè)月不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)更新，數(shù)據(jù)無法每日呈現(xiàn)，不過對于整體數(shù)據(jù)，反而更加精準(zhǔn)，下面聊聊。

網(wǎng)簽匯總

3月新盤網(wǎng)簽：2284套，環(huán)比2月增加1920套，同比2023年3月，基本持平。

以上這個(gè)數(shù)據(jù)來自官方發(fā)布的每日各區(qū)網(wǎng)簽匯總，這里特別說明一下，由于3月初系統(tǒng)更新，個(gè)人統(tǒng)計(jì)是從6日開始，明細(xì)數(shù)據(jù)如下：

從數(shù)據(jù)對比來說，在2月福州進(jìn)入歷史低點(diǎn)后，3月數(shù)據(jù)迎來大幅度反彈，甚至創(chuàng)下近一年的新高。

對于福州樓市，去年初迎來一定反彈，如今3月數(shù)據(jù)出現(xiàn)爆炸，是否意味著今年福州樓市熱度很高？

這里面還有一個(gè)疑問，2月數(shù)據(jù)新低，是否存在系統(tǒng)更新導(dǎo)致的延遲？

先看看官方的五區(qū)明細(xì)對比：

從數(shù)據(jù)來看，可以發(fā)現(xiàn)晉安區(qū)，本月出現(xiàn)數(shù)據(jù)爆量，對比過去以往記錄，加上近期也沒有熱銷盤出現(xiàn)，很明顯數(shù)據(jù)異樣來自安商房。

帶著一切疑問，看看實(shí)際數(shù)據(jù)情況，個(gè)人統(tǒng)計(jì)的商品房網(wǎng)簽：

從這個(gè)數(shù)據(jù)來看，可以發(fā)現(xiàn)3月商品房實(shí)際網(wǎng)簽616套，對比2月，確實(shí)出現(xiàn)數(shù)據(jù)上漲，但是對比去年3月，依然少了900套左右。

這個(gè)數(shù)據(jù)很明顯，更加真實(shí)的反映了目前的行情，樓市依然不理想。

順便來個(gè)題外話，以前個(gè)人統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)都和官方發(fā)布的匯總，有一定偏差，新系統(tǒng)上線后，以3月為例，可以發(fā)現(xiàn)偏差變得很小。

變相證實(shí)，目前商品房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)正確性。

綜上，對于3月的數(shù)據(jù)，雖然出現(xiàn)大幅度上漲，但是實(shí)際情況是來自安商集中網(wǎng)簽所致，實(shí)際的商品房銷量依然處于低空期，對比去年初的小幅度回暖，依然有不小差距。

樓盤明細(xì)

分析：本月銷冠被建總江南尚璟+萬科城市之光，混合拿下，這也是去年上海西兩大改善盤霸榜后，排在前列的新盤代表。

特別對于江南尚璟而言，上個(gè)月領(lǐng)跑后，本月繼續(xù)，對于整個(gè)南二環(huán)的信心也有一點(diǎn)恢復(fù)。

至于萬科城市之光，雖然是超級大盤，利空負(fù)面不少，但是開盤一年多，每月銷量都是排在前5，多次排在榜首，去年也是銷量套數(shù)最多的一個(gè)。

為了更好的對比數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)了幾個(gè)區(qū)域的代表盤看看走勢：

城市之光開盤至今，商品房已經(jīng)網(wǎng)簽了1225套，這個(gè)銷量在這2年的樓市，可以說是非常強(qiáng)勢。

只不過庫存依然還有千套，這幾天土拍，高宅舊改天量供應(yīng)，三幅純商被建總拿下，樓面價(jià)1W出頭。

如果建總加速操盤節(jié)奏，屆時(shí)會成為城市之光的直接競爭對手。

排在第三的是三江口的龍湖景粼天筑，本月網(wǎng)簽30套，一二期也已經(jīng)交房，房價(jià)對比開盤出現(xiàn)大幅度降價(jià)，房企也在福州不再拿地。

從庫存來看，還有500多套，保持這樣的銷量，也要接近兩年。

當(dāng)然即便如此，這已經(jīng)是三江口在售新盤里面，不錯(cuò)的一個(gè)。

隨后的是國貿(mào)天琴樾，上海西的第四代住宅，進(jìn)入存量銷售后，網(wǎng)簽銷量走低，不過影響不算太大，整體庫存僅百套，大概半年時(shí)間。

排在后面的就是五四北的和頌錦原，開盤5個(gè)月，銷量不錯(cuò)，不過庫存450套。

按近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，也要2年時(shí)間，這就是目前樓市剛需盤的寫照，看上去賣得不錯(cuò)，實(shí)際要清盤，都要2年。

除了這些代表盤外，本月有幾個(gè)項(xiàng)目值得關(guān)注，就是這幾年滯銷盤代表：柳岸曉風(fēng)，水晶榕著。

兩個(gè)項(xiàng)目靠著部分低價(jià)刷屏，也做到一點(diǎn)銷量，但是影響力依然不夠。

除此之外，就是袖珍改善新盤：建總雍璟、建發(fā)臻園、保利天珺。

三個(gè)袖珍盤，放在以往樓市，基本不愁賣。

只不過在目前的樓市，隨著鼓臺開啟供應(yīng)，開盤前的預(yù)期也被打破，近期不少分銷和營銷等消息，讓購房者也明白，原來鼓樓周邊的改善盤，也沒那么好賣。

除了這些項(xiàng)目外，本月統(tǒng)計(jì)里面，出現(xiàn)了福晟云樾東升，網(wǎng)簽45套，如果納入統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目排在首位，不過考慮到項(xiàng)目的實(shí)際情況，不做過多參考。

對于配建房方面，本月東區(qū)的三個(gè)100%安商房，迎來集中網(wǎng)簽，三個(gè)項(xiàng)目就達(dá)到687套，這也是為何本月晉安區(qū)網(wǎng)簽爆量的原因所在。

除此之外，倉山區(qū)的星璟原、金茂悅等也供應(yīng)了250套左右的安商網(wǎng)簽。

綜上，本月由于安商房的網(wǎng)簽拉高了晉安+倉山的數(shù)據(jù)，從而讓月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)新高，最終掩蓋了商品房實(shí)際的表現(xiàn)。

東區(qū)

分析：本月東區(qū)銷量依舊低迷，桂語映月依靠15套的數(shù)據(jù)領(lǐng)跑，項(xiàng)目已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月領(lǐng)跑，只能說降價(jià)還是有一點(diǎn)效果，但是不多。

作為同樣改善盤定位的天琴湖，本月13套，在去年上半年開盤做到較好的表現(xiàn)后，這個(gè)第四代住宅也開始持續(xù)走低，面對近300套的庫存，還是有一定壓力。

從這個(gè)項(xiàng)目今年初和去年初的數(shù)據(jù)對比，也能看出樓市的行情變化。

隨后的是叁號院，本月網(wǎng)簽10套，依舊相對穩(wěn)定，項(xiàng)目雖然不再滯銷，但是銷量也走不起來，無非在東區(qū)其他新盤更低迷的襯托下，顯得還能看，庫存還有400多套，按目前的銷量，最少還要3年。

排在后面的是三個(gè)項(xiàng)目，君蘭和鳴、和樾風(fēng)華、君樾府，三個(gè)項(xiàng)目庫存都在百套以內(nèi)，都進(jìn)入尾盤階段，這里面和樾風(fēng)華數(shù)據(jù)最理想。

君蘭和鳴，主要痛點(diǎn)是高價(jià)拿地，開盤價(jià)很高，最終降價(jià)慢慢走量。

君樾府，純商定位，痛點(diǎn)在連廊端頭137平，客源匹配度太差，目前依然有一定難度。

剩余項(xiàng)目，首開三個(gè)盤，每月都是個(gè)位數(shù)。

庫存最多的香頌，連續(xù)兩個(gè)月掛零，從去年4月至今，網(wǎng)簽合計(jì)50套，近期的安商房鬧劇，讓項(xiàng)目更加雪上加霜，誰能想到當(dāng)初項(xiàng)目開盤還要加價(jià)？

隨后上市的新盤，大東海璽樾、攬湖郡等，從開盤開始，月網(wǎng)簽就沒有兩位數(shù)過。

后續(xù)板塊還有三遠(yuǎn)、南湖舊改，體量巨大，當(dāng)然這些地塊的主要操盤都在榕發(fā)手上。

東區(qū)的代表房企也在變化，從泰禾到建發(fā)，再到保利，最終來到榕發(fā)。

綜上，東區(qū)今年的表現(xiàn)較差，在售新盤數(shù)量較多，后續(xù)還有不少新盤待供，目前最大的關(guān)注就是3W+的均價(jià)，是否會出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)。

南二環(huán)

分析：本月南二環(huán)的銷量，依然由建總江南尚璟支撐，從去年10月開始，項(xiàng)目連續(xù)6個(gè)月排在板塊榜首，近期更是持續(xù)走高，排到四區(qū)的前列。

可以說項(xiàng)目一己之力在扭轉(zhuǎn)板塊的樓市信心。

作為對比，體量偏大的左海望悅、北源云筑，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)差距不小。

其中左海望悅，上個(gè)月0套，本月也僅1套，不知道是項(xiàng)目延遲還是真的賣得不理想。

對于庫存還有1000多套的同質(zhì)化項(xiàng)目，這樣的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，也是板塊被市場看空的主要原因。

從建總一馬當(dāng)先的表現(xiàn)來看，只能說南二環(huán)可能并沒有想象的那么糟糕，真正的差距可能是房企自身。

盤點(diǎn)總結(jié)

對于3月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，在安商房的集中網(wǎng)簽影響下，做到了近年新高的表現(xiàn)，通過數(shù)據(jù)分析后，可以發(fā)現(xiàn)目前板塊和樓盤表現(xiàn)差異也不小。

近期部分滯銷盤開始降價(jià)走量，從最終表現(xiàn)來看，即便降價(jià)也無法做到大幅走量。

相比于去年初的小幅回暖，今年的表現(xiàn)整體并不算理想。

近期福州土拍結(jié)束，除了核心地塊做到溢價(jià)成交外，剩余地塊全部底價(jià)成交。

從結(jié)果來看，土地市場傳遞的信心依然偏差。

福州樓市，今年是否能迎來真正的反彈，值得關(guān)注，至少目前還沒出現(xiàn)。