房子不好賣，房企就容易巧立名目編故事。

想標榜自家產(chǎn)品遠勝別人，最簡單的辦法就是自定義。你說自己是三代住宅，我就說自己是“三代半”住宅，甚至是“四代住宅”。

居住環(huán)境從三代到四代，這個跨代提升應(yīng)該符合什么標準？體現(xiàn)在哪些具體細節(jié)？又該由誰來認定？這是非常重要的問題。

因為每個迭代的變化，最后終歸都會關(guān)乎購房者的錢包。

PART.01

不論三代還是四代

住宅必須以宜居為目的

以當前流行的架空層設(shè)計為例，并非在所有地塊上都適用。它尤其不適合在小地塊樓盤中采用。

比如濱海核心區(qū)天堿板塊即將推出的某新盤為例。

受天堿板塊早年背逆人居舒適度的“窄路密網(wǎng)”規(guī)劃影響，該樓盤被分成左右兩個小塊土地。左側(cè)地塊占地僅有12000平米，只能擺開四個樓座。

在這樣緊湊的土地面積下，硬性采用架空層設(shè)計，優(yōu)點是減少地下開挖體量，降低房企建造成本；避免業(yè)主駕車入地庫上下坡的不適應(yīng)性。

缺點則是架空層覆土僅1.5米，社區(qū)內(nèi)根本無法栽種高大樹木。業(yè)主進出入口和動線受限單一，大門雖然有電梯通往架空層，但上下樓梯（架空層5.4米高）依然會給生活造成不便。

架空層的優(yōu)點是容納配套用房，社區(qū)界面更整潔。缺點則是樓座與街道沒有建筑退線，樓座與街道之間缺乏圍墻與綠籬隔擋，容易產(chǎn)生噪音污染。

雖然選用中空玻璃可以在一定程度消減噪音，但開窗自由將受到限制，勢必會影響低層業(yè)主的生活習(xí)慣。

小地塊采用架空層設(shè)計，實際上是在削弱業(yè)主出入方便、消減社區(qū)景觀價值、降低部分業(yè)主生活舒適度的基礎(chǔ)上；達成了房企有效控制開發(fā)成本的目的。

這樣把只架空層作為賣點的住宅，在宜居性和舒適度上，只能遺憾的說各有喜好、各入人眼吧。

PART.02

減少公攤給業(yè)主實惠

才是住宅迭代的意義

公攤面積是建筑設(shè)計師一生的宿敵，也是良心房企致力突破的結(jié)界。合理的消減公攤對購房者最具吸引力。

當前所有的三代住宅，都在仔細打磨飄窗、露臺、設(shè)備間這些不計入建筑面積的細節(jié)，以厘米為單位力求沖減公攤面積。

那么當一個接近10米的跑道式長陽臺，出現(xiàn)在最大的155平米戶型中，又被告知“陽臺全計入建筑面積，不能算一半。”的時候，這樣的利用率是否符合三代住宅的標準？

某樓盤155平米戶型圖

陽臺作為幾乎占到全戶型8%面積的功能區(qū)，實用性能有多大？陽臺的實用性很大程度依賴于日照效果。日照強則生活多趣味，日照差則猶如雞肋。

受道路影響，樓盤的朝向并非正南，而是偏東大約15度。這樣的“偏東照房”雖然能滿足日照規(guī)范，但在日照價值上有著本質(zhì)上的差別。

例如同樣滿足大寒日日照一小時，寒冬時 8點~9點射入室內(nèi)的陽光，與10點~11點射入室內(nèi)的陽光，在舒適感上大不相同。

在這樣光照條件下，冬季的和煦陽光，將有很大一部分是落在陽臺上，并沒有進入到客廳內(nèi)部。更實現(xiàn)不了三代住宅薄進深才能達到的那種，“陽光穿透客廳”的效果。

僅僅靠一個飄窗，撐不起消減公攤的重任。這樣的10余平米陽臺面積，如果也按正常售價，那整個戶型性價比就要打一個很大的折扣。

這樣的產(chǎn)品稱之為三代住宅，就稍稍有一點勉強的感覺。

PART.03

住宅開發(fā)

產(chǎn)品定位最關(guān)鍵

地價往往決定著樓盤的命運，這個樓盤的拿地價格很低，對于房企而言這是天賜的優(yōu)勢。

該樓盤2023年以樓面地價10100元的價格底價摘牌，比西側(cè)一墻之隔的旭輝濱海江來每平米低了大約2300元。而且是后發(fā)入市，可謂是把對手逼到墻角的明牌競爭。

天堿板塊某樓盤效果圖

通過規(guī)劃方案可以看得出，開發(fā)商對這個樓盤的定位非常明顯：做純改善盤，多擠出洋房小高層，對沖競品樓盤的高層，嚴控開發(fā)成本，最后還可以把價格差作為殺手锏使用。只要比競品的售價便宜1000元，就能立于不敗之地。

天堿板塊某樓盤位置圖

但這樣的樓盤定位，顯然與地塊的地形、地貌、地勢現(xiàn)狀嚴重脫節(jié)。

因為道路傾斜，導(dǎo)致樓體過度偏東；因為土地面積太狹小，擺不開高品質(zhì)園林景觀；因為強上架空層，導(dǎo)致居住者實際出入形成限制；因為社區(qū)無縱深，四周噪音容易影響業(yè)主生活。

這些樓盤不利因素，定位時候沒有通過有效手段解決。當面臨有實力購買155平米、127平米戶型的那些挑剔的改善型客戶時，全依賴銷售員的解說去臨場造夢嗎？

銷售員又何其無辜，要憑一張嘴去補齊整個樓盤的定位短板。

準確的產(chǎn)品定位，是樓盤開發(fā)后續(xù)環(huán)節(jié)的推進基礎(chǔ)。因為定位偏差造成的問題不會消失，只會在后續(xù)環(huán)節(jié)中積累下去，并最終堆積在銷售環(huán)節(jié)上，被迫用價格進行替換彌補。

依賴售價差作為扭轉(zhuǎn)乾坤的勝負手，所謂的三代住宅產(chǎn)品，又該如何體現(xiàn)品質(zhì)價值呢？

PART.04

四代住宅是用來住的

不是用來割韭菜的

寫到這里差點忘了，這個樓盤的圍擋上、外宣上，一直在強調(diào)自己是四代住宅產(chǎn)品，比三代還強的四代。

天堿板塊某樓盤網(wǎng)上官宣

咱們先來看看其它城市對“第四代生態(tài)住宅”的認定條件吧。

比如福州市要求：1、建筑間距和建筑退距按建筑主體計算。2、內(nèi)部日照按建筑主體測算。（即都不考慮陽臺和露臺。）3、不得設(shè)計帶有敞開式連廊的戶型。（不允許有連廊）。

4、平臺綠化覆土深度不低于0.5米（露臺上要能覆半米土種花的）5、空中花園外挑尺寸，小于等于 1.80 米的部分計1/2容積率，大于 1.80 米的部分不計容；公共休閑綠化平臺部分亦不計容。

這是福州第四代住宅，榕發(fā)麓里云筑的效果圖。從外立面上就與三代住宅有了明顯的區(qū)別。

武漢市對于新型住宅的創(chuàng)新試點有明確要求：鼓勵全生命周期戶型、宜老宜幼戶型、多變居住空間等設(shè)計，開展住宅陽臺、空中花園試點，提升居住品質(zhì)。

武漢城投金沙府項目就是典型的陽臺大公攤低，據(jù)說該樓盤得房率可以做到約90%，還有約2.4米進深的大陽臺，這樣也只敢謙虛的說自己是準四代產(chǎn)品。

武漢城建金地和悅是武漢首個面市的第四代住宅，該樓盤奇數(shù)層、偶數(shù)層錯開布局，每個戶型都有非常多的贈送面積，部分戶型甚至可以實現(xiàn)負公攤。

例如C戶型建面約116平，三房兩廳兩衛(wèi)：南北通透，三面采光，三開間朝南；偶數(shù)層約13.8平空中花園+雙陽臺+5個飄窗。

有人說高層的四代住宅不好做，那可以看看招商武漢城建合作的未來中心，容積率2.1,以下是25層高層的效果圖局部。

再來看看中建壹品在武漢光谷設(shè)計的第四代住宅：漢韻公館的建筑立面效果圖。兼顧隱私性、附加值、觀賞性和現(xiàn)代感。

對比上述的四代住宅，我們樓盤外宣的、自定義的“四代住宅”更像是一個為了賣房而生的概念，或者不客氣的說，更像是割韭菜用的刀具。

某樓盤127平米戶型圖

二代就是二代，三代就是三代，地產(chǎn)人又不是丐幫弟子，非要借個口袋（代）撐面子？

再說了，也不是你說自己是第四代住宅，你就能賣到兩萬塊價格的。

現(xiàn)在再看這產(chǎn)品、定位、外宣的匹配，想要沖擊2萬3的售價，有難度嗎？