這幾天位于臺(tái)江汽車南站舊改的建發(fā)瑞云，領(lǐng)取了首次備案，不同于其他新盤(pán)，項(xiàng)目直接備案樓王，均價(jià)也突破新高，下面就來(lái)聊聊這個(gè)話題。

價(jià)格情況

2023年11月18日，廈門(mén)建發(fā)以12.8億拿下宗地2023-43號(hào)汽車南站周邊舊改造地塊，溢價(jià)率41.4%，成交樓面價(jià)28734元/㎡。

這幅地塊的溢價(jià)率也成為近三年最高的一幅。

房企規(guī)劃6棟純板樓的產(chǎn)品，其中面積最大236平米，位于社區(qū)中央，小高層設(shè)計(jì)，單層獨(dú)戶的產(chǎn)品定位，僅12套，很明顯的樓王產(chǎn)品。

放在以往，參考其他樓盤(pán)上市，一般都是以體量偏大的戶型先上市，項(xiàng)目的首次備案非常不同尋常。

從備案價(jià)來(lái)看，12套房源，備案均價(jià)57338元/平。

這是一個(gè)什么樣的備案價(jià)？

前幾年福州土拍限價(jià)，推出指導(dǎo)價(jià)，雖然部分樓盤(pán)依靠精裝比指導(dǎo)價(jià)高，但是大部分樓盤(pán)備案價(jià)都低于指導(dǎo)價(jià)，畢竟大部分指導(dǎo)價(jià)都存在虛高。

這里面比較典型的案例，比如目前東區(qū)，三遠(yuǎn)給出指導(dǎo)價(jià)3.3W，近期領(lǐng)證的福厝遠(yuǎn)山拾里，最終備案均價(jià)2.6W，比指導(dǎo)價(jià)低了7K，當(dāng)然最終的售價(jià)更低。

除此之外，比如五里亭指導(dǎo)價(jià)3.5W，晉安湖周邊指導(dǎo)價(jià)4.2-4.5W，最終新盤(pán)的上市價(jià)格，都遠(yuǎn)低于指導(dǎo)價(jià)。

特別在今年，剛需盤(pán)整體遇冷后，大部分項(xiàng)目在低于指導(dǎo)價(jià)領(lǐng)證備案后，還會(huì)再推出折扣，看上去價(jià)格是持續(xù)走低。

改善備案價(jià)

不同于剛需盤(pán)，福州的改善新盤(pán)，價(jià)格近年在持續(xù)走高。

福州前幾年，有個(gè)特色，就是在2021年樓市回暖的時(shí)候，不少項(xiàng)目被限價(jià)，最終就搞出了捆綁加價(jià)的情況。

其中改善盤(pán)更是重災(zāi)區(qū)，基本捆綁車位是標(biāo)配，部分捆綁精裝。

比如當(dāng)時(shí)的東二環(huán)網(wǎng)紅盤(pán)，建發(fā)養(yǎng)云，精裝備案均價(jià)3.8W，最終成交均價(jià)4.5W左右。

其他案例，比如保利天悅2、融僑望云等，都有類似的情況。

除了這些項(xiàng)目外，福州這幾年的部分豪宅盤(pán)，同樣面臨這樣的困境。

比如最典型的兩個(gè)，當(dāng)年的樓王，陽(yáng)光城操盤(pán)的龍庭路95號(hào)，只拿到46184元/平的備案價(jià)，融僑外灘壹號(hào)，也只拿到41960元/平。

這些豪宅盤(pán)，相比上面這些，在價(jià)格方面就更加的隨意，備案價(jià)僅僅是走流程，沒(méi)有任何的參考意義，最終成交都以售樓部為準(zhǔn)。

隨著后來(lái)時(shí)間推進(jìn)，期望傳遞樓市信心，福州的指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，價(jià)格大幅度上漲，給部分改善盤(pán)的空間非常大。

2年前龍庭路95號(hào)的備案價(jià)46184元/平，看上去是天花板，如今2年后回看，已經(jīng)被好幾個(gè)新盤(pán)超越，即便實(shí)際成交價(jià)有差異。

下面就來(lái)看看，這次建發(fā)瑞云的備案價(jià)，放在福州樓市歷史里面，能排到什么樣的位置。

數(shù)據(jù)不包含別墅，畢竟百督府這種備案價(jià)高達(dá)8W。

樓盤(pán)備案排行榜

第一個(gè)數(shù)據(jù)，樓盤(pán)備案均價(jià)排行榜：（僅僅是備案價(jià)）

從數(shù)據(jù)來(lái)看，建發(fā)瑞云，依靠樓王備案，還沒(méi)有其他樓棟拉低單價(jià)，最終5.7W的備案單價(jià)，排在福州目前備案的首位。

隨后就是這幾年的改善紅盤(pán)，天琴灣、建發(fā)朗云，兩個(gè)項(xiàng)目的平均面積都達(dá)到200平左右。

從數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，排在前列的，基本多是近2年的新盤(pán)，前幾年的項(xiàng)目，能上榜的也就鼓樓區(qū)的部分改善盤(pán)，比如福州源等。

從這個(gè)排行榜，就可以看出，在備案價(jià)這塊，這兩年福州給出的天花板是非常高的，這里面還有一列就是最高單價(jià)，目前依然被天琴灣單價(jià)64170霸占。

當(dāng)然這僅僅是備案價(jià)數(shù)據(jù)，實(shí)際成交有很大偏差，有的會(huì)打折，有的需要加價(jià)捆綁。

樓棟備案排行榜

由于建發(fā)瑞云僅備案一棟樓王，為了更好對(duì)比數(shù)據(jù)情況，看看按樓棟均價(jià)備案的排行榜：

分析：按樓棟備案均價(jià)來(lái)看，排在第一的是天琴灣的2號(hào)樓，套均面積266平，備案均價(jià)5.74W。

除了這棟外，項(xiàng)目其他3棟也都排在前列，這個(gè)項(xiàng)目也基本是這2年備案價(jià)的天花板。

項(xiàng)目的樓面價(jià)樓面價(jià)3.04W，當(dāng)時(shí)上市，捆綁的車位，一個(gè)也高達(dá)70W。

這次的建發(fā)瑞云樓王，排在第二位，可以說(shuō)拿到的價(jià)格也非常之高。

不同于天琴灣是高層+第四代住宅，項(xiàng)目?jī)H僅是小高層，如果扣除高層拉高均價(jià)的因素，項(xiàng)目的房源，基本已經(jīng)鎖定了目前備案的天花板。

除了這兩個(gè)項(xiàng)目外，位于東二環(huán)的建發(fā)朗云同樣上榜，項(xiàng)目一區(qū)湖景視野最好的2號(hào)樓，備案均價(jià)高達(dá)5.44W。

對(duì)于剩下的樓棟，基本被上海西兩大改善第四代住宅所占據(jù)，除此之外就是近期備案的鼓樓西的保利天珺。

從這些樓棟備案價(jià)來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)都集中在改善盤(pán)，項(xiàng)目基本都自帶精裝，從而拉高備案價(jià)，其中依靠景觀視野的樓王，都拿到了最高的價(jià)格。

200平的數(shù)據(jù)

最后聊一個(gè)數(shù)據(jù)，就是200平以上的大平層排行榜：

從數(shù)據(jù)來(lái)看，福州這幾年200平以上樓棟的社區(qū)不算非常多，不過(guò)基本都做到去化不錯(cuò)的表現(xiàn)。

這里面分成了兩個(gè)類別：

1、純豪宅盤(pán)，面積都在200平以上，代表項(xiàng)目：天琴灣、外灘壹號(hào)、龍庭路95號(hào)

2、改善盤(pán)的樓王，代表項(xiàng)目：建發(fā)瑞云、璽云、天悅等

對(duì)于純豪宅盤(pán)而言，很明顯這幾年福州真正達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的并不多，這些項(xiàng)目基本上市也比較神秘，短時(shí)間做到熱銷清盤(pán)，實(shí)際成交價(jià)比備案價(jià)高出不少。

對(duì)于改善盤(pán)里面的200+大平層，實(shí)際也能分出兩類，一種就是單價(jià)整體較高，大平層和其他房源面積差異不算過(guò)大，代表就是建發(fā)養(yǎng)云。

這種項(xiàng)目的好處，大平層并非單獨(dú)一個(gè)雞頭的存在，整個(gè)項(xiàng)目的門(mén)檻也對(duì)比不錯(cuò)。

作為對(duì)比，就是項(xiàng)目以剛改為主，樓王給出大平層，代表就是同時(shí)期的桂語(yǔ)映月。

樓棟今年領(lǐng)證，套均面積246平，當(dāng)初項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加價(jià)4W的時(shí)候，對(duì)于樓王的預(yù)期極高，如今隨著項(xiàng)目去化不理想，大面積降價(jià)后，這個(gè)樓王的處境也非常尷尬。

目前項(xiàng)目?jī)H網(wǎng)簽2套，當(dāng)整個(gè)項(xiàng)目失去高端改善的光環(huán)后，這樣的大平層樓王，實(shí)際的價(jià)格預(yù)期會(huì)非常大。

試想如果3年前上市，這個(gè)樓棟可能會(huì)加價(jià)到4.5W以上，如今不懂備案價(jià)都能否有人購(gòu)買。

除了這兩種項(xiàng)目外，還有一種就是袖珍盤(pán)，比如大東海天樾、杰谷公館、端禮著等。

這些項(xiàng)目處境有一定差異，目前最不理想的就是天樾，網(wǎng)簽4套。

當(dāng)然這里面還有項(xiàng)目，很特殊，就是位于三環(huán)外，剛需扎堆的世茂帝封江，項(xiàng)目按區(qū)分割，部分看江定位大平層，備案均價(jià)也非常高。

當(dāng)初的口號(hào)是福州外灘，不知道目前實(shí)際價(jià)格是多少。

后續(xù)預(yù)期

對(duì)于福州的備案價(jià)，建發(fā)瑞云的首次領(lǐng)證，其實(shí)已經(jīng)給市場(chǎng)打了個(gè)底，去年底接連供應(yīng)的鼓臺(tái)地塊，不出意外，備案價(jià)都不會(huì)低。

很明顯可以預(yù)見(jiàn)，最受關(guān)注的鼓樓高工地塊，建發(fā)云啟紫宸，樓面價(jià)3.8W，比瑞云高了1W。

屆時(shí)項(xiàng)目上市，預(yù)計(jì)備案價(jià)肯定站上6W，是否會(huì)突破7W值得期待。

這樣的定價(jià)，按目前市場(chǎng)也沒(méi)什么好說(shuō)，當(dāng)初的部分改善盤(pán)，實(shí)際都是通過(guò)加價(jià)，如今有了官方給出的空間，也不用再去做違規(guī)的事情，在宣傳上也給直接。

屆時(shí)數(shù)據(jù)出現(xiàn)，給予市場(chǎng)的反饋也很直接，比如福州7W豪宅，被瘋搶！

不管是數(shù)據(jù)還是情緒都很飽滿，在這樣的樓市氛圍下，不管是官方還是房企，亦或者中介，都喜聞樂(lè)見(jiàn)。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

福州樓市這幾年改善和剛需的走勢(shì)偏差較大，近期的鼓臺(tái)核心地塊供應(yīng)，后續(xù)的改善市場(chǎng)也備受關(guān)注。

雖然備案價(jià)有多高都能拿，但是實(shí)際市場(chǎng)是否認(rèn)可，目前來(lái)看難度不低。

近期不少改善袖珍盤(pán)，都開(kāi)啟分銷，放在以往這種場(chǎng)面根本看不到，只能說(shuō)市場(chǎng)還在割裂。

熱銷度：豪宅 > 改善 > 剛需。

豪宅新盤(pán)的稀缺，在市場(chǎng)依然有一定優(yōu)勢(shì)，但是扎堆的改善盤(pán)，可能不一定能在看到當(dāng)初改善隨意加價(jià)捆綁都能熱銷的場(chǎng)景了。

對(duì)于購(gòu)房者，不管買剛需盤(pán)還是改善盤(pán)，選擇點(diǎn)都有一條：另作鳳尾別做雞頭，特別那些以為是鳳頭實(shí)際是雞頭的房源。