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存量房貸,正在拖房地產(chǎn)的后腿

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房地產(chǎn)政策,繼續(xù)是一路寬松,停不下來(lái)。

各地的政策出臺(tái),頻率更密、尺度也更大。

即使是北上廣深,也已經(jīng)在堅(jiān)持多年的限購(gòu)上,有了松綁。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),門檻越來(lái)越低,要求越來(lái)越少,房貸利率也越來(lái)越低。

但密集的政策中,存量房貸正成為一道梗,讓已經(jīng)購(gòu)房的人如鯁在喉,讓還沒(méi)購(gòu)房的人望而卻步。

1.

回顧所有的房地產(chǎn)優(yōu)化政策,都有一個(gè)共同點(diǎn),那就是對(duì)將要買房的人各種友好,對(duì)已經(jīng)買房的人,比如存量房貸,按兵不動(dòng)。

在網(wǎng)絡(luò)都被大家形容就是:背刺存量。

熱鬧都是后來(lái)者的,已經(jīng)背負(fù)了房貸的購(gòu)房者,什么也沒(méi)有。

因?yàn)殡S著房地產(chǎn)寬松政策持續(xù),購(gòu)房的房貸利率不斷下調(diào),很多地區(qū)的存量房貸利率高得刺眼又扎心。

許多存量首套房貸利率比新購(gòu)買二套的房貸利率都高,也已是普遍現(xiàn)象。

比如深圳,2019年到2023年間的相當(dāng)一部分購(gòu)房者,房貸利率還在4.5%,而當(dāng)下深圳首套住房的購(gòu)房利率已經(jīng)是3.5%。

這種情況,并非深圳獨(dú)有,而是全國(guó)普遍存在。

有的利率高的,甚至還在背負(fù)著百分之五點(diǎn)幾的房貸,相比當(dāng)下的利差,更大。

可憐在早年已經(jīng)買了房的人,尤其是在前兩年高位入手的人,不僅是房?jī)r(jià)高位站崗,利率也在高位站崗。

一邊眼睜睜看著房?jī)r(jià)一天天縮水,一邊還得眼睜睜看著利率一天天降下去,簡(jiǎn)直是被社會(huì)現(xiàn)實(shí)左右扇耳光。

有錢的,想緩擺脫這尷尬的境地,提前還貸來(lái)個(gè)了結(jié),很多還得排長(zhǎng)隊(duì),看銀行臉色,你說(shuō)氣不氣人。

而那些還在苦苦等交樓的,更不知道如何直面慘淡的現(xiàn)狀。

2.

從城門立木的例子來(lái)看,存量房貸不變,很有可能讓房地產(chǎn)優(yōu)化政策成為反向的“城門立木”。

說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)就是:大家繼續(xù)觀望,不買房,等利好。

因?yàn)檫@本賬是很好算的。

還是以深圳為例,之前房貸利率+30bp,現(xiàn)在房貸利率-45bp,再加上下調(diào)的利率,利差已經(jīng)是1個(gè)點(diǎn),每貸100萬(wàn)一年差距1萬(wàn),30年就是30萬(wàn)。

存量房貸不動(dòng),那么先買房的人,就沒(méi)辦法享受后面的利率優(yōu)惠利。

造成的局面就是,誰(shuí)早買誰(shuí)虧,每一波受政策利好刺激而入市的人,都成了后來(lái)者的墊腳石,看著利好卻無(wú)福消受,憋一肚子氣窩一肚子火。

這種情形下,可以預(yù)期的就是,提前還貸潮將再次涌現(xiàn)。

因?yàn)閷?duì)于大量的存量房貸客戶而言,沒(méi)有什么比提前還貸更好的理財(cái)方式。

快人一步,后悔無(wú)數(shù)。

誰(shuí)還愿意早早成為那個(gè)存量房貸的背負(fù)者?

誰(shuí)也不會(huì)想當(dāng)那個(gè)看著后面優(yōu)惠政策出來(lái),除了拍大腿只能羨慕嫉妒恨的冤大頭。

那大家的選擇還會(huì)是等待,表面看保護(hù)了銀行在存量房貸上的既有利益,實(shí)際上卻必然是逼著有房貸的人對(duì)存量房貸能還必還,而讓還沒(méi)入場(chǎng)的人,對(duì)利率優(yōu)惠一等再等。

最終就是銀行存量房貸的利益不一定保得住,新增房貸的利益也沒(méi)法拿得到,還連帶著讓房地產(chǎn)一系列優(yōu)化政策的出臺(tái)在效果上大打折扣。

3.

房地產(chǎn)正是低迷的時(shí)候,托底也好,刺激也罷,基本思路就應(yīng)該是一視同仁降低負(fù)擔(dān),盡可能釋放消費(fèi)潛力。

因城施策,因地制宜是必要的,但在房地產(chǎn)普遍低迷的情況下,最起碼不應(yīng)該因?yàn)橘?gòu)買時(shí)間的不同,而讓購(gòu)房者的房貸在利率上分個(gè)三六九等,尤其是在首套房的房貸上,讓購(gòu)房者產(chǎn)生極大的不公平感。

千萬(wàn)不要覺(jué)得,存量房貸是購(gòu)房者們自己的選擇,含著淚也要站崗到底。

當(dāng)已有利好不是最大利好,下一個(gè)利好才是更大的利好。旁邊的人可都看著呢,每個(gè)人心里都會(huì)去算一算的。

不患寡而患不均,不公平的房貸負(fù)擔(dān),既讓存量房貸者痛恨不已吐槽不止,也讓很多潛在購(gòu)房者的猶豫不決觀望不斷,實(shí)際上就會(huì)變成為各種政策放松下的阻礙。

4.

是時(shí)候展示更靈活的優(yōu)化政策了。

盡快拉平全國(guó)范圍內(nèi),或者至少是同城范圍的房貸利率,讓存量房貸都能隨時(shí)享受到后續(xù)的利率優(yōu)惠,讓每一輪入場(chǎng)的購(gòu)房者,都不用為擔(dān)心自己下手過(guò)早會(huì)錯(cuò)過(guò)更好的政策而擔(dān)心,對(duì)地產(chǎn)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面的刺激效果和消費(fèi)信心,都必定甩過(guò)現(xiàn)在幾條街。

對(duì)存量房貸友好一點(diǎn),好處一定是各方面都多贏。

不要擔(dān)心這樣會(huì)鼓勵(lì)縱容炒房,一個(gè)首套房貸而已。更不用擔(dān)心會(huì)惹來(lái)房?jī)r(jià)上升等后遺癥。

房?jī)r(jià)升了,再調(diào)整政策又如何呢?又或者階段性降低存量房貸利率,先試試看看,又如何?

如果房?jī)r(jià)要是穩(wěn)住了,又有誰(shuí)還來(lái)較房貸利率的真呢?

6月7日,高層會(huì)議又一次部署了房地產(chǎn)工作,強(qiáng)調(diào)“對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路,又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。

落實(shí)會(huì)議精神,解放思想,不妨從同步降低存量房貸利率開(kāi)始!

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