這兩天，深圳樓市最大的新聞應(yīng)該是，五一之后深圳會(huì)放大招。

從各個(gè)群瘋傳的截圖來看，這個(gè)大招，估計(jì)就是大家等待已久的解除限購(gòu)。

從2024年1月開始，廣州，上海、北京等就已經(jīng)相繼放松非核心區(qū)的限購(gòu)限制。深圳也傳過幾次放松限購(gòu)，但最終都只停留在傳聞層面。

從政策刺激上，深圳雖然也出臺(tái)了一些鼓勵(lì)政策，比如取消社保限制，取消離婚限制等等。但在放松限購(gòu)上，一直都比較謹(jǐn)慎，都沒什么大動(dòng)作。

這次放松限購(gòu)的傳聞再起，深圳會(huì)放出這個(gè)大招嗎？

01

限購(gòu)會(huì)放松嗎？

我的答案是，會(huì)。

早在4月24日，就有傳言稱，“五一”之后深圳將取消福田、南山之外區(qū)域的限購(gòu)政策，同時(shí)取消5年的增值稅，滿3年即可免。

當(dāng)時(shí)，據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，記者向深圳市政務(wù)服務(wù)熱線以及深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心求證。

有關(guān)部門的答復(fù)是：目前沒有收到相關(guān)政策通知。截至目前，深圳樓市相關(guān)限購(gòu)的最新政策參照2月深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知》。

而到了4月29日，傳言討論愈加熱烈。財(cái)聯(lián)社就此信息采訪了相關(guān)部門，相關(guān)部門的答復(fù)如下：

可以看到，與4月24日的回應(yīng)相比，這次有關(guān)部門雖然沒有正面回應(yīng)該傳聞，但也沒有直接否認(rèn)。

結(jié)合相關(guān)部門的回應(yīng)來看，我認(rèn)為，這個(gè)傳言大概率靠譜。而一旦放松限購(gòu)的大招一出，深圳樓市可能就要漲了。

原因很簡(jiǎn)單：政策底到了，市場(chǎng)底和價(jià)格底大概率也到了。

02

以價(jià)換量的小陽(yáng)春，市場(chǎng)緩慢筑底

實(shí)際上，從北上廣深4個(gè)城市來看，深圳是過去幾年調(diào)整幅度最大的地方，量?jī)r(jià)齊跌。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在2023年17個(gè)重點(diǎn)城市住宅總成交量排行榜中，深圳以全年不到8萬套的成交量排名倒數(shù)第二，比倒數(shù)第三名的寧波少了2.3萬多套。

要知道，深圳2023年的常住人口接近1800萬。而寧波的常住人口則不到1000萬。

（圖源：貓叔聊房）

而樂有家數(shù)據(jù)顯示，深圳部分片區(qū)及樓盤的成交價(jià)已經(jīng)回到2018年，和歷史最高點(diǎn)比起來，跌幅達(dá)到3-4成，是四個(gè)一線城市里面，調(diào)整幅度最大的城市。

（圖源：樂有家研究中心）

經(jīng)歷過了2022年、2023年的陰跌，深圳樓市終于在2024年看到了一點(diǎn)起色。

2024年3月，受益于降低首付和貸款利率的積極影響，深圳樓市成交出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，3月深圳二手房錄得5196套，環(huán)比增長(zhǎng)116.6%，同比增長(zhǎng)5.1%，已升破5000套行業(yè)榮枯線標(biāo)準(zhǔn)。

樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)了3月二手房成交數(shù)據(jù)，顯示其中81.4%的成交價(jià)低于參考價(jià)，該占比在過去1年里持續(xù)上漲：

低于參考價(jià)0-10%的占比從2月的25.5%增加至27.2%；低于10%-20%的占比增加至33.8%。目前市場(chǎng)主流的成交價(jià)與參考價(jià)偏差值，也在這兩個(gè)區(qū)間內(nèi)。

（圖源：樂有家研究中心）

而到了4月，二手房從數(shù)據(jù)看沒有明顯的回落，總體大概還是在5000套左右的水平，成交數(shù)據(jù)不算差。

（圖源：深圳樓市每天一分鐘）

雖然市場(chǎng)的熱度有所降低，但深圳二手房的市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)。這也表明，深圳的市場(chǎng)底已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

03

豪宅的價(jià)格信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)

首先是法拍房。

4月初，深圳拍出了5套總價(jià)4000萬+的豪宅，均是高溢價(jià)成交。

（圖源：深圳淘房志）

其中兩套別墅，沙河高爾夫別墅和華僑城純水岸五期直接破億。

沙河高爾夫別墅起拍價(jià)約3905萬，在經(jīng)過493輪競(jìng)價(jià)，最終以1.6億的天價(jià)成交，折合單價(jià)高達(dá)37.73萬/㎡。不管是總價(jià)還是單價(jià)，均打破了深圳住宅法拍史上最高記錄。

（圖源：法拍網(wǎng)站）

自進(jìn)入2024年以來，深圳的豪宅法拍市場(chǎng)尤其火熱，特別是華僑城、香蜜湖、深圳灣這些深圳傳統(tǒng)意義上的頂豪片區(qū)，更是備受追捧。

（圖源：咚咚找房）

當(dāng)然，上述的法拍房即便高溢價(jià)成交，成交價(jià)也離市場(chǎng)價(jià)相差不遠(yuǎn)。

從二手房市場(chǎng)來看，深圳各個(gè)片區(qū)標(biāo)桿豪宅的價(jià)格成交也開始活躍。

比如南山的華潤(rùn)悅府1期。一套364平大平層，成交總價(jià)1.4億；

比如卓越維港一號(hào)，一套176平海景豪宅，成交總價(jià)3750萬。算下來，單價(jià)突破20萬/平，創(chuàng)下歷史新高；

（圖源：小鹿選房）

還有，寶中壹方玖譽(yù)170平大戶型連續(xù)成交4套，熙龍灣半個(gè)月成交超6套，蛇口半島城邦2期的150平以上大戶型一個(gè)月成交6套，南山標(biāo)桿華潤(rùn)城的二手成交量也出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)……

（圖源：小鹿選房）

這些數(shù)據(jù)都在表明，深圳的豪宅市場(chǎng)已經(jīng)開始啟動(dòng)了。

而二手豪宅的活躍交易也帶動(dòng)了業(yè)主掛牌價(jià)的上漲。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南山區(qū)的12個(gè)片區(qū)中，4月份二手房掛盤均價(jià)出現(xiàn)上漲的有9個(gè)片區(qū)。

其中漲幅較高的有華僑城、蛇口、后海、深圳灣片區(qū)。最高的華僑城片區(qū)漲幅近20%。

（圖源：大咖深房團(tuán)）

從個(gè)盤來看，掛盤價(jià)漲幅最大的是華僑城片區(qū)的新天鵝堡二期，目前掛盤均價(jià)為23.6萬元/㎡，環(huán)比漲幅20%。

其次是蛇口片區(qū)的招商桃花園三期，掛盤均價(jià)為11.6萬元/㎡，環(huán)比漲幅19.1%；以及鯨山覲海，掛盤均價(jià)為16.1萬元/㎡，漲幅18%。

雖然深圳樓市目前的行情分化依舊，但豪宅始終是城市房?jī)r(jià)天花板的風(fēng)向標(biāo)。一旦豪宅啟動(dòng)，其他價(jià)位的二手房的輪動(dòng)，就真正開始了。

04

行業(yè)底部真的來了？

五一小長(zhǎng)假之前，倒數(shù)第二個(gè)交易日，A股市場(chǎng)終于來了一波強(qiáng)勢(shì)反攻。

截止4月29日收盤，滬指站上3100點(diǎn)，收?qǐng)?bào)3113.04點(diǎn)，漲0.79%；深證成指收?qǐng)?bào)9673.76點(diǎn)，漲2.22%；創(chuàng)業(yè)板指漲3.5%，收?qǐng)?bào)1887.57點(diǎn)。

整個(gè)A股超過90%的個(gè)股錄得上漲，滬深兩市成交額放大，今日達(dá)到1.21萬億元。

而在所有上漲的板塊中，將整個(gè)市場(chǎng)推向高潮的，是房地產(chǎn)。

地產(chǎn)開發(fā)板塊整體錄得6.01%的漲幅，有超過21億的資金流入板塊。

具體到個(gè)股，整個(gè)A股的房地產(chǎn)開發(fā)板塊總計(jì)27只股票漲停，包括萬科A、金地集團(tuán)、華夏幸福等，均收獲漲停板。萬科A開盤不久就被巨量大單封死漲停，截至收盤，換手率已經(jīng)超過5%，成交額超35億，萬科企業(yè)更是飆漲近20%。

同樣的，港股的地產(chǎn)股也是漲勢(shì)一片。其中，融創(chuàng)中國(guó)漲幅超過30%；世茂集團(tuán)、佳兆業(yè)、正榮、遠(yuǎn)洋等漲幅超過20%。

雖然4月29日市場(chǎng)整體強(qiáng)勢(shì)，但地產(chǎn)股迎來久違的飄紅，還是非常不容易。

畢竟2024年開年到現(xiàn)在，A股地產(chǎn)開發(fā)板塊的跌幅超過10%。

資本市場(chǎng)沒有無緣無故的偏愛。

地產(chǎn)的這一波行情，主要還是4月份下旬行業(yè)密集的“小作文”終于開始起作用了：

瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管John LamJ，發(fā)布看好中國(guó)房地產(chǎn)的報(bào)告，理由是：政府政策發(fā)力、中國(guó)杠桿低于美日當(dāng)年情景、供給減少供需可能在明年反轉(zhuǎn)；

4月18日-28日，成都、長(zhǎng)沙這種新一線城市實(shí)質(zhì)性取消限購(gòu)；南京、北京也在逐步松綁相關(guān)政策；

4月30日，中央中央政治局表示，將統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。這表明，最高層或?qū)⑦€有進(jìn)一步的政策放松。

大火猛攻之下，市場(chǎng)對(duì)樓市政策放松的預(yù)期逐步擴(kuò)大。這是地產(chǎn)應(yīng)聲而漲最重要的助推劑。

同樣是4月30日，天津宣布進(jìn)一步放松限購(gòu)，明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購(gòu)買住房的，享受本市戶籍居民購(gòu)房政策等。

從監(jiān)管表態(tài)到越來越多的城市跟進(jìn)，進(jìn)一步放松限購(gòu)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。深圳也不會(huì)例外。

假如深圳選擇在這個(gè)時(shí)候放松限購(gòu)，大概率也能跟上這一波，延續(xù)小陽(yáng)春的市場(chǎng)熱度。

? THE END

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文 | 村長(zhǎng)♂