最近素材太少，為了迎合流量，不能一直抓著東區(qū)唱空，這幾天看到金山部分二手下跌，本來打算寫一篇，不過五四北的頭號空頭-榕發(fā)哥，又發(fā)來信息明確的素材，可以先水一水。

天空之城

先來第一個素材，榕發(fā)哥分享的第一個案例，平臺還未呈現(xiàn)，天空之城成交一套，面積66平，中層，103W，單價1.56W。

當(dāng)初的發(fā)票金額，168W，辦證補差等，預(yù)計3W左右，按持有周期來看5年左右，當(dāng)初利率較高，按貸款100W計算，預(yù)計30W利息。

綜上，得出結(jié)論，實際支出：201W（168+3+30），目前成交103W，虧損近百萬。

為了驗證素材真實性，看看當(dāng)初的備案價：

從數(shù)據(jù)來看，發(fā)票金額和備案價沒有差距太大，預(yù)計是開盤的時候買入。

回顧一下當(dāng)時的開盤記錄：

2018年12月14日，價格：帶精裝折后均價約25000元/㎡（含裝修2000元/㎡）
2019年8月17日，價格：帶精裝折后均價約26500元/㎡（含裝修2000元/㎡）

對于五四北這個超級大盤，分成AB區(qū)，A區(qū)是萬科操盤，B區(qū)保利操盤，3700多套，在2018年底上市，半年時間就網(wǎng)簽破千套。

對于這個素材案例，虧損百萬，放在這幾年樓市也算特別，只不過房源面積不大，實際總價168W，最終的虧損幅度遠超實際感受。

對于天空之城，當(dāng)初二手成交案例，在去年初，成交一套，單價高達2.55W，一年后，同樣的小戶型，成交單價僅1.7W。

一年時間下跌了8K。

不得感慨，去年那個業(yè)主能以這樣的價格成交，是有多幸運。

對于項目而言，從單價來看，對比當(dāng)初開盤的價格，基本是虧損8K-1W，跌幅35%左右。

這里面原因很多，下面通過一些其他案例對比，可以更清晰的發(fā)現(xiàn)問題。

對比分析

關(guān)于天空之城的聯(lián)想很多，首先第一個就是同樣萬科操盤的地鐵上蓋，賣的也不錯的城市之光，項目售價精裝2.7-3W。

有一些不同點：

1、城市之光是地鐵4號線在樓下，天空之城沒有

2、城市之光三環(huán)邊，部分能看江，天空之城高速邊，部分能看陵園

3、城市之光，過江是高新區(qū)，天空之城，出去是大面積山體

分析：通過和城市之光的對比，當(dāng)初接近的售價，就能看出兩個項目的部分差異。

項目作為地鐵上蓋，搭配3號線的規(guī)劃，最終的結(jié)局，短期內(nèi)承受上蓋的缺點，地鐵卻沒有。

項目地處五四北外圍，沒有過好的空間預(yù)期，加上還有部分的負面因素存在。

除此之外，超級大盤的定位，在樓市一直以來都難保值。

對于城市之光，是否會走天空之城的老路，也是一個風(fēng)險點存在。

第二個對比，項目旁邊的新盤國貿(mào)保利和頌錦原，小高層定位，售價2.4W。

項目開盤以來的去化表現(xiàn)，每個月都能排到前10，月均30套左右，雖然放在以往不算太理想，只不過目前的樓市，對于這樣的剛需盤而言，也算不錯。

對于兩個項目主要的對比：

首先是居住體驗，和頌錦原18層小高層，天空之城是30層的高層住宅。

接著是戶型對比，以2T2的產(chǎn)品為例，兩個產(chǎn)品代表了兩個時間點，一個走四開間朝南，一個走四葉草，目前的市場接受度明顯和頌更高。

綜上，和頌的整體居住體驗和得房率戶型設(shè)計都強于天空之城。

當(dāng)然對于和頌而言，2.4W的售價，如今300米遠的次新精裝售價低于2W，這樣的差價，戶型等差異是否能夠彌補，至少從目前來看有點難。

安商影響

對于五四北，聊完天空之城，就來到榕發(fā)哥提到的安商房話題。

五四北前幾年也供應(yīng)不少新盤，都以高比例安商房為主，簡單羅列數(shù)據(jù)：

從數(shù)量來看，戰(zhàn)坂安商房合計高達8233套，這個體量僅次于塔頭。

這些安商房，最典型的代表，兩大本土國企開發(fā)的，榕發(fā)夏荷郡、新榕金嵐秀山，當(dāng)初商品房售價1.8-2W。

項目的安商房對接價1.5W，目前二手成交案例不多：

從案例來看，近期一區(qū)成交59平中層，單價1.25W，總價75W。

去年三區(qū)成交90平低層，單價1.78W，總價160W。

從成交價對比來看，明顯下跌不少，當(dāng)然從實際來看，存在一定差異。

對于榕發(fā)夏荷郡，分成三區(qū)，商品房集中在三區(qū)，一二區(qū)接近純安商。

從這次成交的戶型，可以發(fā)現(xiàn)項目雖然是安商房，但是戶型設(shè)計基本和商品房無異，90平做到主流的連廊中戶三房兩衛(wèi)，59平做到兩房一衛(wèi)。

從成交的案例來看，預(yù)計都是當(dāng)初商品房購入，一區(qū)僅兩套商品房，其中一套就是59平，極有可能就是當(dāng)前成交這套。

雖然當(dāng)時備案價2.8W，不過實際也是折扣上市，不過如今1.25W的成交單價，對比當(dāng)初的售價，也要下跌6K左右。

當(dāng)然對于安商房，真正的價格戰(zhàn)明顯還沒開始，大量的安商房，如果開啟辦證上市。

高比例安商社區(qū)，商品房和安商房是完全沒有差別，屆時的價格可能確實會崩盤。

此時回顧安商房，當(dāng)初最受關(guān)注的是對接價，當(dāng)時經(jīng)常會被人誤以為是拆遷戶的購入價，實際這是放棄貨幣安置的對接價，換言之這個價格是遠低于市場價。

如今二手成交，已經(jīng)跌破拆遷戶的對接價，可以說在樓市下行期，拆遷戶也是被重點收割的一部分。

盤點總結(jié)

對于五四北板塊，在樓市關(guān)注度相對一般，當(dāng)初定位鼓樓的后花園，在前幾年樓市供應(yīng)不少新盤。

天空之城的大幅虧損，僅僅是整個板塊的縮影。

后續(xù)同質(zhì)化的剛需產(chǎn)品，搭配天量安商房待上，很明顯五四北，特別是戰(zhàn)坂區(qū)域，價格可能還有持續(xù)走跌。

如同榕發(fā)哥分享的這個截圖一樣，當(dāng)初的代表三盛國際，在二手市場甚至出現(xiàn)0元購。

很明顯這樣的現(xiàn)象，只能說明市場真實價已經(jīng)比評估價低的離譜。

這可能就是五四北真實樓市的寫照。