上海楊浦，科幻感的商業(yè)街區(qū)亮燈，成為周邊科技及快消等辦公人群

Gap Hour時(shí)的消費(fèi)地

一年之計(jì)在于春。

今年開春后，我明顯感受到了一輪新的市場(chǎng)熱度。從3月開始，各種行業(yè)會(huì)議、論壇活動(dòng)如雨后春筍。各地政府、各大企業(yè)的工作引擎快速拉滿，紛紛開始“上節(jié)奏”。

不過，今年市場(chǎng)節(jié)奏的切換比我預(yù)期得還要快。雖然地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回暖尚待時(shí)日，但以“資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”模式為核心的一股新增長(zhǎng)動(dòng)能，卻是熱度高漲。

而這種轉(zhuǎn)型背后暗合了一條政策主線：那就是2024年是“消費(fèi)促進(jìn)年”。從我對(duì)政策研讀的心得來看，

創(chuàng)造新的消費(fèi)場(chǎng)景；

實(shí)現(xiàn)家電汽車的以舊換新；

振興以旅游、文娛、康養(yǎng)、教育為核心的服務(wù)業(yè)消費(fèi)；

這些都是消費(fèi)促進(jìn)的“關(guān)鍵環(huán)節(jié)”。

那么，面對(duì)這樣的時(shí)局，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有怎樣的熱點(diǎn)呢？ 我想總結(jié)下來就兩個(gè)特點(diǎn)：

第一，從增量時(shí)代變成了存量時(shí)代，從暴利時(shí)代走向微利時(shí)代。

第二，面對(duì)過剩的資產(chǎn)供給，多數(shù)企業(yè)的戰(zhàn)略重心從重投資轉(zhuǎn)為重運(yùn)營(yíng)。

夯實(shí)過去投資的質(zhì)量，筑牢實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，就是這兩年的主旋律。

如果我們從“高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”這個(gè)視角來看，以資產(chǎn)回報(bào)率為核心標(biāo)準(zhǔn)來衡量，不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，無論是各種傳統(tǒng)古鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、已成型的景區(qū)，還是城市商業(yè)，歷史文化街區(qū)等等，雖然數(shù)量已經(jīng)足夠多，但經(jīng)營(yíng)效益和資產(chǎn)回報(bào)率卻是大不如人意。

我們來看下面一組數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：《中國(guó)REITs指數(shù)之零售不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》，平安證券研究所

根據(jù)平安證券的調(diào)研分析，資本市場(chǎng)投資人普遍接受的購(gòu)物中心資本化率（資本化率=運(yùn)營(yíng)凈收益/當(dāng)期資產(chǎn)價(jià)值）在4.5%~6.8%之間。

其實(shí)不僅是購(gòu)物中心，這個(gè)數(shù)據(jù)同樣適用于各類經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)價(jià)。

如果一個(gè)資產(chǎn)的資本化率能超越這個(gè)數(shù)據(jù)，這個(gè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式和盈利能力就是有吸引力的，它就會(huì)受到大量資本的追捧。而反之，如果低于這個(gè)數(shù)據(jù)，要么就是要盡快優(yōu)化，要么就會(huì)被市場(chǎng)拋棄。

其實(shí)，當(dāng)前很多項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)差的背后，就是一個(gè)問題：過往的供給不能滿足時(shí)下的需求，這種供需錯(cuò)配就形成了“過?！薄?/strong>

既然過剩已經(jīng)形成，消除這種過剩的秘訣就是尋找到新的市場(chǎng)需求。那么當(dāng)前的新需求到底是什么？

我們來看下面這張表。

主要國(guó)家居民消費(fèi)支出細(xì)分項(xiàng)比例；來源：國(guó)泰君安證券

根據(jù)國(guó)泰君安證券的研究，中國(guó)在居住類消費(fèi)比例在主要全球經(jīng)濟(jì)體中最高，而教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)又明顯低于世界各主要經(jīng)濟(jì)體。所以提升文化娛樂服務(wù)消費(fèi)，這就是未來的新市場(chǎng)格局。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有問題，對(duì)于企業(yè)就意味著機(jī)會(huì)。那么，時(shí)下主要的機(jī)會(huì)點(diǎn)又主要集中在哪里呢？我跟業(yè)內(nèi)同行交流后，發(fā)現(xiàn)大家不約而同的指向了同一個(gè)結(jié)論：那就是龐大的存量資產(chǎn)市場(chǎng)。

為什么這樣說呢？我們?cè)賮砜聪旅嬉唤M數(shù)據(jù)。

前段時(shí)間，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷做出了一個(gè)深刻判斷，那就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下半場(chǎng)，未來屬于股權(quán)紅利時(shí)代。

李迅雷在文章中提到，2021年底，國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)總額已經(jīng)達(dá)到了308.3萬億元。而根據(jù)正略咨詢的一個(gè)研究報(bào)告顯示，多數(shù)地方國(guó)企、央企和非金融類國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率都還低于市場(chǎng)化投資人的期望收益率。

如果通過提質(zhì)增效，讓300多萬億元的國(guó)企總資產(chǎn)的回報(bào)率提高一個(gè)百分點(diǎn)，每年則就有3萬多億元收益增加，這在很大程度上可以彌補(bǔ)土地財(cái)政消減帶來的收入缺口，所以地方政府對(duì)盤活股權(quán)財(cái)政的訴求更加強(qiáng)烈。

而它的實(shí)現(xiàn)路徑則是：通過引入各類社會(huì)資本、民間資本以及產(chǎn)業(yè)資本，不斷做大國(guó)有資產(chǎn)這塊“蛋糕”，提高優(yōu)質(zhì)國(guó)有資產(chǎn)的投資回報(bào)率，以此形成“資金投入-蛋糕做大-資金回報(bào)-資金再投入”的良性循環(huán)。

所以，按照資產(chǎn)價(jià)值提升的要求來看，未來幾年地產(chǎn)業(yè)的稀缺資源就是各類能帶來運(yùn)營(yíng)價(jià)值溢價(jià)的團(tuán)隊(duì)。這類團(tuán)隊(duì)眼下的使命并不是帶來更多的增量?jī)r(jià)值，而是把數(shù)以萬億級(jí)的“沉睡著”的存量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效率提升起來，實(shí)現(xiàn)新的財(cái)富創(chuàng)造。

從這個(gè)角度看，各類有經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)管理公司，就是當(dāng)前市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)。這種公司往往具備綜合的商業(yè)管理和物業(yè)管理能力，他們能夠全方面管控項(xiàng)目，通過成體系又有創(chuàng)意的經(jīng)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的增值。

下面我就以兩個(gè)龍湖商業(yè)的案例，來看看這種模式操作的細(xì)節(jié)全貌。

我發(fā)現(xiàn)龍湖商業(yè)早在2021年就已洞察時(shí)局，快速轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)“輕重并舉”的戰(zhàn)略，并且2021~2023年間，輕資產(chǎn)項(xiàng)目的占比就明顯提升。而到了2023年，全年新增運(yùn)營(yíng)12 座商場(chǎng)中，5個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，有7個(gè)是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。這種“輕重并舉”的背后，一方面是提升了自身盈利能力，同時(shí)也是在利用他們的優(yōu)勢(shì)，把合作伙伴的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了高效提升。

接下來，我們來看他們具體是怎么做的。

云廊天街煥新提升

從辦公商業(yè)到“城市光谷休憩場(chǎng)”

在上海從高速去江浙一帶，很多人都會(huì)在出城的G60高架上看到這樣一個(gè)項(xiàng)目：它連綿起伏，數(shù)棟辦公大樓被一條架在空中的云朵飄帶聯(lián)系起來，優(yōu)美而壯觀，極為醒目，它就是龍湖上海云廊天街。

龍湖上海云廊天街夜景 來源：龍湖商業(yè)

其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目的打造有一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)地理意義：那就是長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊。這條走廊包括了上海、嘉興、杭州、金華、蘇州、湖州、宣城、蕪湖、合肥等9個(gè)城市，覆蓋面積約7.62萬平方公里，這些沿線城市的城鎮(zhèn)化水平和經(jīng)濟(jì)活力在國(guó)內(nèi)都屬于前列。

在這樣的背景下，上海臨港松江科技城就承擔(dān)起建設(shè)科創(chuàng)走廊的排頭項(xiàng)目的任務(wù)，項(xiàng)目也隨之應(yīng)運(yùn)而生。這是一座集商務(wù)辦公、五星級(jí)酒店、美食餐飲、休閑娛樂及生活配套為一體的城市產(chǎn)業(yè)綜合體，總體量86萬平方米，總長(zhǎng)度超過1.5公里，由23棟高層商務(wù)辦公建筑群組成，其中商業(yè)建筑面積11.2萬平方米。

2023年8月1日龍湖商業(yè)與上海臨港松江科技城正式合作簽署，9月28日龍湖上海云廊天街項(xiàng)目官宣掛牌。這是自龍湖商業(yè)與上海臨港松江科技城達(dá)成管理合作協(xié)議后的又一全新節(jié)點(diǎn)，意味著龍湖商業(yè)與上海G60科創(chuàng)云廊商業(yè)的合作正式開始。

龍湖商業(yè)進(jìn)駐之后，做了怎樣的價(jià)值提升工作呢？我通過實(shí)地走訪項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，充分了解了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的一些細(xì)節(jié)。我來把調(diào)研結(jié)果總結(jié)如下：

龍湖上海云廊天街內(nèi)景 來源：龍湖商業(yè)

1、定位升級(jí)——從傳統(tǒng)辦公配套變成“城市光谷休憩場(chǎng)”

對(duì)于建設(shè)早期的云廊天街來看，滿足這里未來數(shù)萬辦公人群的基本商務(wù)需求是第一位的，所以之前的業(yè)態(tài)規(guī)劃還是以配套辦公的餐飲為主。

但從中長(zhǎng)期來看，這里商業(yè)的獨(dú)特性和唯一性，不僅體現(xiàn)在它能滿足基礎(chǔ)的辦公需求上，更重要的是這里的規(guī)模體量、巨大的網(wǎng)格型天幕和優(yōu)雅綿長(zhǎng)的街區(qū)，它具備了很好的微度假功能。到了風(fēng)和日麗的季節(jié)，這里通風(fēng)、舒爽，周邊很多居民都來此納涼、游玩。

所以龍湖商業(yè)進(jìn)場(chǎng)之后，看中了這樣的一個(gè)特點(diǎn)，首先做的是定位的擴(kuò)展和提升。

龍湖上海云廊天街日景 來源：龍湖商業(yè)

定位的第一步，就是擴(kuò)大了客群的范圍。

龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)的視角聚焦在這個(gè)項(xiàng)目獨(dú)特的形態(tài)和成規(guī)模的影響力，怎么把它打造出獨(dú)特性和唯一性，是個(gè)關(guān)鍵問題。于是他們發(fā)現(xiàn)，相比普通的產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)，這里的商業(yè)街區(qū)的超長(zhǎng)尺度、空間的舒適度和巨資投入打造的夜晚天幕的特色，就是最重要的核心吸引物。

因此，他們把這里定位從之前的臨港松江科技城的辦公人群擴(kuò)展到了周邊社區(qū)居民的休閑消費(fèi)人群和全上海市民的周末休閑消費(fèi)市場(chǎng)。當(dāng)目標(biāo)客戶人群從數(shù)萬人的辦公人群擴(kuò)展至全上海家庭的居住人群之后，整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)特色也將隨之改變。

龍湖上海云廊天街夜景 來源：龍湖商業(yè)

2、空間場(chǎng)景升級(jí)

場(chǎng)景是反映項(xiàng)目定位特質(zhì)的最直觀體驗(yàn)。未來隨著項(xiàng)目二期的建成入市，一條長(zhǎng)達(dá)1.5公里長(zhǎng)的景觀型商街，再結(jié)合高雅辦公空間的綜合長(zhǎng)廊將整體呈現(xiàn)。在這樣的光谷云廊間Citywalk，在全上海都是絕無僅有的體驗(yàn)。

同時(shí)，配套于整個(gè)街區(qū)規(guī)模和長(zhǎng)度的提升，項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)將穿插各類生態(tài)綠化主題，在長(zhǎng)街上配合休憩座椅、藝術(shù)裝置和美妙的燈光氛圍，這種游逛型景觀長(zhǎng)街的整體形象將成為Citywalk時(shí)代上海的新文娛地標(biāo)。

龍湖上海云廊天街二期效果示意 來源：龍湖商業(yè)

3、業(yè)態(tài)品牌擴(kuò)展和提升

定位和場(chǎng)景升級(jí)之后，龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)的下一步策略就是業(yè)態(tài)的提升。他們的工作任務(wù)就是把項(xiàng)目之前單純配合辦公人群的餐飲業(yè)態(tài)，逐步完善和升級(jí)，開始往休閑類業(yè)態(tài)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

具體的業(yè)態(tài)升級(jí)思路就是聚焦于客戶的內(nèi)在與外在的多元需求。首先，在外在方面，基礎(chǔ)的吃、穿品牌的豐富擴(kuò)充是第一位的，吃得好，穿得美，用得舒心，配合在業(yè)態(tài)層面上，就是拓展了精品女裝、品牌會(huì)員概念店和各類美食餐飲店鋪。

除了外在的基本需求，他們更關(guān)心激發(fā)消費(fèi)者的內(nèi)心需求。一條舒適的景觀長(zhǎng)街，還可以提供給大家一種焦慮環(huán)境之下的身心放松的空間。所以穿插于長(zhǎng)街之中，就有各類戶外運(yùn)動(dòng)空間、休閑娛樂空間、精神療愈場(chǎng)地和各類社交互動(dòng)的內(nèi)容活動(dòng)。在未來，這些業(yè)態(tài)內(nèi)容的整體植入，將成為項(xiàng)目的“精氣神”。

而上述這些業(yè)態(tài)和內(nèi)容的落地，都將是龍湖商業(yè)優(yōu)秀的資產(chǎn)管理能力的綜合體現(xiàn)。

龍湖上海云廊天街日景 來源：龍湖商業(yè)

4、綜合管理的規(guī)范完善

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的綜合管理工作是一個(gè)系統(tǒng)，它復(fù)雜和瑣碎。它需要一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)兢兢業(yè)業(yè)、持之以恒的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

在綜合經(jīng)營(yíng)管理方面，龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)之后，對(duì)一些細(xì)節(jié)政策也進(jìn)行了調(diào)整。由于項(xiàng)目之前屬于養(yǎng)商期，免租的商家比較多，招商定位不夠精準(zhǔn)，整體出租率也未達(dá)到理想水平。

他們進(jìn)場(chǎng)后，隨著一批新品牌的招商落地，項(xiàng)目一期的商業(yè)整體出租率增長(zhǎng)到97%。同時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的龍湖也對(duì)一期品牌級(jí)次進(jìn)行了微調(diào)，并對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類廣告位進(jìn)行了合理定價(jià)，這樣一年的場(chǎng)地費(fèi)收入也提升起來。于此同時(shí)，未來隨著龍湖物業(yè)（龍湖創(chuàng)智生活）的統(tǒng)一入駐，包括停車、運(yùn)營(yíng)節(jié)能、物業(yè)管理等綜合管理水平也將與商業(yè)管理同一協(xié)調(diào)。

從龍湖商業(yè)入駐后的初步結(jié)果來看，僅入駐半年多時(shí)間，隨著一些品牌免租期的到期和項(xiàng)目整體出租率的提升，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)年租金收入將提升20%。

在訪談中，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)也很有信心的告訴我：未來隨著第一批店鋪?zhàn)饧s的到期和優(yōu)化調(diào)整，項(xiàng)目二期商業(yè)的開街，以及周邊12號(hào)線地鐵站的開通，五星級(jí)酒店的投入使用，整體寫字樓的使用率的提高和周邊被高架切割的道路大交通的不斷完善，項(xiàng)目整體的租金收入將有翻倍的增長(zhǎng)。

從這點(diǎn)來看，一個(gè)項(xiàng)目，在高水平商業(yè)管理和物業(yè)管理公司入駐后，可將前期投資數(shù)十億級(jí)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入大幅提升，充沛的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流緩解了資產(chǎn)壓力，也填補(bǔ)了區(qū)域客群的市場(chǎng)需求，這就是一種多贏。

江灣里MEET 678

制造未來感“年輕力”非標(biāo)商業(yè)

這個(gè)案例更有意思。

國(guó)內(nèi)還有一批有特色的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。他們內(nèi)部入駐的企業(yè)實(shí)力強(qiáng)勁，集團(tuán)公司員工數(shù)量眾多，無論是跨國(guó)外企、制造業(yè)企業(yè)還是服務(wù)業(yè)大廠，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套環(huán)境決定了他們及其配套上下游企業(yè)的滿意度和吸引力。

江灣里MEET678項(xiàng)目就是這樣的一個(gè)案例。

這個(gè)項(xiàng)目位于新興產(chǎn)業(yè)氛圍濃郁的五角場(chǎng)區(qū)域，這里有著上海最著名的大學(xué)區(qū)，包括復(fù)旦、同濟(jì)和上財(cái)多所優(yōu)質(zhì)高校學(xué)子云集于此，同時(shí)這個(gè)區(qū)域也是上?；ヂ?lián)網(wǎng)新興企業(yè)的聚集區(qū)域，抖音集團(tuán)的園區(qū)也坐落于此。

園區(qū)建筑立面；來源：房地產(chǎn)觀察家

所以，面對(duì)這樣的一個(gè)有著澎湃的創(chuàng)新力、年輕力和購(gòu)買力的市場(chǎng)客群，如何為他們打造出氣質(zhì)獨(dú)特、創(chuàng)意力爆棚的配套商業(yè)環(huán)境，就是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)。

在這場(chǎng)激烈的商業(yè)管理公司的競(jìng)標(biāo)中，龍湖商業(yè)拿下了項(xiàng)目的代經(jīng)營(yíng)權(quán)。雖然此前市場(chǎng)都認(rèn)為，龍湖在購(gòu)物中心領(lǐng)域有著強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)實(shí)力和品牌儲(chǔ)備，但面對(duì)一個(gè)全新的“非標(biāo)”商業(yè)物業(yè)，龍湖能否做到呢？

我?guī)е@個(gè)疑問，也對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了走訪調(diào)研，結(jié)果他們的創(chuàng)新力讓我大吃一驚！

首先，我們先看項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)客群環(huán)境。

新江灣商圈作為五角場(chǎng)的拓展區(qū)域，這里落地了很多“大廠”。項(xiàng)目周邊不僅有著抖音集團(tuán)上萬名“同學(xué)”的消費(fèi)支持，旁邊還有B站、IBM、耐克、甲骨文、上海家化等國(guó)際大公司和大廠的入駐，可謂是獨(dú)占了上海最優(yōu)質(zhì)的辦公消費(fèi)市場(chǎng)群體。

江灣里MEET678區(qū)位分析；來源：龍湖商業(yè)

而江灣里MEET678項(xiàng)目是由三棟寫字樓底商及一棟獨(dú)棟商業(yè)體組合而成，形成了盒子+街區(qū)的“X型”特色形態(tài)商業(yè)，體量達(dá)到2.2萬平方米。從建筑實(shí)地的品質(zhì)來看，作為國(guó)內(nèi)頭部大廠的總部，這里的建筑立面時(shí)尚、挺拔而又有品質(zhì)，造價(jià)不菲。

江灣里MEET678建筑立面；來源：龍湖商業(yè)

所以，面對(duì)這樣優(yōu)質(zhì)的物業(yè)條件，還有優(yōu)質(zhì)的客群市場(chǎng)，這樣項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求就不再是一個(gè)普通的招商要求，整個(gè)商業(yè)的特色、業(yè)態(tài)都需要打造出有創(chuàng)新型引領(lǐng)性的非標(biāo)商業(yè)產(chǎn)品。

我在訪談中也在想，如果我們有機(jī)會(huì)拿到這樣的物業(yè)，我們應(yīng)該如何做呢？我們來看龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)的操盤步驟。

龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)的第一步，就是為項(xiàng)目創(chuàng)建全新的主題定位。

要知道，項(xiàng)目周邊所輻射的抖音集團(tuán)等各大公司，都是以年輕人為主力的最具創(chuàng)造力的大廠。他們作為線上商業(yè)的一線大廠，以科技和平臺(tái)運(yùn)營(yíng)為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

所以，龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)過調(diào)研，總結(jié)出這樣的一群年輕人群，他們所需要的場(chǎng)域空間就有三個(gè)主要特點(diǎn)，那就是這里的商業(yè)需要具備“分享”功能，要有這類年輕人非常喜歡的“社群”屬性和代表未來年輕力的“沉浸感”。

江灣里MEET678客群定位；來源：龍湖商業(yè)

有了這樣的客群定位之后，在整個(gè)項(xiàng)目的場(chǎng)景營(yíng)造層面上，該有的主題方向其實(shí)基本就有了——那就是“年輕力的X街口”。

所以根據(jù)對(duì)消費(fèi)者的洞察，他們把這個(gè)街區(qū)的定位成為“未來學(xué)院”這個(gè)場(chǎng)景主題。他們希望這里松弛感的商業(yè)氛圍和充滿未來感的場(chǎng)景營(yíng)造，是吸引周邊年輕人匯聚于此的重要理由。

伴隨著這樣的場(chǎng)景定位，他們又將四棟樓宇圍合而成的中心區(qū)域命名為“超級(jí)能量廣場(chǎng)”，設(shè)置兼具潮流感與科技感的“抖音天眼”藝術(shù)裝置，在項(xiàng)目三個(gè)入口處加入能量魔方、靈境階梯、傳送門等裝置。

所以，當(dāng)我在考察項(xiàng)目的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)這里除了高品質(zhì)的建筑立面之外，滿滿的未來科技沉浸感的氛圍，是這里留給我最深的印象。

江灣里MEET678主題裝置；來源：龍湖商業(yè)

環(huán)境氛圍對(duì)了，“人”才會(huì)來，這是所有非標(biāo)商業(yè)成功的前置條件。

第二步，構(gòu)建品牌首店和概念店集群。

獨(dú)特的氣場(chǎng)之后，是特色的內(nèi)容支撐。而考驗(yàn)一個(gè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)最核心的能力就是能否在一個(gè)項(xiàng)目上，引入足夠多的高水平、優(yōu)質(zhì)的首店，這樣才能充實(shí)這樣的商業(yè)氣場(chǎng)。

作為招商的重點(diǎn)工作，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)深知作為上海這個(gè)中國(guó)商業(yè)創(chuàng)新最大的試驗(yàn)場(chǎng)，各種有特色的主理人店鋪往往集中在特色商業(yè)消費(fèi)的“梧桐區(qū)”。愚園路、安福路、淮海路、五原路、威海路、巨鹿路、長(zhǎng)樂路、烏魯木齊路等等，這些早年租界地帶里上百年來孕育的優(yōu)雅迷人的文化情調(diào)，是培育新型商業(yè)品牌最佳的土壤。

所以，整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)提前大半年深入到這些區(qū)域內(nèi)，與那些氣質(zhì)獨(dú)特、創(chuàng)意力爆棚的品牌主理人們深入溝通，建立出一種信任感，他們希望成群的引進(jìn)這批上海最先鋒時(shí)尚的商業(yè)品牌店鋪。

結(jié)果功夫不負(fù)有心人，等到2023年底項(xiàng)目開業(yè)的時(shí)候，江灣里MEET678項(xiàng)目就有了近75%首店品牌，這樣一批優(yōu)質(zhì)的主理人品牌扎堆入駐，一下刷新了整個(gè)五角場(chǎng)區(qū)域的品牌能級(jí)和創(chuàng)新力，一股濃濃的松弛感的氛圍在這里騰空升起。

其中包括alimentari旗下品牌意式餐廳Issimo by Alimentari 全國(guó)首店、燒肉居酒屋ALAIA全國(guó)首店、佰草果BAICAOGUO Bistro全國(guó)首店、臺(tái)式居酒屋虎刈新概念全國(guó)首店、創(chuàng)意川菜一川二水全國(guó)首店、融合西餐HKG高端花園牛排餐廳全國(guó)首店；“戶外+咖啡潮牌”AOKKA露營(yíng)咖啡社交華東首店；炙柒 Sekinana Premium新概念上海首店、辭瓊新形象上海旗艦店首店；Todos los dias楊浦首店、LOKAL楊浦首店、LOS PACOS楊浦首店、PAPITO楊浦首店等特色品牌首店。既有知名連鎖品牌帶來新概念定制店，也有首次進(jìn)入楊浦的調(diào)性網(wǎng)紅品牌。

江灣里MEET678特色店鋪； 來源： 房地產(chǎn)觀察家

在這里，我看到有蘭巴赫、海森堡等知名餐飲集團(tuán)的全新品牌，而喜茶高級(jí)定制店、樂樂茶定制店、裕蓮茶樓概念店、DRUNK BAKER全品類旗艦店、M STAND戶外概念店、星聚會(huì)森林劇場(chǎng)店定制店、7-11定制店、JolieJolie定制店、FOODBOWL定制店等特色定制概念門店； 虎刈、Golang by Boardroom、超點(diǎn)、KOI等餐飲品牌全新概念店。

江灣里MEET678店鋪內(nèi)景；來源：龍湖商業(yè)

龍湖商業(yè)在江灣里MEET678項(xiàng)目上的招商和經(jīng)營(yíng)的成功，讓我看到了一個(gè)穩(wěn)扎穩(wěn)打的成熟商管品牌的老道的創(chuàng)新力。他們的年輕團(tuán)隊(duì)在集團(tuán)既有的管理框架下，通過敏銳的洞察，捕捉到了市場(chǎng)的新需求，把對(duì)的品牌招商到了對(duì)的位置上，形成了上海非標(biāo)商業(yè)的一個(gè)新典型樣本。

總結(jié)

通過上面兩個(gè)案例的分析，我們可以看到，在未來以資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的時(shí)代，市場(chǎng)上有大量的資產(chǎn)需要尋找合適的“經(jīng)營(yíng)者”或者是“合伙人”。他們尋尋覓覓，旨在找到最適合他們的“管家”。

但從我了解的各地國(guó)資平臺(tái)和其他行業(yè)企業(yè)的實(shí)際情況來看，在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，存在巨大的信息不對(duì)稱。因?yàn)楦鞯氐膰?guó)資平臺(tái)往往統(tǒng)籌管轄了大量的資產(chǎn)，包括能源、交通、基建、物流、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)甚至文旅等多個(gè)行業(yè)。這樣復(fù)雜而龐大的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)壓力，讓很多非專業(yè)的國(guó)資企業(yè)掌舵人們“食不能寐，夜不能寢”，他們都在積極尋找最適合他們的那支專業(yè)隊(duì)伍。

對(duì)于這些資產(chǎn)的所有者，他們需要看到的是成功的案例、豐富的經(jīng)驗(yàn)、齊整的團(tuán)隊(duì)，完善的方案，并且對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)，要有著最合適的經(jīng)營(yíng)策略。而能通過這樣嚴(yán)格的審查的團(tuán)隊(duì)，往往聚集于一些成熟的資產(chǎn)管理公司內(nèi)部。

只有當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值達(dá)到了資本市場(chǎng)認(rèn)可的資本化率之后，資產(chǎn)沉淀的問題就會(huì)迎刃而解。大量的資產(chǎn)就會(huì)流動(dòng)起來，在“資產(chǎn)荒”的資本市場(chǎng)成為備受投資人追捧的香餑餑，經(jīng)濟(jì)之血脈循環(huán)起來之后，財(cái)富才會(huì)被繼續(xù)創(chuàng)造。

未來三年，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)就是兩個(gè)“關(guān)鍵先生”：一個(gè)是大量的存量商業(yè)，另一個(gè)是商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

所以說，“羅馬城”的建設(shè)可以迅速，但“羅馬城”的運(yùn)營(yíng)可非一日之功。沒有良好運(yùn)營(yíng)的城邦一定會(huì)瓦解。而一支具備優(yōu)秀的企業(yè)文化、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、高超的經(jīng)營(yíng)能力的團(tuán)隊(duì)，卻是可遇不可求的，他們可以幫助這座城穿越周期，抵御風(fēng)險(xiǎn)，到達(dá)一個(gè)新的境界。

而他們，就是當(dāng)下時(shí)代最稀缺的資源。

商業(yè)項(xiàng)目

華東地區(qū)-上海：///////////

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：//////| 天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺(tái)灣：

西南地區(qū)-成都：///// |重慶：//

華中地區(qū)-長(zhǎng)沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

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住宅

文旅項(xiàng)目

華東地區(qū)-南京： |合肥： |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：/ |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

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國(guó)際案例

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