廣州6月二手房成交上萬套，讓眾多業(yè)主看到了成功賣房的希望。

梁女士最近也感受到了前來咨詢買房的人多起來。她在黃埔有一套中海譽(yù)城的房子，放賣近一年了，這兩天突然有中介告訴她，有客戶看上她的房子想買。

不過中介告訴她，客戶想要通過一種復(fù)雜的方式多從銀行貸出一些款來。梁女士一開始為了急于賣房，有些心動(dòng)，但在咨詢了好幾個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的專家后，還是放棄了以這種方式成交。

而就是因?yàn)樗@次明智的舉動(dòng)，或?qū)樗∪チ藷o盡的麻煩。

因?yàn)樵趯＜液吐蓭煹难壑?，配合炒家超貸買房，也許變成一條不歸路。

01 房?jī)r(jià)下跌超貸炒房風(fēng)險(xiǎn)突顯

在一位從業(yè)20多年中介老板楊先生的介紹下，梁女士才得知，原來是有一小部分人盯住了一些小區(qū)里面的筍盤玩“超貸”。

所謂超貸，就是假一個(gè)小區(qū)里面同樣戶型、朝向和樓層的房子，均價(jià)是200萬元，而有業(yè)主因?yàn)榧敝刨u，同樣的房子放賣150萬元。

這樣就讓一些炒家看到有利可圖，但是他們又沒有太多的資金沉淀在房子上面，于是就想出了超貸的辦法。也就是炒家和賣家談好價(jià)格后，先付定金10萬元，定下這套房子，然后通過評(píng)估公司做高房屋的評(píng)估價(jià)格。比如說業(yè)主放賣150萬元，小區(qū)的均價(jià)250萬元，炒家通過評(píng)估公司將房子評(píng)估到250萬元，這樣按85%的比例貸款，就可以貸到212.5萬元。

也就是說炒家通過運(yùn)作，相當(dāng)于不用花錢，就可以買到一套150萬元的房子，還可以多拿到62.5萬元，扣除相關(guān)的稅費(fèi)和傭金后，剩下的錢就是從銀行超貸來的錢。

而在這過程中，炒家和賣家商量好，超貸出來的錢，賣家返給炒家。而炒家則可以拿著超貸的錢一邊歸還房貸，一邊等待房?jī)r(jià)的上漲。

還有一種操作，就是買家先找墊款公司借來150萬元買下房子，在辦理了房產(chǎn)證之后，通過JYD押出200多萬元（地產(chǎn)大咖薈備注：JYD需要一定的條件，并非所有人都可以辦理），把150萬元和手續(xù)費(fèi)歸還墊資公司后，還剩下幾十萬元的款項(xiàng)可以應(yīng)付銀行的利息款。

但是這兩種都有一個(gè)前提是，炒家是賭目前房?jī)r(jià)已經(jīng)基本接近底部了，接下來兩三年內(nèi)房?jī)r(jià)有一次較大的上漲波動(dòng)，趁著這次上漲就把房子賣掉，賺上一筆。

假設(shè)房?jī)r(jià)真的漲了，這就是一次天才的套現(xiàn)方案，但是如果接下來房?jī)r(jià)下跌超過10%以上，炒家不僅要付出高額的雜費(fèi)，利息，還要承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的損失，就會(huì)加速這些炒家的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果在超貸出來的錢不足以償還接下來銀行利息的情況下，就有可能出現(xiàn)斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

超貸套現(xiàn)炒房的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)突顯出來。

02 上海超貸6000萬騙局

在上海，超貸的問題已經(jīng)爆出了一個(gè)很大的雷了，離譜的是，買家們?cè)谀玫搅?000多萬元后集體消失。此事隨后被定性為全國(guó)首例房貸詐騙案。

事情是這樣的，在上海青浦區(qū)某個(gè)小區(qū)里面，有11套房產(chǎn)都出現(xiàn)了惡意欠貸。業(yè)主多年聯(lián)系上，房子也被拍賣了。

警方在調(diào)查后才發(fā)現(xiàn)，這些業(yè)主都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，大部分來自較偏遠(yuǎn)地區(qū)，沒有固定收入，從家庭條件看，也并沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力在上海買房；他們本身的資質(zhì)也不符合在上海購買房子的條件；他們其實(shí)也沒有意愿在上海買房。

原來這些人都是中介找來的職業(yè)背債人（來自偏遠(yuǎn)地區(qū)的小白），在中介許以一定回報(bào)后，這些背債人前前后后騙貸3000多萬元，又辦了一堆銀行信用卡和電話卡。

比如其中一套青浦199平的頂層復(fù)式房，因?yàn)樵瓉矸恐骷庇趻伿郏毁u253萬，中介卻給其合同價(jià)做到550萬，按70%貸款金額385萬元，除去房費(fèi)和各種稅費(fèi)，中介可以到手約100多萬元。

最終，中介利用這11套房和信用卡，一共騙取了6000多萬元的貸款。最后，在警方的偵察之下，涉及的34名犯罪嫌疑人都被檢察機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)逮捕。

03配合超貸或是不歸路

因而，前文中的梁女士在面對(duì)買家的超貸請(qǐng)求后，在咨詢了眾多行業(yè)內(nèi)從業(yè)人士和律師后，還是選擇了不接受買家的超貸要求，轉(zhuǎn)而要求中介重新尋找新的買家。

一個(gè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)摸爬滾打20多年的房地產(chǎn)中介楊老板給她的建議就是，這種超貸行為隱藏著很多風(fēng)險(xiǎn)：

風(fēng)險(xiǎn)一、在買家各項(xiàng)評(píng)估通過了銀行的評(píng)估，并且拿到了同貸書后，賣家和買家過完戶后，萬一被人舉報(bào)說是有超貸行為，銀行就可能會(huì)再次調(diào)查，不會(huì)走放款流程，這樣賣家就有拿不到尾款的風(fēng)險(xiǎn)。

就有人會(huì)說，超貸的錢是要拿給買家的，所以一般也不會(huì)有人舉報(bào)，也就會(huì)順利走完放款流程，賣家拿到尾款，并將超貸部分的款項(xiàng)給了買家。

由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)二就會(huì)產(chǎn)生：雖然買賣雙方各種明面上的證據(jù)都比較充分，但是萬一未來買家斷供了，并且性質(zhì)惡劣，如同上海騙貸案一樣，賣家就有可能會(huì)被相關(guān)部門問詢到，這時(shí)候，那些當(dāng)年與買家簽定的私下合同就會(huì)浮出水面，賣家就會(huì)因此受到牽連，并且要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

綜上所述，楊老板認(rèn)為，梁女士如此著急賣房，不僅不合算，而且承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大，非常不合算。

北京金訴律師事務(wù)所的房地產(chǎn)專業(yè)律師王玉臣也認(rèn)同楊老板這一看法。他直截了當(dāng)?shù)卣f，超貸行為涉嫌詐騙，賣家完全沒有必要配合其做這樣的事情。配合炒家超貸買房，也就可能變成一條不歸路。

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