近期，房地產(chǎn)樓市新政的熱門詞當(dāng)之無(wú)愧是“取消限購(gòu)”、“以舊換新”、“放松入戶”等，但還有一個(gè)關(guān)鍵詞——“提升住宅得房率”，最近也被頻繁提起……

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，住宅得房率變得更加重要，新房項(xiàng)目開始將得房率當(dāng)成“亮點(diǎn)”進(jìn)行營(yíng)銷，得房率也成為不少購(gòu)房者在買房過(guò)程中納入重點(diǎn)考慮的因素之一。

01 深圳將減少住宅公攤面積

近日，從深圳市規(guī)劃和自然資源局獲悉，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內(nèi)容包括：減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。

目前，已辦理《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目或者規(guī)劃條件核實(shí)的建設(shè)工程項(xiàng)目，不能更改設(shè)計(jì)；其他建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和調(diào)整，在各直屬管理局指導(dǎo)下依據(jù)新版規(guī)則實(shí)施。

本次修訂的亮點(diǎn)主要包括：

●注重建筑設(shè)計(jì)精細(xì)化規(guī)劃管理要求，刪除與規(guī)劃管理無(wú)關(guān)條款，簡(jiǎn)化規(guī)則內(nèi)容，條款清晰明確、易操作，為規(guī)劃管理提供技術(shù)服務(wù)支撐。

●為了提升公共空間品質(zhì)，優(yōu)先保障公共利益，優(yōu)化了城市公共通道、架空綠化/休閑等核增空間要求，增加了社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地附屬設(shè)施、防墜落設(shè)施等核增功能。

●結(jié)合高密度、高容量發(fā)展下的城市建筑現(xiàn)狀及設(shè)計(jì)創(chuàng)新，優(yōu)化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計(jì)算方式，優(yōu)化建筑面積管控方式，簡(jiǎn)化凹槽、室外透空等條款。

●結(jié)合工業(yè)上樓等新的建筑功能要求，調(diào)整了廠房、倉(cāng)庫(kù)、物流建筑的層高、盤道核增等管控要求。

●結(jié)合軌道交通的快速發(fā)展?fàn)顩r，新增了城市軌道車輛基地上蓋綜合開發(fā)要求，調(diào)整了地下軌道交通空間商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施的建筑面積計(jì)算方式。

●結(jié)合地下空間的大量開發(fā)建設(shè)，注重站城一體化及地上地下復(fù)合開發(fā)。

●加強(qiáng)建筑風(fēng)貌管控，優(yōu)化建筑立面、建筑屋頂、玻璃幕墻等管控要求。

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，深圳的建筑設(shè)計(jì)受高密度城市和城市更新成本等影響，超高層住宅不斷涌現(xiàn)。此次修訂后，低容積率小區(qū)、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產(chǎn)品將有望回歸，滿足市民更多改善性需求。

02 多地提升住宅得房率

事實(shí)上，除了深圳，在廣東省內(nèi)也有不少城市出臺(tái)新政減少公攤面積提高得房率。

佛山：得房率將達(dá)90%以上

5月13日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》中提到：新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的“折半”計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺(tái)與地面高差小于0.45米需計(jì)容的要求。出具規(guī)劃條件時(shí)，為后續(xù)的建筑方案編制預(yù)留一定的彈性。

惠州：鼓勵(lì)打造戶屬空中花園

5月13日，為滿足市場(chǎng)對(duì)多樣性住宅的需求，廣東惠州市自然資源局印發(fā)《惠州市區(qū)2024—2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，其中涉及優(yōu)化輔助用房、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等容積率計(jì)算規(guī)則，鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住宅社區(qū)等多項(xiàng)內(nèi)容。另外，還鼓勵(lì)建設(shè)高品質(zhì)住宅，利用挑高、錯(cuò)層的大陽(yáng)臺(tái)打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小于兩個(gè)自然層高的部分不計(jì)入容積率建筑面積且不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。

肇慶：商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售

近日，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，指出為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，減少因房屋面積、計(jì)價(jià)造成的矛盾糾紛，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

對(duì)此，廣東房協(xié)專家咨詢委員會(huì)委員、廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，佛山和惠州計(jì)容面積和公攤的調(diào)整本質(zhì)是通過(guò)增加套內(nèi)面積、實(shí)際使用面積，從而降低單位購(gòu)房?jī)r(jià)格和成本，變相降低了房?jī)r(jià)，有利于提升購(gòu)房者購(gòu)房的積極性。此舉也提振了開發(fā)商拿地的積極性，得房率提升的項(xiàng)目，比其他項(xiàng)目具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，單價(jià)較低、去化也快。

03 購(gòu)房成本，降了？

得房率是指房屋建筑面積與套內(nèi)使用面積之比，也就是購(gòu)買房屋后實(shí)際可以居住的面積占購(gòu)房面積的比例。例如，一套房子的建筑面積是100平方米，實(shí)際居住面積是80平方米，那這套房子的得房率為80%。

對(duì)于購(gòu)房者而言，得房率高意味著能擁有更大的實(shí)用面積和更舒適的居住空間，但提高得房率能讓購(gòu)房成本降下來(lái)嗎？

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認(rèn)為，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)由于面積的基礎(chǔ)不同，單位面積的名義價(jià)格肯定會(huì)上升，但并不一定帶來(lái)實(shí)際房?jī)r(jià)的上升，對(duì)于規(guī)范的企業(yè)來(lái)說(shuō)，只是計(jì)價(jià)方式的變化，不會(huì)影響開發(fā)企業(yè)的總收入，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，也不會(huì)有購(gòu)房總價(jià)的變化。

那么，得房率高就一定好嗎？

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，得房率高有利有弊，利處顯而易見，而事實(shí)上也有不少弊端。例如，為了追求得房率而犧牲了公共區(qū)域和綠化面積等配套設(shè)施，導(dǎo)致購(gòu)房者的生活質(zhì)量下降。另外，得房率高也意味著樓層數(shù)增加，而高層建筑可能會(huì)存在安全風(fēng)險(xiǎn)以及空氣質(zhì)量、噪音等問題。因此，對(duì)于得房率需要綜合考慮，不能一味追求得房率高。買房還需要考慮很多因素，如完善的配套、合理的布局、安全通道等。

公攤面積一直以來(lái)都是購(gòu)房者的“心病”，近期以來(lái)多地出臺(tái)新規(guī)則提高得房率，在滿足購(gòu)房者美好居住環(huán)境需求的同時(shí)，也為更健康、透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境助力。