01 那些執(zhí)行固定利率的 存量“大冤種”

“不查不知道，一查嚇一跳！”

前些天，紅姐接到一位好友電話，說他直到上個月才發(fā)現(xiàn)，自己的二套房貸利率一直執(zhí)行的還是5.39%，沒有跟隨LPR下調(diào)而調(diào)整。

他給房貸銀行打了一通電話后得知，是當(dāng)時自己稀里糊涂的在APP上操作選擇了固定利率，并且總行給了截圖，清清楚楚地記載著他是何日何時點擊操作的。

按說朋友不至于這么傻，他說自己毫無記憶，可能當(dāng)時太忙了，沒仔細(xì)看，以為是調(diào)為浮動利率就點擊確認(rèn)了。

并且他說，據(jù)貸款行反饋，像他這種稀里糊涂簽了固定利率的，僅在這一個支行，還有20多單，總行層面就更多了。

朋友說，他妥妥地當(dāng)了好幾年的房貸“大冤種”，本應(yīng)該從2020年就能夠享受到5年期LPR持續(xù)下調(diào)帶來的利率優(yōu)惠，也不知道這些年一共多交了多少利息。

他說，只能選擇湊錢提前還貸了。貸款行告訴他：最早排到了7月1日。

并且還有那些當(dāng)時認(rèn)為利率不會降、主動選擇固定利率的存量房貸持有者，只能等待下次國家層面的房貸利率政策調(diào)整，或者提前還款，或者賣房，止損。

02那些選浮動利率的存量房奴 也稱自己是“大冤種”

其實，即便被自動批量劃轉(zhuǎn)為浮動利率的廣大存量房貸持有者，享受到了LPR調(diào)降利率優(yōu)惠，面對當(dāng)前新購房貸利率的大幅下調(diào)，他們也依然認(rèn)為自己是“大冤種”。

因為對于存量房貸持有者，銀行的加點數(shù)是不變的。熱點城市二套房普通加點幅度在60個基點左右，當(dāng)前絕大部分存量房貸利率依然處于4.3%-4.5%的高位。

而“5.17”新政之后，據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，已有超250個城市明確取消房貸利率下限。目前，除了北京城六區(qū)首套房貸利率維持在4.05%之外，其余地區(qū)和城市的首套房貸利率全部進入“3字頭”；二套房貸利率，上海和深圳已降為3.9%、廣州降為3.75%。

有測算顯示，在一線城市持有一套400萬總價的房產(chǎn)，3成首付，貸280萬，30年等額本息。房貸利率4.5%的比房貸利率3.5%的，月供要多交約1600元。

同樣是買入并持有房產(chǎn)，以前買的和現(xiàn)在買的，房貸利率持有成本相差可謂巨大。

目前，個別城市已經(jīng)表態(tài)，原來認(rèn)定為“二套房”的存量房貸，按照新政，房貸利率可轉(zhuǎn)為首套房。

比如杭州，“5.9新政”規(guī)定“以區(qū)為單位認(rèn)定首套房資格”，所在區(qū)名下無房，新購即算首套。因此，不同區(qū)的存量房二套利率可轉(zhuǎn)首套利率。

但是，更多的城市針對存量房貸還沒有說法。存量房業(yè)主們也紛紛呼吁：應(yīng)該降低存量房貸利率！

03 相比降首付 進一步調(diào)降房貸利率是核心

除了下調(diào)存量房貸的呼聲漸大，研究機構(gòu)認(rèn)為，新購住房的房貸利率也還有下調(diào)空間。

紅姐注意到，“六一”節(jié)前，國泰君安發(fā)表了一篇研報，題為《房地產(chǎn)行業(yè)：解開金融鏈與實物鏈，利率是核心》。

其中鮮明地指出，對居民購房約束較大的是月還款能力。本輪地產(chǎn)政策，從利率上看，還沒有到合意水平。相比降首付，進一步調(diào)降房貸利率是核心。

國泰君安認(rèn)為，當(dāng)前5年期及以上LPR為3.95%，仍然遠(yuǎn)高于其他資產(chǎn)類別能夠提供的收益水平，如上海，首套房貸款利率為LPR-45BP，至3.50%，仍然高于消費貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款等風(fēng)險等級更高的貸款品種。

國泰君安認(rèn)為，從風(fēng)險等級來定利率水平的話，房貸按揭貸款利率應(yīng)該高于國債利率、低于消費貸利率。首付比例下限已經(jīng)較低，未來起更主要作用的政策在于房貸利率的調(diào)整。