目前成都購房需求，已經(jīng)發(fā)生明顯變化，自住占比遠(yuǎn)高于投資占比，而且趨勢在加劇。

可以說，買房自住主導(dǎo)市場的今天，無論短期還是長期，人口都是樓市競爭的主體！

人口方面，目前5+1區(qū)擁有絕對的話語權(quán)，數(shù)量多、密度強。

不大的面積，匯聚大量人口，理論上5+1區(qū)人口應(yīng)該疏解，但從客觀的分析看。

未來成都購房者會進(jìn)一步向5+1區(qū)聚集，同時會導(dǎo)致，5+1區(qū)外的各城區(qū)，為了吸引人口在樓市上慘烈競爭。

特別是前幾年區(qū)域面積大，住宅供應(yīng)多，常住人口又不足的區(qū)域，未來應(yīng)該會出現(xiàn)大批，品質(zhì)好，價格低的房子，吸引人口入住。

不要覺得這些區(qū)域，近幾年降很多就會止跌。

相比現(xiàn)在，如果這些區(qū)域沒有吸引到足夠規(guī)模的人口，我們分析未來還會降。

其中，樓市最吃虧的是天府新區(qū)。

因為天府新區(qū)基本上大部分區(qū)域都是前幾年才初步成型的，攤子是鋪開了，人沒到位。

然后就是近郊城區(qū)（雙流、龍泉驛、溫江、郫都、新都），近郊城區(qū)內(nèi)位置距離5+1區(qū)交通距離較遠(yuǎn)，且前幾年才開始發(fā)展打造集中供地的板塊。

像龍泉驛的西河、東山，雙流的生物城等等諸如此類板塊。

至于遠(yuǎn)郊，基本上是全線潰敗。

對于未來在這些區(qū)域，有購房需求的人而言，肯定是一件好事，因為未來這些地方房價會更便宜。

但對于前幾年在這些區(qū)域買房的購房者，的確會比較殘酷。

最典型的就是天府新區(qū)的邊緣區(qū)域，雅居樂板塊。

二手次新房，戶型朝南的中間樓層，最新成交不過九千多，比起高點有很大的跌幅，并且目前看還沒有好轉(zhuǎn)的跡象。

其實為什么說，購房者向5+1區(qū)聚集，會導(dǎo)致其他城區(qū)樓市競爭會很慘烈？

首先大家要理解一個概念。

居住需求主導(dǎo)的市場，區(qū)域樓市競爭，本質(zhì)上是人口的動態(tài)競爭。（人口動態(tài)競爭：包括人口質(zhì)量競爭和數(shù)量競爭）

任何區(qū)域，人口的量變，才能帶動人口的質(zhì)變，量變和質(zhì)變影響著區(qū)域的房價。

不像以前投資主導(dǎo)市場，一個區(qū)域管他有沒有自住人口，只要有足夠多的投資客砸錢進(jìn)去，哪怕是個沒人的鬼城，房價也能炒的一天比一天高。

投資買房的危害是，單純增加房子的數(shù)量，卻沒有帶動人口增量。

以目前成都人口增量情況看，如果人口繼續(xù)向5+1區(qū)聚集，其他區(qū)的人口情況別說產(chǎn)生質(zhì)變，就那點人口數(shù)量都很難支撐區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)市場穩(wěn)定。

之所以會這樣，是由于前些年成都規(guī)劃愿景基本上都是在考慮核心城區(qū)疏散人口，控制人口增長。

而近郊遠(yuǎn)郊則是起到承接疏散和新增人口的使命。

在這個基礎(chǔ)上，前些年成都每年還有幾十萬的新增常住人口。

簡單講，從人口數(shù)量來說，因為核心城區(qū)人口計劃不會再增加了，理論上近郊、遠(yuǎn)郊要承載幾乎全部的新增數(shù)量，一年幾十萬的人口，被近郊、遠(yuǎn)郊瓜分，可以說是潑天的富貴。

所以前些年近郊遠(yuǎn)郊新打造的板塊，都是在樂觀的人口增長情況下規(guī)劃的。

可結(jié)果呢？

打造出來，大環(huán)境就變了。

一方面，核心城區(qū)不僅人口沒有減少，這幾年還在不斷增加，在這個基礎(chǔ)上，成都近兩年的常住人口增量也大幅度下滑。

可以說是給了這些區(qū)域的樓市雙重暴擊。

新區(qū)和新板塊的成功，需要完成，人口量變到質(zhì)變的積累過程。

你當(dāng)然可以認(rèn)為，某些區(qū)域它發(fā)展的好，打造的漂亮，產(chǎn)業(yè)也引進(jìn)的不錯，所以這里的房價理所應(yīng)當(dāng)貴。

但如果這個區(qū)域有足夠多的房子，卻沒有足夠多的人口，所謂的高價，只是部分人的一廂情愿。

沒有人來，賣不出去，一串?dāng)?shù)字，無法變現(xiàn)。

要賣，只有降價。

至于文章開頭，為什么我會說人口會進(jìn)一步向5+1區(qū)聚集。

雖然成都早期很多規(guī)劃愿景，以及很多專家學(xué)者的看法，成都核心城區(qū)的人口都應(yīng)該疏散，但我認(rèn)為都過于理想化。

事實也是如此，這些年疏散到最后，核心城區(qū)人口不依然是每年都在漲？

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規(guī)劃，很有幫助?。?/p>

核心城區(qū)人口疏散最后反而上漲，是因為現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，它的正效應(yīng)遠(yuǎn)超過人口集中所帶來的負(fù)效應(yīng)。

這種力量就主導(dǎo)了人口流動方向。

從公共政策的角度，我們應(yīng)該順應(yīng)這樣的流動方向，而不應(yīng)該施加人為的約束。

未來我認(rèn)為，未來成都尊重區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律，是必然趨勢。

上層規(guī)劃也理應(yīng)，看到經(jīng)濟和人口向部分地區(qū)集中的客觀規(guī)律，反而是不應(yīng)該繼續(xù)在已經(jīng)投資過度的地方去引導(dǎo)資源進(jìn)行配置。

所以我們大膽的猜測，未來5+1核心城區(qū)的人口增量，會高于成都平均水平，而整體質(zhì)量更是會明顯領(lǐng)先其他城區(qū)。

而其他城區(qū)，像新都區(qū)、雙流區(qū)雖然人口多，但是相比起區(qū)域面積和區(qū)域的住宅，其實人口密度并不算高，可能部分核心居住板塊相對好一些，其他的非核心居住前幾年又集中供應(yīng)的新板塊，在價格上會廝殺的很厲害。

對于包括天府新區(qū)在內(nèi)的其他近郊城區(qū)，在5+1區(qū)不斷吸引人口同時成都新增常住人口放緩的雙背景下，除了自身積極努力發(fā)展以外，只有在房價上不斷“內(nèi)卷”，靠高品質(zhì)、低價格的房產(chǎn)吸引到更多的人。

哪個區(qū)域的房產(chǎn)性價比更高，哪個區(qū)域就能更快的完成人口的積累。

只能說，現(xiàn)在近郊、遠(yuǎn)郊的房產(chǎn)價格戰(zhàn)要結(jié)束，還早！