看到一些讀者對國家關于房地產的最新表態(tài)不是很理解，甚至誤解，簡單說幾句。

之所以要正確理解，因為這關系到未來10年，甚至更長時間的房地產走向，如果不理解其深意，我們可能容易迷惑，甚至走錯。

主要內容見截圖，總共6句，字不多，我大概解釋一下相關內容，看是不是一些網友理解的，國家對房地產的表述有變？

第一句，售就不用說了，主要在租。

原因很多人應該知道，房地產快速發(fā)展的二十多年時間里，我們一直是重商品房發(fā)展、輕租賃房發(fā)展，租賃房占比很少?？紤]到房價已經上來了，后面會花大力氣發(fā)展租賃房，有點類似于一些網友說的“新加坡”模式，只不過我們的租賃市場發(fā)展較晚，現(xiàn)在處于追趕過程。

租賃房的來源，鑒于現(xiàn)在住房總量趨于飽和，樓市庫存較多（不算二手房、在建樓盤，新房庫存面積約7.4億平米），所以，按照現(xiàn)在的政策，租賃房大體上應是來源于待售商品房（由地方政府收購）。這個租賃房來得快，有利于去樓市庫存，同時盡快滿足中低收入人群的住房問題，提升大家的幸福感和獲得感，

第一句里還提到加快構建房地產新模式。實際上，在住建部此前闡述中已經有勾畫，那就是“人、房、地、錢”要素聯(lián)動，確保房地產健康平穩(wěn)發(fā)展。具體內容就闡述了，記住一點就行，那就是有多少人，有多少住房需求，就供應多少土地、住房，有多少錢干多少事，不允許房企、地方再高負債運行，主打金融安全和社會穩(wěn)定。

第二句，加大保障房供應。

這一句應是第一句的組成部分，不展開了。知道一點是，無論是收購二手房還是庫存房，亦或是新建保障房，均是以較低的成本給無房的剛需提供居住保障。經濟條件好點的，可以買政府提供的保障房，但有一點是，按照目前一些城市出臺的政策，購買的保障房在封閉狀態(tài)下運行，可買但不可轉售，只能在無房家庭內部循環(huán)。經濟條件差點的，或者不愿意購買保障房的，可以租政府提供的長租房，租金和租賃時間應該都是有保障的。

第三句，支持改善需求。

這句話一直在提，但當下及未來應是理解最深。

目前我們的城市化率逐步向70%靠攏，加上農村現(xiàn)代化建設推進，進城的務工人員越來越少，再大規(guī)模新建剛需房已經不合時宜。未來房地產最大的需求就是既有城市居民的改善需求。

其實，從近一年多各城的土地供應看，無論是大城市，還是中小城市，已經調整了土地供應方向，主打低樓層、低容積率。這些地塊肯定不是面向剛需的，地價擺在那里，未來幾年各城主要都會提供低密住宅，傾向（好房子），價格不菲，就是針對居民的置換改善需求。這里需要說明的是，既然趨勢如此，如果想自己的房子保值能力強一些，還是應跟上趨勢，有條件的話，不妨把自己的“老破舊”置換一下。

第四句，調控的事情。

這句話比較長，總結起來其實就是未來的樓市調控政策。字里行間可理解為，調控權下放給地方，根據(jù)自己的實際情況來調控，比如說買房，你財力強，多發(fā)放一些購房補貼刺激購買力，你財力不行，只能想其他招。

還有一句比較關鍵的話，允許有關城市調減住房限購政策。如何理解？正如此前我說過的，目前真正有限購政策的其實就是北、上、深（廣州事實上沒啥限制了），雖然自去年9月份以來調減過三次，既然這樣說允許了，加上樓市的現(xiàn)狀，其他城市還指望老大哥帶呢，所以，接下來這3個城市還會繼續(xù)松綁限購，直至市場真正回暖。

至于取消普通住宅和非普通住宅標準，這也印證了我此前的判斷，為恢復樓市，房地產交易稅費降低是重要標志。政策目的很明確，豪宅與普通住宅交易稅率都一樣，就是前面說的，為刺激改善需求入市。此前通過收豪宅稅抑制樓市熱度的做法，就此成為歷史。

第五句建房和賣房方式改變。

房地產開發(fā)融資方式的改變，主要說的是不會像過去那樣一個地塊被抵押好幾次，形成層層債務，未來肯定會加強資金監(jiān)管，一個項目資金只能用于一個項目的建設、交付，避免爛尾樓發(fā)生。而眼下呢？主要還是針對既有在建項目的開發(fā)融資，就是前面說的融資白名單協(xié)調機制，逐步讓已銷售未交付的項目完成建設、交房任務。

而改革商品房預售制度，這個提了很多年了，可不是一兩句話能解決的，方向是這么個方向，但需要時間去解決。即便目前的建設時間充裕，但很多項目沒有足夠的建設資金，當面對銷路不好的時候，也不敢輕易建設。所以，能夠實行現(xiàn)房銷售，還是要看資金實力和市場情況。

第六句也是諸多媒體重點解讀的，最觸動一些人心弦的。

“完善房地產稅收制度”9個字，被一些人理解為“字少事大”。我覺得，此事還得客觀來看。

一方面，房地產稅確實提了很多年，但每次都因為這樣那樣的情況而擱置。

從現(xiàn)實來看，土地財政明顯降速，地方財政壓力大，確實有必要啟動房地產稅而替代土地財政。但樓市的走向，卻讓房地產稅不敢輕易退出。

其實，我此前也有論述過，從發(fā)達經濟體推出房地產稅過程來看，往往都是在樓市較為火熱時，通過房地產來抑制市場熱度。我們早在2021年樓市最火熱時，確實有一些城市接到試點房地產稅的通知，包括廈門等城市都表態(tài)要做好相關準備工作。但結果因市場急轉直下，沒有下文了。

包括到后面，一些重要會議和文件都不提此事了?，F(xiàn)在再重提房地產稅“房地產稅”，是不是意味著要征收房地產稅呢？這個得客觀來看。

首先要說明一點，就現(xiàn)在的樓市現(xiàn)狀，顯然不是征收房地產稅時機。但現(xiàn)在提了，主要是因為這是一個事關未來10-15年以上的方向性文件，也就是說，征收房地產稅肯定是方向，畢竟房地產稅是未來最適合替代土地財政的稅種，但不是說現(xiàn)在。

因此，在房地產稅前加了個“完善”二字，說明做這件事需要走很多流程，既然提到完善，重慶和上海的房地產稅已經試點那么多年，現(xiàn)在沒有聲音了，說明還得想想其他辦法，這個時間和過程，一定也是結合樓市的冷熱程度來進行。

到現(xiàn)在，我還堅持此前的看法，房地產稅征收一定是樓市很熱的時候進行，當下自然不適合。從這個邏輯看，咱們的樓市，一定還有熱的那天。