五一過(guò)完，來(lái)一篇4月的網(wǎng)簽分析，看看福州目前新盤(pán)市場(chǎng)如何。

網(wǎng)簽匯總

4月新盤(pán)網(wǎng)簽：1751套，環(huán)比2月減少533套，同比2023年4月，新增402套。

分析：對(duì)于4月的數(shù)據(jù)，從整體來(lái)看中規(guī)中矩，放在以前肯定談不上多好，放在近2年，比平均值略高。

對(duì)于五區(qū)的明細(xì)數(shù)據(jù)：

本月依然是晉安區(qū)領(lǐng)跑，參考此前數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)3月福州爆量就是因?yàn)闀x安區(qū)，當(dāng)時(shí)的原因是部分安商房集中網(wǎng)簽所致。

至于4月，基本也是如此，下面有詳細(xì)數(shù)據(jù)可以對(duì)比。

本月最大的不同點(diǎn)在于，八縣數(shù)據(jù)出現(xiàn)異動(dòng)，很多拿出福州合計(jì)數(shù)據(jù)破新高做標(biāo)題，從八縣數(shù)據(jù)來(lái)看：

對(duì)于3月最明顯的體現(xiàn)，福清出現(xiàn)爆量，至于何種原因，由于沒(méi)有樓盤(pán)明細(xì)，做個(gè)最簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)對(duì)比，3月福清僅85套，可以預(yù)見(jiàn)，大概率是上個(gè)月的數(shù)據(jù)堆積到本月。

對(duì)比2023年的數(shù)據(jù)（個(gè)人統(tǒng)計(jì)，八縣數(shù)據(jù)有偏差），八縣數(shù)據(jù)基本在2500套左右。

所以綜合對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，4月的八縣其實(shí)也就常規(guī)數(shù)據(jù)而已。

最后就是個(gè)人統(tǒng)計(jì)的可售商品房數(shù)據(jù)：

從數(shù)據(jù)來(lái)看，4月五區(qū)商品房網(wǎng)簽593套，環(huán)比小幅下跌，同比去年4月，下滑不少。

所以通過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)，其實(shí)可以更好的感受市場(chǎng)的變化，去年上半年福州出現(xiàn)了小幅回暖，作為對(duì)比，今年明細(xì)樓市比較冷淡。

所以官方的數(shù)據(jù)在安商房集中網(wǎng)簽的粉飾下，讓人很容易誤以為今年的上半年比去年還更加理想。

實(shí)際的商品房表現(xiàn)，很明顯可以發(fā)現(xiàn)，今年很一般。

樓盤(pán)明細(xì)

分析：本月的前三甲的數(shù)據(jù)比上個(gè)月來(lái)的亮眼不少，倉(cāng)山區(qū)三個(gè)區(qū)域的代表，霸占三甲。

萬(wàn)科城市之光，上個(gè)月37套拿下銷(xiāo)冠，本月48套繼續(xù)領(lǐng)跑，這個(gè)月三環(huán)邊的超級(jí)大盤(pán)，只能說(shuō)是打不死的小強(qiáng)。

輿論各種一般的背景下，開(kāi)盤(pán)至今，近2年，每個(gè)月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本都在前3。

近期看到有網(wǎng)友質(zhì)疑這個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都是造假，至于這個(gè)質(zhì)疑，個(gè)人感受沒(méi)有證據(jù)之前，依然不可信，只能說(shuō)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)還是厲害。

排在第二的是奧體的榕發(fā)麓里云筑，項(xiàng)目定位第四代住宅，首先上市的是主打得房率的洋房。

作為本土國(guó)企榕發(fā)操盤(pán)，近期房企對(duì)各項(xiàng)目的價(jià)格做出一定的松動(dòng)，在奧體這個(gè)項(xiàng)目上，首開(kāi)這樣的網(wǎng)簽表現(xiàn)，絕對(duì)算得上是不錯(cuò)。

后續(xù)的第四代住宅，會(huì)做到如何的去化表現(xiàn)，目前看壓力更大。

排在第三的是南二環(huán)的建總江南尚璟，本月網(wǎng)簽42套。

項(xiàng)目近幾個(gè)月的網(wǎng)簽都非常出色，特別在周邊另外兩個(gè)項(xiàng)目撲街的背景下，這個(gè)當(dāng)初定位剛改門(mén)檻的洋房，反而表現(xiàn)最出彩。

排在后面的項(xiàng)目，有幾個(gè)重點(diǎn)關(guān)注，一個(gè)就是上海西的國(guó)貿(mào)天琴樾，本月網(wǎng)簽26套，項(xiàng)目進(jìn)入存量余房后，數(shù)據(jù)有所下滑，不過(guò)在一開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)的網(wǎng)簽背景下，目前庫(kù)存還有85套，預(yù)計(jì)還要3-4個(gè)月清盤(pán)。

除此之外，位于五四北的和頌錦原，上市以來(lái)，也都排在網(wǎng)簽的前列，本月34套的數(shù)據(jù)，也算不錯(cuò)，不過(guò)對(duì)于剛需盤(pán)而言，如何維持住不錯(cuò)的去化，一直都是難題。

目前項(xiàng)目庫(kù)存還有400套左右，要如何持續(xù)推進(jìn)去化？

至于三江口的代表，龍湖景粼天筑，本月網(wǎng)簽21套，依然排在前列，項(xiàng)目已經(jīng)算是三江口存量盤(pán)里面去化不錯(cuò)的一個(gè)，在這樣的庫(kù)存重災(zāi)區(qū)，可想而知其他項(xiàng)目的處境如何。

本月在房企的數(shù)據(jù)方面，又一個(gè)變化，此前國(guó)貿(mào)、建發(fā)、保利三家基本是排行榜前列，不過(guò)隨著房企部分項(xiàng)目清盤(pán)后，本月本土國(guó)企的名字，在排行榜逐漸增加。

至于安商房方面，晉安區(qū)的錦鴻佳園，繼上個(gè)月集中網(wǎng)簽后，本月再一次集中網(wǎng)簽，這也是晉安區(qū)爆量的原因所在。

除此之外鼓樓區(qū)的文庭雅居，也集中網(wǎng)簽了126套，這個(gè)安商房最近上了新聞，拆遷戶多年等房，最后因?yàn)橘Y金問(wèn)題，房企不用辦理交房，由相關(guān)部門(mén)介入。

這個(gè)案例算是徹底揭開(kāi)了這幾年安商房的另外一個(gè)隱藏關(guān)注點(diǎn)。

東區(qū)

分析：本月東區(qū)133套，對(duì)比前幾個(gè)月，數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定幅度上漲，當(dāng)然如果對(duì)比去年同期，可以發(fā)現(xiàn)還是有一定差距。

從樓盤(pán)明細(xì)來(lái)看，五里亭地鐵口新上市的左海星悅頌以29套數(shù)據(jù)領(lǐng)跑。

項(xiàng)目定位剛需+剛改，主打就是地鐵+純商+部分低門(mén)檻產(chǎn)品，從首次網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，表現(xiàn)還算可以，直接后續(xù)能否延續(xù)，同樣壓力不小。

在存量盤(pán)方面，三號(hào)院19套，依然在近年的均值附近徘徊，對(duì)比項(xiàng)目的庫(kù)存，還有一半以上。

作為周邊的榕發(fā)攬湖郡，本月網(wǎng)簽17套，這也是項(xiàng)目首次做到破兩位數(shù)的表現(xiàn)。

本月的榕發(fā)，多個(gè)樓盤(pán)對(duì)比前幾個(gè)月做到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上漲。

從市場(chǎng)觀察來(lái)看，房企最近的價(jià)格開(kāi)始放寬，比如項(xiàng)目周邊的第四大住宅，榕發(fā)譽(yù)湖，在五一放出部分樓棟3W任選的標(biāo)語(yǔ)。

很明顯以前部分民企會(huì)打垮板塊定價(jià)，相對(duì)佛系的本土國(guó)企，一旦長(zhǎng)時(shí)間去化不理想后，價(jià)格戰(zhàn)也是蓄勢(shì)待發(fā)。

除此之外，五里亭的改善盤(pán)，桂語(yǔ)映月，這幾個(gè)月表現(xiàn)還算中規(guī)中矩，在放出特價(jià)后，也做到一定跑量。

作為對(duì)比，同樣定位改善的天琴湖，近半年的表現(xiàn)，對(duì)比去年同期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，可以說(shuō)是天差地別，近期也放出靠高架樓棟的特價(jià)。

至于詳細(xì)情況，后續(xù)來(lái)一篇價(jià)格對(duì)比看看，只能說(shuō)東區(qū)的價(jià)格，已經(jīng)有所松動(dòng)。

至于其他樓盤(pán)，首開(kāi)的三劍客，兩個(gè)庫(kù)存不高的，每個(gè)月個(gè)位數(shù)，安商房鬧得很?chē)?yán)重的首開(kāi)香頌，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月網(wǎng)簽0套，預(yù)計(jì)也和鬧劇有關(guān)。

至于大東海璽樾，基本是第二個(gè)大東海天樾，這樣的去化表現(xiàn)，也基本宣告房企在樓市的失敗。

綜上，對(duì)于東區(qū)的樓市，三遠(yuǎn)和南湖的地塊都有資料放出，后續(xù)上市的庫(kù)存將會(huì)持續(xù)加大。

近半年的去化整體都不算理想，近期部分項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始價(jià)格松動(dòng)，對(duì)于整個(gè)新貴東二環(huán)，如何維持當(dāng)初的高價(jià)，目前看風(fēng)險(xiǎn)不小。

南二環(huán)

分析：本月南二環(huán)的銷(xiāo)量，依然由建總江南尚璟支撐，項(xiàng)目從12月開(kāi)始，連續(xù)5個(gè)月網(wǎng)簽在30套以上，這樣的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，對(duì)于南二環(huán)的樓市信心還是不錯(cuò)的支撐。

本月榕發(fā)北源云筑做到12套，相比于歷史個(gè)位數(shù)的數(shù)據(jù)，有一定上漲，但是依然不夠。

至于左海望悅，本月3套，2024年，4個(gè)月網(wǎng)簽合計(jì)9套，這樣的去化數(shù)據(jù)，對(duì)比庫(kù)存1291套，去庫(kù)存周期要多久，大家自行感受。

綜上，對(duì)于南二環(huán)的四大金剛，新區(qū)的項(xiàng)目也開(kāi)始預(yù)熱，后續(xù)的庫(kù)存競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，目前表現(xiàn)最理想的江南尚璟，實(shí)際庫(kù)存依然還有一半，這已經(jīng)是板塊非常出色的去化項(xiàng)目。

至于另外兩個(gè)，目前來(lái)看，等待它們的只有一條路，大幅度降價(jià)。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于4月福州的新盤(pán)網(wǎng)簽，整體來(lái)看，依然處于低空期，部分安商房的集中網(wǎng)簽，讓數(shù)據(jù)看上去不至于太難看。

對(duì)比去年上半年的小幅回暖，今年的實(shí)際數(shù)據(jù)還是有一定差異。

從樓盤(pán)的表現(xiàn)來(lái)看，分化還是非常明顯，去化不錯(cuò)的樓盤(pán)依然是那幾個(gè)，賣(mài)得不好的持續(xù)不好。

近期部分房企在價(jià)格上也開(kāi)始做出松動(dòng)，如同之前說(shuō)的，即便再佛系賣(mài)房，面對(duì)天量庫(kù)存的背景下，最終都要做出行動(dòng)回應(yīng)市場(chǎng)。

至于購(gòu)房者，無(wú)非是比對(duì)價(jià)格，評(píng)估去化數(shù)據(jù)，切勿被誤導(dǎo)。