如果要問，咱們樓市調(diào)整持續(xù)時(shí)間為何達(dá)到3年之久？

一個(gè)普遍的說(shuō)法是，此前房?jī)r(jià)漲幅過快過高，泡沫化嚴(yán)重。

從本意上來(lái)講，管理層不希望泡沫被貿(mào)然刺破，畢竟日本90年代的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)歷歷在目，它將給各行業(yè)、經(jīng)濟(jì)、金融等方面帶來(lái)沖擊。

然而，想不想與會(huì)不會(huì)，從來(lái)都不是一回事。內(nèi)因不為所動(dòng)，外因強(qiáng)大到一定程度后，勢(shì)必會(huì)促成內(nèi)因改變，從而改變事物的發(fā)展方向。

樓市的外因就是以老美為首的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的貨幣政策。

自疫情開始，以老美為首的西方經(jīng)濟(jì)體開啟了印鈔機(jī)，向市場(chǎng)瘋狂投放貨幣，確保經(jīng)濟(jì)上漲的同時(shí)，也帶來(lái)了史無(wú)前例的通脹，2022年的通脹率站上8%以上，創(chuàng)近四十年新高。

誰(shuí)都知道，過分通脹勢(shì)必會(huì)反噬經(jīng)濟(jì)。所以，老美開啟了連續(xù)11次加息，讓利率達(dá)到5.25-5.5%，說(shuō)是要把通脹控制到2%左右。

表面上，老美超發(fā)貨幣和不斷加息是為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，實(shí)際則對(duì)我們的樓市產(chǎn)生負(fù)面影響。

你說(shuō)有意也好，無(wú)意也罷。反正原央行副行長(zhǎng)曾在五道口演講所言，老美一直在尋找刺破我們金融泡沫機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)無(wú)疑是非常重要的對(duì)象。

從這個(gè)角度而言，老美確實(shí)有借著控制通脹而持續(xù)加息，達(dá)到刺破我們的樓市泡沫目標(biāo)，最終讓我們的金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到較大沖擊，也就是大家常說(shuō)的，遏制和阻礙我們的崛起。

但時(shí)也命也，隨著利率的不斷增加，近兩年時(shí)間里，老美的通脹一直處于回落中，目前已經(jīng)在3%左右，有些城市甚至只有2點(diǎn)幾了。

不過，問題也隨之而來(lái)，通脹是下來(lái)了，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也慢下來(lái)了。

所以，從經(jīng)濟(jì)的角度看，要保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，勢(shì)必要保持一定程度的通脹，低利率是必須選擇的路徑，這在任何國(guó)家都適用。

可以看到，從去年開始，我們總是能聽到市場(chǎng)在討論：老美新一輪降息周期何時(shí)開啟？

坊間猜測(cè)這個(gè)話題可謂熱鬧非凡，但終究不是來(lái)自官方之口。

如今，美聯(lián)儲(chǔ)主席包威爾終于于日前正式吹風(fēng)：

1.美聯(lián)儲(chǔ)不需要等到通脹降至2%才開始降息；

2.在制定政策利率時(shí)，不會(huì)顧及諸多政治因素；

3.沒有特定的通脹數(shù)字來(lái)確定降息。

看到?jīng)]有，每一條都是硬核表態(tài)。翻譯成白話是：

一方面，此前一些媒體說(shuō)的要2%才降息，現(xiàn)在明確說(shuō)不需要等到2%，現(xiàn)在3個(gè)點(diǎn)通脹環(huán)境下同樣可以開啟降息周期，意味著降息可能要提前；

另一方面，降息不會(huì)考慮考慮政治因素，意味著不一定要在11月份大選后開啟降息，同樣暗示降息會(huì)提前。

老美的降息吹風(fēng)定調(diào)，意味著他們通過加息來(lái)刺破咱們樓市泡沫的企圖，暫告一段落。

相信，用不了多久，我們將迎來(lái)非常有利的國(guó)際貨幣環(huán)境，熱錢變多了，樓市有資金了。

更重要的是，我們可以有更自如的貨幣政策空間，還可以繼續(xù)大幅降低資金成本，降低房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)成本，促進(jìn)樓市回暖。

事實(shí)上，樓市確實(shí)已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

就房?jī)r(jià)而言，在過去的6月份，全國(guó)100城二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)邊際改善，環(huán)比跌幅收窄，收窄0.41個(gè)百分點(diǎn)。

曾經(jīng)連續(xù)位居跌幅榜第一的南京，冰山指數(shù)（，歷史上看，是地產(chǎn)人常用且證實(shí)比較靠譜的數(shù)據(jù)）顯示，6月逆勢(shì)上漲了0.2個(gè)百分點(diǎn)，是全國(guó)房?jī)r(jià)唯一反轉(zhuǎn)的城市。在當(dāng)?shù)刈悦襟w看來(lái)，這是難得一見的情況，南京房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)率先反彈？值得關(guān)注。

就政策面而言，一線城市最近兩個(gè)月松綁限購(gòu)，取得了不錯(cuò)的效果，進(jìn)一步放松值得期待。實(shí)際上，從房地產(chǎn)票動(dòng)不動(dòng)就表現(xiàn)一番看，資金確實(shí)洞察到預(yù)期面的變化，很期待本月大會(huì)對(duì)房地產(chǎn)支持的表述。

當(dāng)然，住房市場(chǎng)的企穩(wěn)和恢復(fù)，必然是離不開經(jīng)濟(jì)面的變化。

在證券時(shí)報(bào)日前發(fā)起的半年經(jīng)濟(jì)學(xué)家問卷調(diào)查顯示，過半數(shù)的受訪者認(rèn)為，二季度經(jīng)濟(jì)增速應(yīng)該位于5-5.5%之間，高于全面經(jīng)濟(jì)增速5%的目標(biāo)。這意味著，經(jīng)濟(jì)觸底并向好的趨勢(shì)明顯，這無(wú)疑給樓市信心、購(gòu)買力注入一劑強(qiáng)心劑。

目前，澳洲房?jī)r(jià)連續(xù)18個(gè)月上漲，創(chuàng)歷史新高。英國(guó)房?jī)r(jià)今年上半年已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月上漲。美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)創(chuàng)近25年新高，日本房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高后，6月份比5月份再漲3%。

反正，外圍都在漲。一旦老美降息周期開啟，我們的樓市外圍枷鎖解除后會(huì)怎樣？信心一旦恢復(fù)，房市走向嘛，這應(yīng)是最明顯不過的答案了。