“上海二手房單日網(wǎng)簽破千套，創(chuàng)3年來日成交量新高”，依稀記得這是6月17日，《第一財(cái)經(jīng)》一則迅捷而重磅的報(bào)道，仿佛讓人眼前一亮，感受到了滬上樓市涌來的暖流。

　　無論何時(shí)，房產(chǎn)，和教育、就業(yè)一樣，都是普通人最牽掛的話題。今年5月，央行出了被稱為“王炸”級別的房地產(chǎn)相關(guān)新政，隨后各地陸續(xù)出臺放松限購、信貸等方面的支持政策，時(shí)間已過去一月左右，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上究竟是柳暗花明，還是波瀾幾重？

　　三位朋友，三個(gè)視角

　　最近，我身邊有幾位朋友的經(jīng)歷與觀感提供了不同的視角，可以一起作對照參考：

　　友A，事業(yè)有成中年女性，云淡風(fēng)輕的氣質(zhì)背后是殷實(shí)的家底，A在上海浦東有兩套房產(chǎn)，一套自住，一套公公婆婆住著，另外在浦西內(nèi)環(huán)還有一套不新不舊的普通公寓，長期出租。

　　“上周去看了看，心想趁著房市熱度起來點(diǎn)要么賣了吧；結(jié)果，呵呵，周邊價(jià)格跌了不少。中介帶來看房的人倒是不少，但我舍不得賣，折讓太多不愿意。”這是友A透露出來的信息。

　　友B，活潑可愛、初入職場，因是適婚年齡，目前與一起在滬打拼的男友，同樣卷進(jìn)了看房大軍。

　　“成交量的確是起來了，但價(jià)格其實(shí)沒漲，甚至微跌；目前的情況更多像是以價(jià)換量。我們還想再等等看，就怕現(xiàn)在還不是房價(jià)底部，希望價(jià)格能真正企穩(wěn)，到時(shí)我們再買吧?！?/p>

　　友C，中部某二線省會城市的中年白領(lǐng)，事業(yè)有成。近日也特地向我咨詢：“某某小區(qū)是否屬于上海核心區(qū)域？上海生源參加高考時(shí)，錄取到211大學(xué)的比例會比外省市高不少嗎？”

　　對此，我只能回答：“哥，在上海買房可以就近上小學(xué)，積分酌情上對口中學(xué)，至于大學(xué)，似乎目前在滬買房還不能落戶，因此無法在當(dāng)?shù)貐⒓痈呖肌?/p>

　　核心城市 核心資源

　　我又翻看了有關(guān)上海二手房成交起量等相關(guān)的一些報(bào)道，看起來，5月27日“滬九條”新政之后，確實(shí)有不少需求得到釋放，上海二手房市場成交出現(xiàn)改善。例如，國盛證券研報(bào)顯示，上海5月新政前二手房成交套數(shù)日均547.9套；5月27日新政后至6月14日，日均成交818.3套；6月以來至16日，日均成交維持在800.5套，較新政前增長超4成，其中，6月14日單日更是突破1000套。

　　不僅如此，在5月一線城市均宣布了自己的重磅房產(chǎn)政策后，即使在新房市場，看起來上海相比其他一線，也有點(diǎn)遙遙領(lǐng)先的意味：

　　資料來源：公眾號《真叫盧俊》

　　為什么是上海，為什么這里的表現(xiàn)就亮眼一些呢？

　　對此，已有不少分析指出幾點(diǎn)原因：一是上海的樓市新政細(xì)致而到位，從而能精準(zhǔn)激活那些潛在需求；二是一直以來上海的新房供應(yīng)量不大（可以理解為去庫存壓力不大）；第三點(diǎn)（敲黑板，很重要），城市本身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)/就業(yè)機(jī)會，所配套的相對稀缺的教育與醫(yī)療資源，讓上海成為長三角乃至全國人口、資金的虹吸之地。

　　沒錯，你看友C的考慮不就還是基于對上海這個(gè)城市的信心嗎？

　　結(jié)合身邊友人的經(jīng)驗(yàn)，我深深地感到，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的大背景下，買房還是一個(gè)需要比較慎重的考慮，“買在哪里”可能是核心問題。

　　政策明牌下風(fēng)險(xiǎn)已較多釋放

　　其實(shí)我也在考慮：對個(gè)人的投資、理財(cái)而言，現(xiàn)在的房產(chǎn)值得投資嗎？同時(shí)，考慮到購置房產(chǎn)往往是一個(gè)相對高杠桿的項(xiàng)目，那么有沒有一些所需資金量比較小的選項(xiàng)可供替代？

　　這個(gè)問題太大了，不同的地域，不同的人生階段，不同的背景情況，可能答案都很不一樣；例如，我強(qiáng)烈建議年輕人在買首套房時(shí)不要顧慮太多價(jià)格波動的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟對人生而言，那是一個(gè)幫助安居樂業(yè)的安全墊；但是首套房之外的投資性住房，可能就需要更慎重的考慮。

　　現(xiàn)在大家普遍都還是觀望態(tài)度比較強(qiáng)烈，或者說憂慮房地產(chǎn)價(jià)格是不是仍在探底過程中。對這個(gè)問題，我作為一位平凡個(gè)體，對有一位大V的觀點(diǎn)比較認(rèn)同。

　　他認(rèn)為，“5.17”央行新政提出了“史詩級”救市措施，包括首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，以及下調(diào)公積金貸款的利率水平這三項(xiàng)，政策力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。

　　他表示，這表明高層已經(jīng)意識到了房產(chǎn)對于“托住”中國經(jīng)濟(jì)與就業(yè)的重要性；而另一方面，央行把首套房首付下限都定到15%了，那房價(jià)如果再跌，就可能會有“負(fù)資產(chǎn)-違約-涉及銀行、非銀機(jī)構(gòu)、上下產(chǎn)業(yè)鏈”的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。這種可能性，國家會容許它發(fā)生嗎？

　　從合規(guī)的語言來說，我們不能說，這種風(fēng)險(xiǎn)一定不會發(fā)生。我們只能說，這種概率目前來看，已經(jīng)比較小了，房價(jià)持續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大為降低、已經(jīng)釋放得差不多了，因此國家在房地產(chǎn)政策上，已經(jīng)再度亮出了“明牌”。

　　觀望期可考慮下“它”

　　我平常也不是特別多地去關(guān)注房產(chǎn)，而更多的興趣是在股市、基金投資上面。最近有一些朋友和我聊，我們彼此的興趣點(diǎn)產(chǎn)生了一些碰撞，探討出了這樣一些思路：

　　1.如果是年輕人、小倆口要購置人生中、家庭中的首套住房，但還屬觀望期，建議他們可以拿出少量資金(例如首付資金的10%以下）去投資房地產(chǎn)主題的一些基金產(chǎn)品，作為一種對沖，如果房價(jià)企穩(wěn)甚至有所回升，這樣的基金相應(yīng)有好的業(yè)績表現(xiàn)，適時(shí)再及時(shí)兌現(xiàn)收益，賣出/贖回，并及時(shí)投資房產(chǎn)；

　　2.房地產(chǎn)基金也有很多種，從投資效率、透明度、流動性，尤其是費(fèi)率方面考慮，首推被動投資的ETF產(chǎn)品。例如地產(chǎn)ETF（159707）；

　　3.如果有投資房產(chǎn)的意向，同樣也可以配置一部分資金到地產(chǎn)ETF（159707）及類似的主投股票二級市場的相關(guān)產(chǎn)品上。為什么呢？流動性好，股票的買進(jìn)、賣出，ETF在二級市場的交易，投資效率太高了，資金立刻進(jìn)賬。另外，現(xiàn)在的地產(chǎn)股票籌碼不集中，地產(chǎn)股幾乎談不上擁擠度。2024年公募基金的一季報(bào)顯示，主動權(quán)益基金中，房地產(chǎn)板塊（中信一級行業(yè)）在重倉行業(yè)占比中，比例僅占0.99%；而相比之下，食品飲料、電子、醫(yī)藥三大板塊在主動權(quán)益基金資產(chǎn)中占比則為13.26%、12.50%、12.08%*。擁擠度這個(gè)東西，一定程度上過度了就不好，盛極而衰的例子也不是沒有，參見歷史上的白酒、醫(yī)藥、新能源等，一次次重演。反過來說，一個(gè)“有點(diǎn)被遺忘的角落”，如果發(fā)生行業(yè)態(tài)勢反轉(zhuǎn)，其彈性往往是非常吸引人的。（*數(shù)據(jù)來源：國海證券；統(tǒng)計(jì)截至：2024.3.31）

　　聚焦龍頭把握優(yōu)質(zhì)地域

　　朋友問我，為什么想到及點(diǎn)到地產(chǎn)ETF（159707）這只產(chǎn)品？

　　這個(gè)問題我還真的認(rèn)真琢磨過：投資ETF關(guān)鍵看其跟蹤的標(biāo)的指數(shù)，而地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤的是中證800地產(chǎn)指數(shù)（399965），是一只龍頭效應(yīng)非常明顯的地產(chǎn)類指數(shù)，從中證指數(shù)公司最新披露的資料來看，該指數(shù)的樣本股數(shù)量僅為10余只。截至2024年6月20日，該指數(shù)的前十大重倉股資料如下：

　　資料來源：中證指數(shù)公司；統(tǒng)計(jì)截至：2024.6.20

　　首先我們看到，這前十大重倉股在指數(shù)中的權(quán)重占比合計(jì)已達(dá)到93.98%，這意味著中證800地產(chǎn)指數(shù)倉位是高度集中于若干龍頭地產(chǎn)公司，指數(shù)的彈性是非常大的（當(dāng)然可能也意味著波動幅度會比較大）。

　　另一方面，我也注意到，這些龍頭地產(chǎn)公司基本上都是總部設(shè)在深圳、上海、長三角、珠三角或經(jīng)濟(jì)特區(qū)的企業(yè)，這意味著什么，我想我們前面已經(jīng)有所討論，地產(chǎn)投資的區(qū)域、地段很重要，一定程度上這意味著項(xiàng)目/投資的安全性。

　　我們還可以細(xì)化來看：重倉股之一招商蛇口就在2023年報(bào)中表示，“公司堅(jiān)持區(qū)域聚焦、城市深耕發(fā)展策略”，在（2023年）報(bào)告期內(nèi)，公司在“強(qiáng)心30城”、“核心6+10城”的投資金額占比分別達(dá)到99%和88%，其中在北、上、廣、深的投資占到公司全部投資額的51%；同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)獲取的土地也集中在上海、杭州、北京等地；再比如萬科2023年在南方、上海、北京三大區(qū)域的銷售面積占比合計(jì)達(dá)到59.4%，同時(shí)，在當(dāng)年度的營業(yè)收入和權(quán)益凈利潤上，這三大區(qū)域的占比則分別高達(dá)73.09%、82.27%*。這再一次印證了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的豪橫，以及頭部房企的較成功布局戰(zhàn)略。

　　*數(shù)據(jù)來源：招商蛇口2023年年報(bào)、萬科2023年年報(bào)

　　房地產(chǎn)作為一個(gè)杠桿比較高、金融屬性比較強(qiáng)的行業(yè)，投資起來有很多門道，與宏觀經(jīng)濟(jì)也有密切的關(guān)系。以上只是從個(gè)體的感受出發(fā)，對房地產(chǎn)、對與股票二級市場有關(guān)的投資產(chǎn)品的一些觀察與體悟。事情就是這么個(gè)事兒，有興趣的朋友關(guān)注一下即可。記得呵，這只產(chǎn)品是地產(chǎn)ETF，159707。

　　注：本文部分資料參考自：第一財(cái)經(jīng)報(bào)道《上海二手房單日網(wǎng)簽破千套，創(chuàng)3年來日成交量新高》、真叫盧俊《上海調(diào)控為什么比其他城市有效》

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　1.地產(chǎn)ETF（159707）地產(chǎn)ETF主要投資于標(biāo)的指數(shù)成份股和備選成份股，標(biāo)的指數(shù)為中證800地產(chǎn)指數(shù)。中證800地產(chǎn)指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布于2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時(shí)調(diào)整，其回測歷史業(yè)績不預(yù)示指數(shù)未來表現(xiàn)。該基金由華寶基金發(fā)行與管理，代銷機(jī)構(gòu)不承擔(dān)產(chǎn)品的投資、兌付和風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任。投資人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀《基金合同》、《招募說明書》、《基金產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，了解基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，選擇與自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力相適應(yīng)的產(chǎn)品?；鸸芾砣藢Φ禺a(chǎn)ETF（159707）的風(fēng)險(xiǎn)等級評定為R3-中風(fēng)險(xiǎn)，適合平衡型（C3）及以上的投資者，適當(dāng)性匹配意見請以銷售機(jī)構(gòu)為準(zhǔn)。基金管理人管理的其他基金業(yè)績不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)保證。基金過往業(yè)績并不預(yù)示其未來表現(xiàn)，基金投資需謹(jǐn)慎！銷售機(jī)構(gòu)（包括基金管理人直銷機(jī)構(gòu)和其他銷售機(jī)構(gòu)）根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對該基金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，投資者應(yīng)及時(shí)關(guān)注基金管理人出具的適當(dāng)性意見，各銷售機(jī)構(gòu)關(guān)于適當(dāng)性的意見不必然一致，且基金銷售機(jī)構(gòu)所出具的基金產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等級評價(jià)結(jié)果不得低于基金管理人作出的風(fēng)險(xiǎn)等級評價(jià)結(jié)果?；鸷贤嘘P(guān)于基金風(fēng)險(xiǎn)收益特征與基金風(fēng)險(xiǎn)等級因考慮因素不同而存在差異。投資者應(yīng)了解基金的風(fēng)險(xiǎn)收益情況，結(jié)合自身投資目的、期限、投資經(jīng)驗(yàn)及風(fēng)險(xiǎn)承受能力謹(jǐn)慎選擇基金產(chǎn)品并自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。中國證監(jiān)會對該基金的注冊，并不表明其對該基金的投資價(jià)值、市場前景和收益做出實(shí)質(zhì)性判斷或保證。

　　2.任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個(gè)股、評論、預(yù)測、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，本文不代表公司管理產(chǎn)品的投資策略，本公司亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險(xiǎn)，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，投資需謹(jǐn)慎。

　　3.文中所涉?zhèn)€股僅作行業(yè)示例，個(gè)股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。