臨近五一節(jié)，關(guān)于房地產(chǎn)的利好消息不斷。在利好的催化之下，4月29日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊迎來(lái)久違的集體上漲。

A股早間開(kāi)盤(pán)后，地產(chǎn)股持續(xù)拉升，萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、華夏幸福、榮盛發(fā)展、京能置業(yè)等近10余支地產(chǎn)股相漲停，大量地產(chǎn)股漲幅達(dá)5%以上。

與此同時(shí)，港股市場(chǎng)上的內(nèi)房股也開(kāi)始大幅飆升。

世茂集團(tuán)午后一度漲超70%，時(shí)代中國(guó)漲36%，融創(chuàng)中國(guó)漲28%，合景泰富集團(tuán)漲25%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)漲26.32%，雅居樂(lè)集團(tuán)漲23%，正榮地產(chǎn)漲23%。

樓市多重利好傳聞引發(fā)此次房地產(chǎn)股的集體暴漲。

01重磅政策性傳聞

近期樓市突然出現(xiàn)罕見(jiàn)一幕。

外資巨頭突然罕見(jiàn)唱多中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)關(guān)注。瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師John LamJ在最新的采訪中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我們第一次對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)變得更加樂(lè)觀?！?/p>

而從市場(chǎng)層面來(lái)看，多個(gè)二線城市開(kāi)始陸續(xù)全面放開(kāi)限購(gòu)。

4月18日，被稱為“調(diào)控尖子生”的長(zhǎng)沙發(fā)文表示，全市范圍內(nèi)買房，不再審查購(gòu)房者資格條件，官宣執(zhí)行了7年的限購(gòu)政策取消。

就連中國(guó)房地產(chǎn)最好的城市成都也決定全面放開(kāi)限購(gòu)了。4月28日，成都發(fā)布重磅樓市新政，全面取消住房限購(gòu)：全市范圍內(nèi)住房交易不再審核戶籍、社保等購(gòu)房條件，不再限制購(gòu)買套數(shù)。

4月27日，南京安居建設(shè)集團(tuán)關(guān)于開(kāi)展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)的公告，首批試點(diǎn)限額2000套，時(shí)間自公告發(fā)布之日起至2024年12月31日，額滿為止。

此前，南京放出大招，落戶門(mén)檻放松，買房就可以落戶。

而就在此時(shí)，一線城市將松綁限購(gòu)的消息再次傳開(kāi)。

4月24日，深圳曾有消息傳出，將在“五一”小長(zhǎng)假之后取消除了福田區(qū)、南山區(qū)之外區(qū)域的限購(gòu)，同時(shí)取消5年的增值稅要求，改為滿3年即可。但隨后，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心方面回應(yīng)媒體表示，否認(rèn)了調(diào)整限購(gòu)的傳聞。

此前，北京在優(yōu)化了通州的“雙限”政策之后，在限購(gòu)方面遲遲沒(méi)有大動(dòng)作。4月22日，北京對(duì)于離婚買房政策進(jìn)行了細(xì)化，在廢止“離婚3年內(nèi)不得在北京購(gòu)房”的基礎(chǔ)上再次放松，規(guī)定只要名下在北京無(wú)房，離婚一年內(nèi)買房，則執(zhí)行首套房信貸政策。

上海在1月放松單身購(gòu)房限制后，在優(yōu)化限購(gòu)方面也遲遲沒(méi)有新的動(dòng)態(tài)。

但截至目前，四個(gè)一線城市中，廣州優(yōu)化限購(gòu)方面放松的力度最大。1月底，廣州發(fā)文表示，購(gòu)買建筑面積120平米以上的住房，不納入限購(gòu)范圍。同時(shí)，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購(gòu)買住房時(shí)應(yīng)該核減家庭住房套數(shù)。

與此同時(shí)，近期最為重磅的一則地產(chǎn)政策方向性傳言不脛而走。

此次政策傳言有四點(diǎn)內(nèi)容：

一是，淡化三大工程，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向去庫(kù)存。

二是，讓城投公司等收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)為租賃房，參考江蘇模式。

三是，需求政策能放盡放，放開(kāi)限購(gòu)，放開(kāi)價(jià)格限制，契稅統(tǒng)一調(diào)降到1%。

四是，上述政策是綱領(lǐng)性和方向性的。

02 政策力度更勝以往？

對(duì)于這樣的重磅傳聞，市場(chǎng)首先給予了積極的回應(yīng)。

最為搶眼的就是萬(wàn)科A的股價(jià)在見(jiàn)到6.45元的價(jià)格后，4月29日就有巨量封死漲停，換手超過(guò)5%，是寶萬(wàn)之爭(zhēng)以來(lái)的最大量，8年未見(jiàn)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這是房地產(chǎn)的利好政策引發(fā)了資金的跑步進(jìn)場(chǎng)。

對(duì)于市場(chǎng)傳聞，上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前各地房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力確實(shí)比較大，所以適當(dāng)調(diào)整政策也是符合預(yù)期的。

目前，全國(guó)各地去庫(kù)存都有不同的探索。國(guó)企或城投類公司收購(gòu)二手房來(lái)用做人才住房，可以看作是江蘇或太倉(cāng)等模式受到認(rèn)可，對(duì)于租賃住房房源供給有積極的作用。其對(duì)于二手房盤(pán)活尋找到了一種核心的資金，即國(guó)企資金。

但是考慮到地方財(cái)政較為緊張，由所有的地方政府出大錢(qián)去庫(kù)存的可能性不高。

因而，通過(guò)中央尚有的較多的資源來(lái)協(xié)助去庫(kù)存，更為可行。

傳聞中提及，需求政策能放盡放?？雌饋?lái)，這次不僅會(huì)放開(kāi)限購(gòu)，放開(kāi)價(jià)格限制，還涉及到契稅統(tǒng)一調(diào)降到1%。這里其實(shí)涉及到需求、價(jià)格和稅費(fèi)政策。

看起來(lái)，政策力度是很大的。也難怪這次地產(chǎn)股集體暴漲，超乎想像。

03復(fù)蘇積極信號(hào)

雖然，近二三年來(lái)，樓市依然低迷，但是樓市的庫(kù)存指標(biāo)和庫(kù)存規(guī)模卻在悄然發(fā)生著變化。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，庫(kù)存高企壓力有一定程度的緩解。2023年全年，全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)?？傮w呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。年初庫(kù)存規(guī)模為53058萬(wàn)平方米，而到了年底則為50518萬(wàn)平方米。據(jù)此計(jì)算，百城住宅庫(kù)存規(guī)模同比下降4.8%。

更為重要的數(shù)據(jù)是，供求關(guān)系扭轉(zhuǎn)了過(guò)去五年供大于求的現(xiàn)狀。

從年度數(shù)據(jù)看，2023年全年全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為29112萬(wàn)平方米，成交面積為31652萬(wàn)平方米，供求比為1:1.1。該數(shù)據(jù)說(shuō)明，百城總體呈現(xiàn)了供小于求的態(tài)勢(shì)，其改變了過(guò)去五年即2018-2022年“供大于求”的常態(tài)，具有非常好的信號(hào)意義。

而今年一些城市樓市的復(fù)蘇情況更是讓人略感欣慰。

具體來(lái)看，上海樓市的復(fù)蘇較為明顯，豪宅銷售堪稱火爆：

4月21日，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目單日銷售額達(dá)99.97億元，去化率100%，成為今年內(nèi)上海單盤(pán)銷售額TOP2的項(xiàng)目。

4月18日，上海陸家嘴豪宅“濱江凱旋門(mén)”開(kāi)盤(pán)售罄，總價(jià)1.1億元“樓王”開(kāi)場(chǎng)即被選購(gòu)，單日收金70.27億元。

今年3月底，位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開(kāi)盤(pán)，以196.5億元銷售額直接刷新全國(guó)開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。

受益于豪宅銷售火爆的帶動(dòng)，上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅已位列全國(guó)第一。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年3月，上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，領(lǐng)漲全國(guó)；同比上漲4.3%，位居全國(guó)第二。

另外，深圳樓市也持續(xù)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公布的數(shù)據(jù)，3月份二手房成交套數(shù)達(dá)到4547套，其中二手住宅成交3840套，環(huán)比大增115.13%，創(chuàng)2023年4月份以來(lái)新高。

進(jìn)入4月份，截至4月15日，深圳月內(nèi)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到2067套，超過(guò)3月份同期。

一切跡象表明，中國(guó)一線和新一線城市樓市的回暖跡象正變得越發(fā)明顯。中國(guó)樓市又將迎來(lái)新的拐點(diǎn)嗎？

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