保利發(fā)展的樓盤，開盤前后，就是周邊各樓盤最為惴惴不安之時。

地產(chǎn)大咖薈曾報道《保利萬科銷量暴跌 眾樓盤貼身肉搏撬動市場》，在廣州白云的保利云境入市價格低開，就算是與相距7公里之外的白云湖板塊的樓盤相比也便宜3000-4000元/平方米，因而靠一已之力，讓周行膽戰(zhàn)心戰(zhàn)，攪得周邊樓盤苦不堪言，不得已紛紛跟進(jìn)降價。

隨即，無論是從黃埔到天河、荔灣，保利發(fā)展的樓盤都靠著較高的性價比，在市場上特別能打，占得了先機(jī)。

而最近，位于海珠西的保利燕語堂悅即將于5.1期間低價入市的消息，又像一道晴天霹靂，讓周邊的樓盤感覺到寒意陣陣。

幾家歡喜幾家愁，在其他樓盤惴惴不安的時候，眾多中介則對這個盤熱賣充滿了信心。

01 買家下手之前就吃上定心丸

保利燕語堂悅位于海珠區(qū)工業(yè)大道以東，江燕路以北，緊鄰廣紙片區(qū)，原為東方紅印刷廠地塊。

這里歷史配套成熟，居住氛圍比較成熟，先天優(yōu)勢很多，有望成為黑馬樓盤。

首先是，這個地塊距離珠江后航道直線距離約1.1公里，望江方向沒有太多高層建筑阻擋，高層的樓盤可以遠(yuǎn)眺江景，成為江景房。

其次，交通方面，地塊旁邊最近300米就是廣佛線+11號線（在建）燕崗站，坐擁又地鐵。而且周邊商業(yè)和醫(yī)療資源十分豐富，周邊有樂峰廣場、廣百新一城、綜合體方圓333等，醫(yī)療有南醫(yī)大珠江醫(yī)院、廣醫(yī)大第二附屬醫(yī)院等，教育方面亮點最為突出，不僅有紅棉小學(xué)、工業(yè)大道中小學(xué)、廣州昌崗中路小學(xué)（翠城校區(qū)）、廣州市五中附屬初級中學(xué)等，最為讓買房人看中的是保利燕語堂悅配建了寶玉直實驗小學(xué)，是海珠區(qū)屬于有口皆碑的省一級小學(xué)，符合人戶一致的業(yè)主子女可以按地段申請入讀這個小學(xué)，這等于給買家在下手之前就吃了一顆定心丸。

再者，作為一個老城區(qū)內(nèi)有著諸多優(yōu)點的項目，既不靠近高架，又不臨近高速、還不靠近橋梁，顯然是十分難得的。

所以，作為一個改善客，不需要漫長的等待時間，所見即所得，能夠把握短期內(nèi)的確定性，選擇一個靠譜的項目，顯然是十分重要的。

既有著成熟的配套，又有著確定的省一級學(xué)位資源，等于給了買家房屋保值增值的一個重要保證。

02 卷王又將掀起一股旋風(fēng)？

非獨如此，有著“卷王”之稱的保利發(fā)展，顯然為了沖擊市場，沒有采取一個四平八穩(wěn)的營銷舉措。

保利燕語堂悅項目，原為東方紅印刷廠地塊，原來折合樓面地價約17220元/平方米，如果算上配建的成本，實際樓面價為40171元/平方米。如果對外開售，如果要保本，房價要在6.3萬元/平方米左右。

目前，在保利燕語堂悅的周邊，有著中海、中旅、越秀的樓盤環(huán)繞，競爭十分激烈。保利燕語堂悅?cè)绻胍怀鲋貒?，就不得不根?jù)市場選擇如何出牌。

在市場不太好的情況下，保利發(fā)展可能會給出一個驚喜價出來，以期在市場上搶占先機(jī)。

目前，市場吹風(fēng)價是6.5萬/平方米，但是有人猜測，小戶型會賣到6萬元/平方米，大戶型會賣到7萬元/平方米，（說不定開盤時小戶型有可能下探至6萬元/平方米以下）給買房人一個驚喜。

從周邊樓盤來看，保利燕語堂悅開出的和周邊樓盤的66000-75000元/平方米的均價相比，顯得相當(dāng)有競爭力。

除了在價格上卷，保利燕語堂悅還“卷“戶型和實用率，據(jù)銷售人員稱，燕語堂悅的使用率在100%。

此番有備而來的保利燕語堂悅或?qū)⒃谑袌錾衔簧僦脫Q客，掀起一股“保利旋風(fēng)”。

03 價格到位讓瑕不掩瑜？

當(dāng)然，作為一個成熟理性的買家，也不得不了解一下保利燕語堂悅的缺點。

因為享受了老區(qū)的配套成熟，就必然回避不了受到車流噪音的影響，以及臨近工業(yè)大道而不得不面對的擁堵。

而且樓盤周邊還有一些印刷企業(yè)和圖文快印店，給樓盤的景觀環(huán)境帶來一定的影響。

還有一個重要的因素，就是這個小區(qū)是三個小地塊組成，一期和二期之間將建有市政道路，還有一個配建學(xué)校。因而市政道路就將小區(qū)切割成兩塊，影響小區(qū)的完整性。

雖然，由于周邊的老舊房屋和被宿舍一時無法被拆遷，因而在最近幾年內(nèi)，這條市政路就變成了小區(qū)內(nèi)部路，因而影響就會大大減小。

當(dāng)然，對于這些缺點來說，只要價格到位，產(chǎn)品給力，對于購房人來說，其實是瑕不掩瑜的。

而且作為海珠首個“新中式“的產(chǎn)品，其產(chǎn)品延續(xù)了保利”悅“字系高端品質(zhì)的血脈，有著海珠版“天瑞”之稱的燕語堂悅，面積段90-125平方米，三至四居室設(shè)計，全部朝南向的設(shè)計，還是符合了眾多剛改客戶的需求。

至于接下來市場如何走，買家們會不會用真金白銀來給保利燕語堂悅投下贊成票，不久就會有答案。

當(dāng)然，有想了解保利燕語堂悅更多詳情的請加入群討論組。

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