當(dāng)前，房地產(chǎn)庫(kù)存再創(chuàng)新高。在此背景下，有效“去庫(kù)存”，成為樓市的“頭等大事”……

01 兩大城市發(fā)力去庫(kù)存

目前，中國(guó)多個(gè)城市逐步放寬限購(gòu)政策，“去庫(kù)存”成為熱門話題，不少城市加入到“去庫(kù)存”大軍中，主動(dòng)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

近期，武漢和深圳兩大城市就出臺(tái)新政，發(fā)力去庫(kù)存。

武漢：發(fā)布新版“漢十條”，最高可申領(lǐng)10萬(wàn)元購(gòu)房消費(fèi)券

5月6日，武漢市房管局等七部門又聯(lián)合發(fā)布了新版“漢十條”——《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。

《通知》圍繞加大新城區(qū)支持力度、強(qiáng)化住房公積金貸款措施、調(diào)整家庭首套住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整保障性租賃住房配建方式、推行“賣舊買新”交易新模式、盤活商辦類用地和項(xiàng)目、優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“白名單”管理、優(yōu)化新建商品房項(xiàng)目審批服務(wù)、優(yōu)化購(gòu)房落戶手續(xù)、提升房屋交易服務(wù)水平等10個(gè)方面提出了有關(guān)政策措施，進(jìn)一步滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求。

深圳：分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)

5月6日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

根據(jù)《通知》，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；在其他范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求仍為3年。

《通知》明確，有兩個(gè)及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購(gòu)買1套住房。

事實(shí)上，武漢、深圳兩大城市集中出臺(tái)樓市放松政策，積極消化庫(kù)存，與此前的中央定調(diào)有不可或缺的關(guān)系。

02 超41個(gè)城市或停供？

此前，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

這代表“去庫(kù)存”又一次被重點(diǎn)提及了。

此次會(huì)議中，提及房地產(chǎn)方面的有兩點(diǎn)值得關(guān)注：

一、保交樓要壓實(shí)各方責(zé)任

二、要“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”

緊跟著，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，重申要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)。通知要求，嚴(yán)格落實(shí)對(duì)應(yīng)去化周期的住宅用地供應(yīng)機(jī)制，遏制部分城市住宅用地供應(yīng)不合理增長(zhǎng)。根據(jù)新規(guī)：商品住宅去化周期超36個(gè)月的城市，暫停新增用地出讓。

這項(xiàng)政策的公布意味著各地未來(lái)新增住宅用地供應(yīng)量，與當(dāng)下商品住宅去化周期、盤活存量數(shù)據(jù)密切關(guān)聯(lián)。

去化周期超36個(gè)月的城市有多少？

根據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月份，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期即存銷比為25.3個(gè)月。在百城樣本城市中，有41個(gè)城市去化周期超過(guò)36個(gè)月，多為三四線城市。

對(duì)此，上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從去化指標(biāo)來(lái)看，3月份百城去化周期創(chuàng)下歷史新高，也說(shuō)明去化壓力非常大，亟須探尋新動(dòng)力源。當(dāng)然，此類動(dòng)力源正在逐漸豐富，尤其是一季度的”以舊換新“等工作，對(duì)于后續(xù)各地探索去庫(kù)存等都有積極啟發(fā)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于積極的調(diào)整和轉(zhuǎn)型過(guò)程中，庫(kù)存壓力的化解需要一定的時(shí)間。由于房地產(chǎn)總體基本面持續(xù)轉(zhuǎn)好，所以相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)可控，壓力也有進(jìn)一步釋放的空間。

也有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，暫停新增商品住宅用地出讓，可以避免進(jìn)一步加劇市場(chǎng)供需失衡，同時(shí)促使開(kāi)發(fā)商更加積極地消化現(xiàn)有庫(kù)存，推動(dòng)市場(chǎng)向更加健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

03 如何去庫(kù)存？

值得注意的是，除了去化周期創(chuàng)下歷史新高，房地產(chǎn)庫(kù)存也再創(chuàng)新高，超過(guò)2015年的71853萬(wàn)平米。截止今年2月末，全國(guó)商品房（含住宅、寫(xiě)字樓、商鋪等）庫(kù)存量高達(dá)75969萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)15.9%。3月末稍有下降，庫(kù)存量為74833萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)15.6%，其中住宅庫(kù)存39458億平米，同比增長(zhǎng)23.9%。

“去庫(kù)存”，已成為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的迫切任務(wù)，但如何才能去庫(kù)存？

廣東房協(xié)專家咨詢委員會(huì)委員、廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新房和二手房都需要“去庫(kù)存”，二者還要聯(lián)動(dòng)起來(lái)。撇開(kāi)二手房談新房去庫(kù)存，則無(wú)法避免二手房對(duì)新房的沖擊，特別是二手房?jī)r(jià)格下跌對(duì)新房的全面沖擊；撇開(kāi)新房談二手房去庫(kù)存，則無(wú)法推進(jìn)“賣舊買新”的消費(fèi)升級(jí)，以及緩減新房無(wú)序下滑對(duì)地方財(cái)政、行業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈的沖擊。現(xiàn)在，保上下游產(chǎn)業(yè)鏈、保行業(yè)，比保商品房更重要。

新房和二手房去庫(kù)存聯(lián)動(dòng)，本質(zhì)上就是“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。目前，新房和二手房在售量、庫(kù)存壓力都大的情況下，出現(xiàn)了相互競(jìng)爭(zhēng)、甚至踩踏（競(jìng)相降價(jià)出貨）的情況，首先要做的是斬?cái)酂o(wú)效的新增供應(yīng)，修復(fù)供求關(guān)系和市場(chǎng)信心。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院專家倪鵬飛認(rèn)為，可以以二手房市場(chǎng)出清為先導(dǎo)原則，通過(guò)增加二手房市場(chǎng)的流通性，促進(jìn)存量房產(chǎn)的逐步消化。此外，政府可以考慮發(fā)行特別國(guó)債等方式收購(gòu)市場(chǎng)上的商品房，將其轉(zhuǎn)為公租房或保障房，以緩解市場(chǎng)壓力。需要注意的是，在此過(guò)程中需設(shè)立嚴(yán)格的機(jī)制，以防止道德風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。另外，政府還可以通過(guò)稅收優(yōu)惠、降低存量房貸利率等激勵(lì)措施，引導(dǎo)二手房消化，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。