這次會(huì)重塑輝煌，還是繼續(xù)沉淪呢？

圖片來源：橫沔玖境官微

6月1日，上海的第六座金茂府——張江金茂府，新奢生活館開放參觀首日，看朋友圈展示的項(xiàng)目對外照片，那是眾多客戶蜂擁而至，人氣爆炸。

市值哥算了一算，這應(yīng)該是今年第二個(gè)即將開盤的金茂府項(xiàng)目，上一個(gè)是中環(huán)金茂府，與華潤寶山的潤府PK地刺刀見紅，此番二戰(zhàn)申城樓市，看能不能跳出最近的“水逆期”。

PART 01 水逆的上海金茂府？

對于上海而言，那是金茂府的福地，大寧金茂府一戰(zhàn)成名，創(chuàng)下20多億的熱銷奇跡，以自己一己之力將大寧板塊推至上海高品質(zhì)居住區(qū)行列。

如今在經(jīng)歷過一波二手房價(jià)收縮之后，大寧金茂府的二手掛牌價(jià)仍屹立不倒，以近18萬/㎡的掛牌價(jià)與同時(shí)期二手房拉開了巨大差距。

一盤封神后，便是此一時(shí)彼一時(shí)。隨著房企大洗盤后，其他房企也在產(chǎn)品端不斷創(chuàng)新追趕，金茂府的神盤光環(huán)也開始逐步失色。

進(jìn)入2023年后，金茂上海似乎進(jìn)入了“水逆期”，金茂府的優(yōu)勢不再那么突出——2023年4月，位于普陀景泰路800弄的普陀金茂府，歷經(jīng)了一次升級改名，10月推出三期一百余套房源。

從網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的數(shù)據(jù)來看，可售房源占比還有近六成。

截至今年6月，其已售住宅是254套，可售顯示為335套，并有合同撤銷4套。已登記網(wǎng)簽的總套數(shù)則顯示為162套。

圖片來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)

到了2024年3月，位于寶山大場的中環(huán)金茂府和華潤中環(huán)置地中心·潤府更是掀起了一場刺刀見紅的PK戰(zhàn)（小姐心，丫鬟命；吃老本的中環(huán)金茂府懸了），雖然最后大家都說自己取得佳績，售罄海報(bào)也張貼出來了。

但是市值哥在上海官方的網(wǎng)上房地產(chǎn)上看到的實(shí)際成交數(shù)據(jù)卻是另一番景象。

中環(huán)金茂府銷售數(shù)據(jù)，圖片來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)

華潤中環(huán)置地中心·潤府銷售數(shù)據(jù)，圖片來源：上海房地網(wǎng)

從兩個(gè)項(xiàng)目的官方銷售數(shù)據(jù)來看，截至6月4日，華潤的項(xiàng)目銷售去化率是要高一些，200套一期住宅，可售的只有2套；而中環(huán)金茂府則是開盤266套，還有27套房源可售，此前的售罄，最好的解釋可能有27個(gè)客戶最后沒有簽署購房合同，放棄了房源吧?，F(xiàn)在看來，中環(huán)金茂府實(shí)在談不上算“售罄”吧。

這詭異的27套可售房源和金茂提出的“售罄”顯得十分不協(xié)調(diào)，我們靜等張江金茂府的開盤銷售數(shù)據(jù)吧。

來自第三方研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也可以看出兩個(gè)項(xiàng)目的銷售情況——克而瑞上海的1-3月上海樓盤顯示金額排行榜顯示，3月華潤中環(huán)置地中心·潤府的成交金額為19.53億元，排名第十；而中環(huán)金茂府以12.11的成交金額排名第21位。

潤府的均價(jià)在6.6萬，中環(huán)金茂府的均價(jià)在6.4萬，兩者的價(jià)格差距不是很大，但排名差了10位，可見，上海的樓市競爭之激烈啊。同樣，同期同板塊之爭，金茂輸給了華潤。

圖片來源：克而瑞上海數(shù)據(jù)

金茂府的光環(huán)消退，購房者趨于理性選擇，也讓金茂上海在申城的業(yè)界排名有所靠后。

同樣是克而瑞的數(shù)據(jù)，2024年1-5月上海房企權(quán)益銷售金額排行榜中，中海、綠城、浦開、華潤排名前4，而中國金茂在上海則以權(quán)益金額21.47億元，排名第23位。

圖片來源：克而瑞上海數(shù)據(jù)

PART 02 張江金茂府能贏回榮譽(yù)嗎？

現(xiàn)在的重任，要交給位于上海浦東新區(qū)橫沔地區(qū)的橫沔玖境二期項(xiàng)目，也就是前面提到的張江金茂府。

這個(gè)項(xiàng)目是上海市第五批過會(huì)的項(xiàng)目之一，本次上市套數(shù)為203套，主力戶型為92-138㎡的三至四房，備案均價(jià)66216元/㎡，由申迪和金茂共同開發(fā)。

在項(xiàng)目諸多對外的展示宣傳中，可以看出項(xiàng)目主打張江科學(xué)城概念，項(xiàng)目享有三軌交和三高架的交通優(yōu)勢，被認(rèn)為是浦東區(qū)域內(nèi)極具發(fā)展?jié)摿Φ臒岜P。周邊教育資源豐富，擁有多所知名學(xué)校，并且享有包括開市客（Costco）在內(nèi)的成熟商業(yè)配套。

但是，市值哥的發(fā)小，浦東包子LI直接指著“發(fā)展?jié)摿Α彼淖终f道：“有這四個(gè)字說明什么，說明這些都是在未來才會(huì)兌現(xiàn)的?！?/strong>

據(jù)其描述，項(xiàng)目周邊的城市界面實(shí)際很一般（自己可以去現(xiàn)場和周邊體會(huì)），目前主要是工廠、田地，晚上幾乎沒有什么人。而一些社交媒體博主在點(diǎn)評項(xiàng)目的劣勢時(shí)，也笑言，周邊一公里都買不到一瓶礦泉水。入住后，可能主要依靠底商來滿足日常生活需求，遠(yuǎn)點(diǎn)的話，那就得3公里外的開市客。

周邊的中介人士也指出，目前無論是御橋板塊港城中環(huán)匯云啟，還是配套更為完善的華發(fā)四季二手都還不錯(cuò)，甚至位于外環(huán)以內(nèi)、位置更為成熟的綠洲康城親水灣中央?yún)^(qū)二手房，經(jīng)過這兩年調(diào)整也回落到了6.2萬左右的均價(jià)。而離張江金茂府3公里的旭輝亞瑟郡，在鏈家上顯示5月一套成交單價(jià)為6.36萬。

張江金茂府6.6萬均價(jià)，壓力很大很大。

沒有了曾經(jīng)的倒掛，張江金茂府價(jià)格上不怎么香了，那就看產(chǎn)品有沒有戰(zhàn)斗力了。

圖片來源：鏈家

目前，就項(xiàng)目，打動(dòng)客戶的重點(diǎn)就是引入金茂的五衡科技系統(tǒng)，并配備約1800㎡的會(huì)所，包含泳池、健身房等設(shè)施，意在提升居住品質(zhì)。

但是，面對張江科技男們，五衡科技系統(tǒng)是否真能獲得他們的青睞呢？甚至不少人紛紛抱怨那些所謂的科技住宅，背后是不得不去承擔(dān)的高額使用成本。

最后發(fā)現(xiàn)，金茂府的牌子，其實(shí)都是購房人在買單。

最后，市值哥還是期待張江金茂府能夠再現(xiàn)大寧金茂府的現(xiàn)象級盛世，畢竟現(xiàn)在已經(jīng)出了“史詩級”樓市救市政策了。如果還是銷售乏力，就要徹查自身問題了。

至于曾經(jīng)輕易對外宣傳的“售罄”，請金茂也謹(jǐn)慎使用，畢竟，您是一家央企，誠信是非常非常重要的。

如果再不拿回金茂府的榮譽(yù)，那總部的頭頭們，說不定又會(huì)來個(gè)組織架構(gòu)的微調(diào)了。

圖片來源：金茂上海官微