上海
上海的這個(gè)項(xiàng)目，實(shí)在是太壕了...
“160米浦西住宅第一高”、“魔都首個(gè)且唯一的屋頂停機(jī)坪”、“360°全景無(wú)敵視野”......
總價(jià)5000萬(wàn)到2.5億的海泰北外灘，絕對(duì)是上海豪宅的價(jià)格天花板之一。
一方面，項(xiàng)目擁有著突破天際線的高度，從160米的云端俯瞰陸家嘴、外灘、蘇州河。
另一方面，項(xiàng)目是罕見(jiàn)的純大平層豪宅，最大面積1500平，是比肩湯臣一品的“浦西第一豪宅”。
今天總爺就來(lái)和大家聊聊，這座北外灘的頂級(jí)豪宅，究竟是什么來(lái)頭？
01
“停機(jī)坪+安全屋” 夠豪橫！
海泰北外灘究竟有多牛？
毫不夸張的說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)是上海豪宅史上濃墨重彩的一筆，因?yàn)轫?xiàng)目身上的每一個(gè)標(biāo)簽，都非常難以復(fù)制。
地段上，項(xiàng)目位于虹口四川北路天潼路附近，距離外灘源僅600米。
我們都知道，新房和土地供應(yīng)持續(xù)加速的北外灘，有一個(gè)世紀(jì)級(jí)的大型規(guī)劃：
北外灘未來(lái)建設(shè)的總規(guī)模將達(dá)到840萬(wàn)平方米，建造40棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，成為全球高端樓宇最密集的區(qū)域之一。
項(xiàng)目的公里范圍內(nèi)，擁有寶格麗酒店、Bellagio酒店、W酒店、南京西路、中信廣場(chǎng)等核心配套，可謂實(shí)打?qū)嵉谋蓖鉃┌捉鸬囟巍?/strong>
整個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積16.58萬(wàn)㎡，包括13萬(wàn)㎡的住宅以及一座市五中學(xué)歷史保護(hù)建筑、一棟精品酒店。
其中，海泰北外灘的三棟約160米超高層住宅樓霸氣十足。
而這也意味著，海泰北外灘即將取代150米高的華僑城蘇河灣，成為浦西住宅第一高。
在外部設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方來(lái)自上海商城、波特曼酒店的打造者“Portman Architects”
因此整體的建筑風(fēng)格十分有特色：
樓體形似金字塔，底層架空打造了水景大堂。
整個(gè)立面與外灘華爾道夫系出同門(mén)，充滿未來(lái)主義又自帶經(jīng)典Artdeco風(fēng)格。
今后不僅能俯瞰外灘、陸家嘴和人民公園等城市風(fēng)景，還可以全方位欣賞到上海的全景。
另外，在下面的南側(cè)塔樓頂部，還設(shè)計(jì)了一座停機(jī)坪。
這也是全上海目前獨(dú)一無(wú)二的自帶屋頂160平米停機(jī)坪的豪宅，只為匹配多財(cái)多億的富豪階層。
作為上海真正的豪宅天花板，海泰北外灘除了外部元素足夠吸睛之外，內(nèi)部設(shè)計(jì)上，也是一點(diǎn)都不含糊。
獨(dú)特的金字塔戶(hù)型設(shè)計(jì)，儀式感超強(qiáng)。
南側(cè)住宅平面采用了三角形造型，四間豪華套房，超大客餐廳，充分利用南向面寬，不浪費(fèi)一絲一毫江景，并且每個(gè)房間都有超大陽(yáng)臺(tái)。
項(xiàng)目?jī)?nèi)部還有超多的細(xì)節(jié)，總爺只能用“壕無(wú)人性”來(lái)形容：
作為魔都頂級(jí)豪宅，項(xiàng)目的基裝樣板房展示了開(kāi)發(fā)商在隱形工程上的考究，排水管道全部為純銅材質(zhì)，經(jīng)久耐用。
室內(nèi)的旋轉(zhuǎn)樓梯，木材選自東南亞柚木，現(xiàn)場(chǎng)效果相當(dāng)驚艷。
除了豪宅標(biāo)配的保姆間，海泰北外灘還配有安全屋，設(shè)有獨(dú)立的供氧、供電以及通訊系統(tǒng)。
又是停機(jī)坪又是安全屋，今后住在這里的人身份究竟有多么尊貴，想必也無(wú)需多言。
不得不說(shuō)，海泰北外灘的出現(xiàn)，確實(shí)刷新了總爺對(duì)于豪宅的認(rèn)知。
最大面積為1500㎡的大平層，整整60米的南向面寬，14個(gè)陽(yáng)臺(tái)...
這樣的超級(jí)豪宅，誰(shuí)看了不迷糊？
02
一般人“看不起” “住不起”！
目前海泰北外灘開(kāi)放了預(yù)約制參觀，光驗(yàn)資就要5000W起。
項(xiàng)目的戶(hù)型面積段從350㎡-1500㎡不等，總共108套房源。
均價(jià)為145000元/㎡，總價(jià)5000W-2.5億，絕對(duì)是上海豪宅的價(jià)格天花板。
據(jù)傳項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)為3-5萬(wàn)元/㎡，光是憑這個(gè)價(jià)位的裝修預(yù)算，你就可以想象，室內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)有多硬核。
另外，總爺了解到，海泰北外灘的每棟樓都在B1層專(zhuān)門(mén)為阿姨、私家駕駛員、助理配備了娛樂(lè)健身空間與膠囊房休息區(qū)，以保證他們可以以更好的狀態(tài)投入工作；
還有專(zhuān)門(mén)的訪客等候區(qū)和訪客駕駛員休息室，在未來(lái)社區(qū)還會(huì)配備社區(qū)私人醫(yī)院...
這體現(xiàn)了主人對(duì)家政人員的尊重與理解，也可以說(shuō)成是另一種“炫富”...
但這樣的硬核產(chǎn)品力，也意味著項(xiàng)目的居住成本相當(dāng)可怕。
海富北外灘的物業(yè)費(fèi)計(jì)算方式是，每平方米建筑面積每月收費(fèi)36元，而樓盤(pán)的戶(hù)型從350㎡-1500㎡不等。
所以它一年的物業(yè)費(fèi)最少為15W，最多為65W。
圈層是夠純粹了，但這樣的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)是目前上海同類(lèi)型超高層住宅界的天花板，甚至不是律師、醫(yī)生、教授等城市精英家庭所能負(fù)擔(dān)得起的了。
因此項(xiàng)目的目標(biāo)人群，只能是那些億萬(wàn)富豪。
然而，如果真的是針對(duì)億萬(wàn)富豪量身定做的話，項(xiàng)目的周邊環(huán)境則顯得有些缺乏豪宅基因，有待拯救。
雖然從大的層面來(lái)看，項(xiàng)目的地段規(guī)劃非常強(qiáng)，江景+河景的組合也讓人羨慕。
但是在很多人眼里，隔壁的七浦路服裝批發(fā)市場(chǎng)，未免顯得有些拉垮。
一個(gè)定位高端的產(chǎn)品，尤其是這種動(dòng)輒上億的豪宅，按理說(shuō)應(yīng)該是沒(méi)有任何顯著的缺陷才對(duì)。
但是因?yàn)轫?xiàng)目所處的特殊地段，具有鮮明的建筑特色和歷史人文價(jià)值，因此關(guān)于海泰北外灘地段的爭(zhēng)議也一直存在。
另外，對(duì)于一些宣傳的功能，也有不少擔(dān)心無(wú)法在實(shí)際使用中兌現(xiàn)的。
比如對(duì)于“浦西唯一帶停機(jī)坪豪宅”，吐槽就屢見(jiàn)不鮮。
雖然項(xiàng)目對(duì)標(biāo)的是浦東的“湯臣一品”，但其非一梯一戶(hù)的設(shè)計(jì)，僅72%的得房率，名不見(jiàn)經(jīng)傳的開(kāi)發(fā)商...同樣勸退了部分購(gòu)房者。
03
開(kāi)發(fā)商竟是虹口“地頭蛇”？
根據(jù)總爺了解，海泰北外灘背后的開(kāi)發(fā)商是一家上海本地民企：上海海泰北外灘房地產(chǎn)有限公司。
該公司成立于2001年，董事長(zhǎng)為丁勁松。
出生于江蘇泰州的丁勁松，曾任上海市第十三屆人大代表，還是上海工商聯(lián)副主席。
原先是鋼鐵行業(yè)起家，在二十多年間，實(shí)現(xiàn)了從鋼貿(mào)行業(yè)到地產(chǎn)行業(yè)的跨行業(yè)發(fā)展。
2001年，上海海泰房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司創(chuàng)立，恰逢上海迎來(lái)一批市政府大搞危房改造和舊區(qū)改造項(xiàng)目。
丁勁松與時(shí)任虹口區(qū)區(qū)長(zhǎng)程光，在其于寶鋼任職時(shí)期就已相熟相知。
在2002年，丁勁松以一份轟轟烈烈的“麥肯錫-信虹地塊商業(yè)功能設(shè)計(jì)方案”拿下了信虹地塊。
名不見(jiàn)經(jīng)傳的海泰地產(chǎn)，竟然一舉拿下虹口區(qū)舊城改造項(xiàng)目，一時(shí)間成為了業(yè)界的熱門(mén)話題。
后來(lái)，海泰先后開(kāi)發(fā)了“海泰時(shí)代大廈”、“海泰國(guó)際大廈”與“中信廣場(chǎng)”等多個(gè)虹口區(qū)大型綜合商辦項(xiàng)目。
與其他開(kāi)發(fā)商不同，海泰并沒(méi)有順勢(shì)在全國(guó)范圍甚至在全世界范圍鋪展自己的地產(chǎn)事業(yè)藍(lán)圖，而是只認(rèn)準(zhǔn)上海、扎根虹口。
值得一提的是，現(xiàn)任海泰地產(chǎn)總裁張所明，是原虹口區(qū)規(guī)劃局局長(zhǎng)&建交委主任，在虹口區(qū)房地、規(guī)劃系統(tǒng)也是赫赫有名的專(zhuān)業(yè)人士。
這無(wú)疑讓海泰與虹口區(qū)的關(guān)系，變得更加緊密。
正如丁勁松本人所說(shuō)：“我認(rèn)為在我們做房地產(chǎn)沒(méi)有到完全成熟的情況下，不考慮‘走出去”。
看得出來(lái)，這家開(kāi)發(fā)商是鐵了心在虹口深耕。
然而，除了20年前開(kāi)發(fā)的海泰苑，海泰幾乎沒(méi)有高端住宅開(kāi)發(fā)履歷和操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，這也成增加了這個(gè)項(xiàng)目的不確定性。
從公開(kāi)立項(xiàng)預(yù)算該項(xiàng)目總投資約近120億，對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的全盤(pán)運(yùn)作能力，尤其是資金調(diào)度能力非常考驗(yàn)。
就目前的市場(chǎng)狀態(tài)而言，還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。
不過(guò)值得一提的是，根據(jù)近日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，目前海泰北外灘的108套房源已經(jīng)售出了47套。
說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于海泰北外灘這樣的頂級(jí)項(xiàng)目，算是一份不錯(cuò)的成績(jī)單了。
上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些年來(lái)富豪的置業(yè)需求始終大于頂豪的供應(yīng)，因此供不應(yīng)求成為了常態(tài)。
不過(guò)按照上海城市更新速度來(lái)看，未來(lái)在黃浦濱江、陸家嘴、淮海中路這些頂級(jí)板塊，還將出現(xiàn)大量超高層+低密墅類(lèi)產(chǎn)品。
這些高總價(jià)、高單價(jià)的產(chǎn)品，動(dòng)輒億元起步，注定是只屬于頂級(jí)圈層的藏品。
未來(lái)上海根本不缺豪宅供應(yīng)，甚至將會(huì)迎來(lái)慘烈競(jìng)爭(zhēng)。
在目前未放開(kāi)限購(gòu)的情況下，如何消化這些頂級(jí)豪宅，將成為開(kāi)發(fā)商不得不面臨的難題。
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