大華在上海市場(chǎng)也掉了下來(lái)！

提起大華，在近兩年的行業(yè)中大家對(duì)這家公司的關(guān)注度還是頗高的。

主要原因有這家公司實(shí)力強(qiáng)、有韌勁、對(duì)外招聘了很多職業(yè)經(jīng)理人、花了很多錢拿地等等。

不過(guò)，在剛剛結(jié)束的2024年上半年，上海地區(qū)的樓市榜單中，一向在整個(gè)集團(tuán)和上海樓市占據(jù)主要貢獻(xiàn)的大華上海公司，僅以37.89億的全口徑銷售額位居第23位，同比2023年上半年109.93億的銷售，驟減了60%以上。

今天輝哥就跟大家分享下這家在上海已經(jīng)有了36年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的本土老牌房企-上海大華集團(tuán)。

01

大華集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，其前身是上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)辦企業(yè)-上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鄉(xiāng)商品住宅開發(fā)公司，1992年在此基礎(chǔ)上成立了大場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司。

1998年6月大場(chǎng)房地產(chǎn)正式更名為大華集團(tuán)，2002年寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)將持有大華集團(tuán)股份轉(zhuǎn)讓給自然人股東，由此大華集團(tuán)也由公轉(zhuǎn)為了私。

發(fā)展至今，大華雖然在南京、武漢、西安、沈陽(yáng)等地的業(yè)務(wù)布局都已超二十余年，但上海市場(chǎng)一直都是大華集團(tuán)的核心區(qū)域。

自2020年至今，從克爾瑞提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海市場(chǎng)無(wú)疑是大華在銷售貢獻(xiàn)端最為核心的區(qū)域。

然而今年上半年大華上海地區(qū)的全口徑銷售額僅有37.89億，同比去年下滑超60%，市場(chǎng)排名也大幅下跌。

上海一直都是大華集團(tuán)的主戰(zhàn)場(chǎng)，2019年，大華在上海斬獲10宗地塊，成為地區(qū)拿地面積和金額的雙料冠軍，新增拿地金額327億元。

2022年，又斥資48.8億元競(jìng)得上海嘉定安亭鎮(zhèn)和寶山顧村地塊，足見(jiàn)大華對(duì)上海市場(chǎng)的重視，如今上海公司銷售表現(xiàn)欠佳，到底是何原因？

02

大華上海公司與它諸多房企架構(gòu)有所不同，分布于上海市場(chǎng)的有大華上海一分公司、二分公司和三分公司。

三個(gè)分公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，各分公司之間未進(jìn)行規(guī)律性的區(qū)域劃分管理機(jī)制。

除上海地區(qū)的業(yè)務(wù)以外，一分公司兼管杭州市場(chǎng)、二分公司兼管無(wú)錫、三分公司兼管南通。

投資方面，三個(gè)分公司之間，誰(shuí)能搖到號(hào)拿到地誰(shuí)交由誰(shuí)來(lái)開發(fā)，營(yíng)銷及投資均由集團(tuán)直管。

有關(guān)人事方面，輝哥通過(guò)了解得知，除一分公司外，其余兩個(gè)分公司總經(jīng)理不是家族人就是年長(zhǎng)的老前輩。

1）一分公司總經(jīng)理 李自超

李自超生于1980年，本科畢業(yè)于上海交大、碩士畢業(yè)于上海同濟(jì)大學(xué)。

曾先后就職于華潤(rùn)、陽(yáng)光城、正榮等公司，于2019年初加入大華上海，是大華多年來(lái)通過(guò)外聘擔(dān)任分公司總經(jīng)理的少數(shù)人之一。

2）二分公司總經(jīng)理 金毅

金毅生于1981年，大華集團(tuán)目前的第五大股東，持有6.08%的大華股份，是大華集團(tuán)老板金惠明的侄子。

3）三分公司總經(jīng)理 王建華

是一位年紀(jì)超60歲的老前輩，服務(wù)于大華集團(tuán)也超過(guò)20年以上。

據(jù)內(nèi)部員工講，大華現(xiàn)階段的用人邏輯是：持續(xù)招納行業(yè)優(yōu)秀人人才、淘汰業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)的、妥善安排多年老人。

近年來(lái)西安公司、武漢公司、天津公司都陸續(xù)更換了總經(jīng)理，但對(duì)于最為核心的上海而言，似乎還是老人與家族人占據(jù)著主導(dǎo)地位。

在人員流失方面，自去年底至今，上海地區(qū)去年年中招來(lái)的前卓越杭州公司總經(jīng)理謝巍不到半年時(shí)間，就于春節(jié)前從大華離職了。

同時(shí)，也有不少上海地區(qū)的中基層經(jīng)理人，隨著新開發(fā)項(xiàng)目的逐步減少，因要被派駐外地，合同到期的員工陸續(xù)也走了不少人。

另外也有人稱，從大華離開是因公司讓搞稅務(wù)籌劃，大致意思是要增加成本分?jǐn)偦蛘呓档褪蹆r(jià)才能減少土地增值稅，一般情況下都是增加成本。

但如果是虛增成本規(guī)避土地增值稅，就不再是合理避稅，以致有些人會(huì)有所顧忌。

03

當(dāng)下對(duì)于房企而言，發(fā)展是否穩(wěn)定、是否還有實(shí)力、最好的佐證就是還能夠在目前的公開市場(chǎng)中拿地。

基于銷售的下滑、為保住上海市場(chǎng)份額，2024年以來(lái)大華在上海兩次出手拿地，以超35億及25億的價(jià)格分別摘得閔行及寶山區(qū)兩幅地塊。

有關(guān)今年摘得的閔行浦錦街道地塊，業(yè)內(nèi)有不少人稱，這么好的一塊地又被這個(gè)口碑一言難盡的開發(fā)商給拿到了。

去年至今大華在上海浦江鎮(zhèn)的大華星曜、大華閔行區(qū)紫樾府、以及浦東北蔡的大華錦宸府等項(xiàng)目都因各類品質(zhì)問(wèn)題遭到大量業(yè)主維權(quán)。

另外上海一分公司杭州開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目-潮悅前城，去年8月遭到業(yè)主在政務(wù)網(wǎng)上投訴，原因是潮悅前城20幢一樓下沉、樓面脫離墻體，十分嚴(yán)重。

還有上海三分公司無(wú)錫大華鉑璟灣拿地樓面價(jià)9060元/㎡，起初新房備案均價(jià)19500元/㎡，在今年一季度整體去化不足1%，之后折后價(jià)每平米7字開頭，房?jī)r(jià)比地價(jià)還要低，顯然是在賠本賺吆喝。

可見(jiàn)上海公司整體銷售的下滑，一是上海地區(qū)多個(gè)項(xiàng)目因品質(zhì)等問(wèn)題屢遭業(yè)主維權(quán)，另外又是上海公司所屬周邊項(xiàng)目的去化難，影響到了整體的銷售表現(xiàn)。

大華的優(yōu)勢(shì)得益于在上海市場(chǎng)的多年深耕，前幾年的銷售業(yè)績(jī)也能夠證明購(gòu)房者對(duì)其產(chǎn)品的認(rèn)可，有著良好的客戶群。

輝哥認(rèn)為，對(duì)于現(xiàn)如今的購(gòu)房者而言買房是人生大事，經(jīng)不起反復(fù)折騰，如果一度忽視產(chǎn)品品質(zhì)，誠(chéng)信的缺失或許也只是時(shí)間問(wèn)題。

連續(xù)三年的上海地區(qū)銷售額超200億，在去年開始出現(xiàn)了下跌，今年上半年更是創(chuàng)造了多年來(lái)的歷史新低，為此大華上海區(qū)域也換了新的營(yíng)銷總。

去年年中大華調(diào)任在集團(tuán)營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)區(qū)域?qū)拥暮闃?lè)華出任上海區(qū)域營(yíng)銷總一職。

洪樂(lè)華生于1988年，本科畢業(yè)于上海理工大學(xué)，曾就職于旭輝上海事業(yè)部、世茂滬蘇區(qū)域環(huán)滬公司擔(dān)任營(yíng)銷總監(jiān)，2022年年初加入大華。

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海市場(chǎng)，大華在產(chǎn)品品質(zhì)端不斷出現(xiàn)的問(wèn)題，無(wú)疑會(huì)給整體的銷售工作帶來(lái)壓力和挑戰(zhàn)。

總結(jié)

作為大華最為核心的銷售及利潤(rùn)貢獻(xiàn)的上海，如果一旦丟失了市場(chǎng)占有率，整體壓力不言而喻。

在眼下產(chǎn)品力及服務(wù)已經(jīng)卷到了極致的情況下，市場(chǎng)上并不缺少一戰(zhàn)成名的好產(chǎn)品，缺乏的是長(zhǎng)期擁有消費(fèi)者的信任，以及對(duì)質(zhì)量和創(chuàng)新能力的不斷提升。

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