2024年5月15日晚“合肥發(fā)布”消息，合肥市發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知，共十條。這次政策出臺是比較及時的，而且力度也是很大的。吳哥來合肥十幾年了，這個政策是實質(zhì)性支持力度最大的房產(chǎn)政策，也是第一次真金白銀的有買房補(bǔ)貼。主要內(nèi)容如下：

1、實施購房補(bǔ)貼，最高10萬元，針對不同購房人群提供不同補(bǔ)貼比例。

2、優(yōu)化銷售政策，取消公證搖號，支持自主銷售，取消樓層差價限制。

3、促進(jìn)二手房市場流通，規(guī)范房源核驗，降低交易成本，推動帶押過戶。

4、支持“賣舊買新”，建立換購?fù)ǖ?，鼓勵企業(yè)購置二手住房用于租賃。

5、推廣房票安置，支持房票跨區(qū)域流通，提供購房獎勵。

6、提高住房公積金貸款額度，調(diào)整貸款額度上限，針對不同家庭類型有所調(diào)整。

7、動態(tài)調(diào)整首套住房貸款利率，根據(jù)銷售價格靈活調(diào)整利率。

8、優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，簡化認(rèn)定流程，更便捷審批。

9、加大改善性住房供給，支持區(qū)域發(fā)展，提高住宅得房率。

10、加大保障性住房供應(yīng)，有序推動建設(shè)，重點保障低收入群體的住房需求。

這次政策出臺背景是目前合肥合肥新房市場處于低位成交狀態(tài)，為了讓新房市場活躍，有助于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。

這次各種政策一步到位出臺到位，也是讓市場預(yù)期到位，避免擠牙膏式的出臺政策，形成可能后續(xù)會出臺更多政策的預(yù)期，避免形成觀望情緒。

整體上實質(zhì)性的政策支持，還是圍繞新房展開的，為新房托底。例如買新房有真金白銀的補(bǔ)貼，優(yōu)化新房銷售政策，放寬新房一些規(guī)劃設(shè)計原則。

雖然也有涉及二手房，但是更多是流程性的完善，沒有真金白銀的補(bǔ)貼。甚至以舊換新政策，也是鼓勵賣掉二手房去買新房。

這也很好理解，因為多賣新房，后面就可以多賣地增加財政收入，形成正向循環(huán)。

以下內(nèi)容為官方對于政策的解答，涉及到部分執(zhí)行細(xì)則的解釋，其中備注為吳哥解讀的內(nèi)容為吳哥所寫，非官方解答。

作者簡介：我是合肥買房參謀吳哥，211大學(xué)畢業(yè)， 十余年房產(chǎn)經(jīng)驗，了解合肥買房政策、城市規(guī)劃與學(xué)區(qū)，熟悉全合肥在售新房與2009年后交付的二手房小區(qū)，成功指導(dǎo)數(shù)千名購房者在合肥高效安心置業(yè)。

本文為“合肥買房參謀”公眾號精選的內(nèi)容資訊。文末有合肥買房系列資料包，可免費領(lǐng)取。

一、購房補(bǔ)貼相關(guān)問題解答

1、發(fā)放購房補(bǔ)貼時，新購買新建商品住房和新建車位（庫）時間如何界定？售出原自有住房時間如何界定？

新購買新建商品住房和新建車位（庫）以合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)；售出原自有住房時間以不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時間為準(zhǔn)。

吳哥解讀：本次政策執(zhí)行時間為5月15日開始，之前買新房的，簽訂了認(rèn)購協(xié)議了也沒關(guān)系，只要在5月15日或之后，簽訂網(wǎng)簽合同的，都可以享受到相應(yīng)補(bǔ)貼政策。

這次很難得的，連購買車位都有3%的補(bǔ)貼。實際上，有產(chǎn)證的車位在辦理不動產(chǎn)證時候，需要繳納按照總價的3%的契稅，正好減免了契稅。

2、購房補(bǔ)貼如何申請？

購房補(bǔ)貼向?qū)俚厣暾?，具體可關(guān)注后期各屬地相關(guān)政策發(fā)布；住房補(bǔ)貼政策可以與車位補(bǔ)貼政策、房票補(bǔ)貼政策疊加享受。

吳哥解讀：本條解答比較模糊，說明本次政策出臺時間上比較緊，執(zhí)行細(xì)則還沒有來得及出臺，等后面出來具體如何領(lǐng)取補(bǔ)貼或抵扣房票。

3、二孩及以上的本市戶籍家庭如何認(rèn)定？

指當(dāng)前家庭按國家政策已生育、撫養(yǎng)兩個及以上子女的（其中有未成年子女）；有離異婚史的，以撫養(yǎng)權(quán)核計二孩、三孩。

吳哥解讀：對于多孩家庭的買房補(bǔ)貼雖然不多，但是象征意義十分濃，背后是鼓勵家庭多生育。

4、新市民、進(jìn)城農(nóng)民和城市公共服務(wù)人員具體如何認(rèn)定？

新市民是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到我市常住，未獲得我市戶籍或獲得我市戶籍不滿三年的各類群體。

進(jìn)城農(nóng)民指由農(nóng)村進(jìn)入我市的各類群體。

城市公共服務(wù)人員指環(huán)衛(wèi)工人、快遞員、外賣員、保安、保潔等，各屬地可結(jié)合實際在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步確定人員范圍。

吳哥解讀：本次新政策主要補(bǔ)貼匯總?cè)缦拢?/p>

以上購房補(bǔ)貼不能都同時享有，只能選擇一個，按照符合條件的最高一個來享受。比如買100萬房子，如果不是多孩家庭，也不是新落戶的，那就享受最低檔1%的補(bǔ)貼。如果是多孩家庭的，可以享受1.5%補(bǔ)貼。

如果是最近三年內(nèi)新落戶的新市民，進(jìn)城農(nóng)民指的是原來戶籍是農(nóng)村戶籍，還有就是公共服務(wù)人員，這些人群買房可以享受到最高檔次的2%補(bǔ)貼。

這次很奇怪的，把公共服務(wù)人員單獨拉出來，給到最高的補(bǔ)貼檔次，而不是以往的對于高學(xué)歷的人員，例如是本科研究生等高知人群的補(bǔ)貼，這次政策都沒有一點點體現(xiàn)。

本科等高知人群一般來說，相對收入比較高，該買房的還是要買房的。但是很多基層人員，不一定選擇買房的。

說明合肥現(xiàn)在非常重視這些在社會“基層”人員，希望他們也能夠在合肥買房定居安家，同時也是進(jìn)一步擴(kuò)大買房人群，增加買房人群基數(shù)。

后面估計這政策執(zhí)行起來時候，估計很多人都會想辦法去“基層”鍛煉一下，比如去當(dāng)外賣員、保安或保潔，開個工作證明，畢竟可以多1%的買房優(yōu)惠呢。

5、購房如何落戶？

購買新建商品住房的，完成網(wǎng)簽備案后，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安機(jī)關(guān)申請辦理戶口遷移。

吳哥解讀：這個政策其實之前一直都有，但是之前是要在買房辦理不動產(chǎn)證后才可以執(zhí)行，現(xiàn)在前置了，完成網(wǎng)簽合同就可以了。如果這個政策能配合買新房，完成戶口遷移，就可以辦理入學(xué)就更好了。

二、優(yōu)化銷售政策的舉措有哪些？

一是不再執(zhí)行公證搖號公開銷售，加快企業(yè)銷售節(jié)奏。

二是全面取消樓層差價，加快頂?shù)椎确菢?biāo)準(zhǔn)樓層銷售。

三是優(yōu)化調(diào)整企業(yè)自持商辦比例政策，減輕企業(yè)資金壓力。

四是支持競自持租賃住房整體轉(zhuǎn)讓，優(yōu)化租賃房源配置。

五是支持企業(yè)購置辦公用房，按照我市支持總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策的相關(guān)規(guī)定，總部企業(yè)在我市新購、自建自用辦公用房（不包括附屬和配套用房）的，按照每平方米500元給予最高不超過500萬元補(bǔ)助。

六是優(yōu)化車位（庫）銷售政策，不再限制業(yè)主增購車位（庫）數(shù)量。

吳哥解讀：優(yōu)化銷售措施就是徹底放開了對于房產(chǎn)銷售的政策指導(dǎo)，例如不再搖號，取消定價樓層差規(guī)定等，吳哥一條一條來解答。

1、取消公證搖號制度。這個制度出臺背景是當(dāng)時新房比二手房價格低，導(dǎo)致部分新房非常搶手，通過公證搖號來規(guī)避中間的貓膩，確保公平?，F(xiàn)在新拿地的樓盤價格不限價了，市場也一般般，后面大概率也沒有需要公證搖號的樓盤了，索性就取消了。

2、全面取消樓層差。之前規(guī)定除了頂?shù)讟峭?，一般樓層價格差需要在10%以內(nèi)的，現(xiàn)在徹底放開了。新房具體樓層差，由房企自己定價，回歸市場。

3、優(yōu)化調(diào)整企業(yè)自持商辦比例政策。這個是之前拍地時候，有些地塊要求開發(fā)商自持一定比例的商業(yè)，不能銷售，只能后期對外租賃或自營。減少自持比例，就可以多對外銷售，減輕資金壓力。

4、支持競自持租賃住房整體轉(zhuǎn)讓。前兩年市場好的時候，不少土拍時候約定房企部分樓棟必須自持，只能對外租賃。現(xiàn)在還是為了減輕房企壓力，允許可以整棟樓對外出售，以多回籠資金。

5、支持企業(yè)購置辦公用房。這條是針對商業(yè)辦公產(chǎn)權(quán)性質(zhì)樓盤有利的。合肥目前的在售寫字樓太多了，現(xiàn)在鼓勵企業(yè)購買自有的寫字樓并進(jìn)行補(bǔ)貼。

6、優(yōu)化車位（庫）銷售政策。以前是規(guī)定一個小區(qū)內(nèi)，一位業(yè)主原則上只能購買一個車位（雖然可以購買多個產(chǎn)權(quán)車位，只能辦理一個產(chǎn)證，其他多買的不能辦理產(chǎn)證）。但是現(xiàn)在很多新建小區(qū)的車位配比很高了，也有家庭有多買幾個車位的需求，現(xiàn)在有實力就可以多買車位，不限制了，都可以辦理產(chǎn)證。

三、促進(jìn)二手房市場流通有哪些做法？

一是全面實施房源核驗，為每套房源建立專屬“身份標(biāo)識”。

二是優(yōu)化交易資金托管，為二手房交易資金加道“保險”。

三是深入推進(jìn)帶押過戶，保障在押不動產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓，降低群眾不動產(chǎn)交易成本和風(fēng)險。

四是發(fā)揮二手住房互換平臺作用。對房屋互換價格相等的，互換雙方契稅計稅依據(jù)為零；互換價格不相等的，以其差額為契稅計稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

五是落實國家換購住房個人所得稅優(yōu)惠政策。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

六是加強(qiáng)中介行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)購房者合法權(quán)益。

吳哥解讀：這條是關(guān)于二手房的，促進(jìn)二手房交易的，但更多的是流程性的規(guī)范，很多是之前就已經(jīng)實施的了。

例如實施房源核驗工作，就是確保在售二手房都是真實在售的，需要核驗碼，之前就要求在貝殼安居客網(wǎng)站發(fā)布房源，都要求有核驗碼；二手房帶押過戶政策也一直在執(zhí)行了；換購的個稅獎勵政策是國家稅務(wù)局出臺的，也早就實施了。

四、政策如何支持“以舊換新”？

“以舊換新”舉措的目的在于暢通一、二手房之間的交易渠道。二手房交易周期長，尤其是交易過程中可能會遇到違約情況，新舉措有望降低交易風(fēng)險，消除顧慮，加快二手房流轉(zhuǎn)速度。

除本政策第1條明確的“賣舊買新”“買新賣舊”購房補(bǔ)貼外，為進(jìn)一步加強(qiáng)新房、二手房市場聯(lián)動，參照其他城市做法，采取市場化“幫賣”與鼓勵國企市場化“回購”兩種措施，進(jìn)一步暢通賣舊買新渠道，支持“以舊換新”。具體情況可關(guān)注我市行業(yè)協(xié)會和合房租賃公司相關(guān)發(fā)布。

吳哥解讀：這條也是針對二手房交易的，以舊換新政策，目前不少城市在執(zhí)行了。主要有兩種方式，一種是回購二手房直接作為租賃用房，二是回購二手房，業(yè)主再去買新房。

例如隔壁的南京，主要因為二手房現(xiàn)在不好賣，即由國有企業(yè)收購業(yè)主個人二手房源，業(yè)主再去該國企開發(fā)的新盤去購買新房，這樣就很好的實現(xiàn)了二手房的流動性。感覺后面合肥本地的國有房企例如城建與城投可以實施類似的政策。

五、推廣房票安置有哪些做法？

一是搭建房源超市，在各屬地房源超市的基礎(chǔ)上搭建全市房源超市。

二是支持房票跨區(qū)域流通，市區(qū)發(fā)放的房票可購買全市房源超市內(nèi)的房屋，縣（市）、安巢經(jīng)開區(qū)自行確定房票使用區(qū)域。

三是將開發(fā)房票系統(tǒng)，規(guī)范房票核發(fā)、使用、兌付。

四是落實優(yōu)惠政策，因區(qū)施策給予購房獎勵，具體由各區(qū)、開發(fā)區(qū)另行制定。

六、住房公積金貸款額度如何調(diào)整？

一是當(dāng)前借款人家庭夫妻雙方按規(guī)定正常繳存住房公積金滿6個月的，最高可貸額度由原55萬、65萬元上調(diào)至100萬元。

二是借款人單方按規(guī)定正常繳存住房公積金滿6個月的，最高可貸額度由原45萬、55萬元上調(diào)至70萬元。

三是符合政策的多子女家庭購買首套住房，夫妻雙方按規(guī)定正常繳存住房公積金的，最高可貸額度由原75萬元上調(diào)至120萬元；單方按規(guī)定正常繳存住房公積金的，最高可貸額度由原65萬元上調(diào)至84萬元。

吳哥解讀：這條公積金提高額度政策，之前就已經(jīng)在征求意見稿了，這次就直接一并執(zhí)行了。

因為合肥現(xiàn)在房價上漲了，之前的公積金額度的確一直不高?，F(xiàn)在最高提升了120萬，這樣才能和合肥新房總價動則兩三百萬相匹配。

七、在本市新購買住房時，個人住房貸款首套房的認(rèn)定如何執(zhí)行？

在本市范圍內(nèi)新購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在縣（市）區(qū)、開發(fā)區(qū)的住房情況，無住房的，辦理個人住房貸款時可按首套住房認(rèn)定。如，張三家庭在廬陽區(qū)有一套住房，但在包河區(qū)無住房，其在包河區(qū)新購住房時，辦理個人住房貸款時可按首套住房認(rèn)定。至5月15日未發(fā)放的住房貸款，參照該政策執(zhí)行。

繳納契稅時首套房標(biāo)準(zhǔn)仍按稅務(wù)部門認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

吳哥解讀：這條說白了就是鼓勵多買房，能者多買，認(rèn)房不認(rèn)貸徹底放開了，之前是外地有貸款沒關(guān)系，合肥市區(qū)買房還是享受首套房?，F(xiàn)在跨區(qū)域買房也是首套房了。

八、從哪些方面考慮加大改善性住房供給？

近年來，我市改善性住房需求穩(wěn)步釋放。為順應(yīng)市場需求，擬從完善公共配套、加大低密住宅供給、優(yōu)化控規(guī)導(dǎo)則、提高得房率等方面，加大改善性住房供給。強(qiáng)化重點片區(qū)規(guī)劃和策劃研究工作，優(yōu)化提升片區(qū)教育、文化、體育、衛(wèi)生、養(yǎng)老、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施，增加高質(zhì)量住宅供應(yīng)，整體提高居住環(huán)境和住宅建設(shè)品質(zhì)。放寬陽臺、露臺等容積率計算規(guī)則，增加住宅的使用空間；

支持架空層、風(fēng)雨連廊等公共開放空間建設(shè)需求，提高住宅小區(qū)的開敞空間品質(zhì)；加大住宅層高基準(zhǔn)值，鼓勵住宅客廳、餐廳挑高設(shè)計，豐富住宅內(nèi)部空間，滿足群眾對高品質(zhì)住宅的需求；放松建筑面寬限制，增強(qiáng)設(shè)計靈活性，打造多樣化城市建筑景觀；增加小區(qū)配套設(shè)施供給，構(gòu)建充滿活力的社區(qū)生活圈，回應(yīng)人民群眾對美好生活的期待。

吳哥解讀：這條主要是說新房建設(shè)品質(zhì)會進(jìn)一步提高，放開一些限制。尤其是放寬陽臺、露臺等容積率計算規(guī)則這一條，因為按照現(xiàn)在的規(guī)劃政策，陽臺是需要全封閉的，算全面積的，大陽臺是實施不了。

最近就在流傳合肥也要蓋第四代住宅，就是大陽臺大露臺，在政策上為規(guī)劃建設(shè)第四代住宅鋪路。

九、本市將如何加大保障性住房供給力度？

一是堅持以需定建，有序推動保障性住房建設(shè)，2024年計劃建設(shè)保障性住房4000套。

二是分類保障，重點保障住房有困難且收入不高的工薪收入群體。

三是保障性住房項目原則上實行現(xiàn)房銷售，讓購房群眾所見即所得。

吳哥解讀：這條是講保障性住房的，保障性住房今年合肥會蓋一些，但是這種房子價格便宜，只針對特定人群放開購買，且封閉式管理，后期不可以自己賣給市場的。

十、推廣房票安置。搭建房源超市，支持房票跨區(qū)域流通。

吳哥解讀：這條在官方解讀當(dāng)中沒有具體提及，主要說房票可以全市流通。之前合肥各個區(qū)域房票只能在本區(qū)域內(nèi)購買新房（肥西出臺也可以購買區(qū)域內(nèi)二手房支持房票）。

這個背后邏輯很簡單，就是這個拆遷安置款是由本地政府出，本著“肥水不流外人田”原則，只能買本地新房，拉動本地新房銷售，以便后期多賣地，所以不支持外區(qū)域新房。

如果放開了限制，就可能出現(xiàn)很多肥西房票，新站區(qū)房票，去買市區(qū)好地段的新房這種現(xiàn)象。所以這個政策真正落地實施，估計還是有不少抗性的。

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