普通人退房之難，如上青天。

更別說(shuō)協(xié)調(diào)大批業(yè)主集體退房。

所以南京這個(gè)成功集中退房的全國(guó)首例太過(guò)重要，為其他城市的類似困境走通了一條路。

因?yàn)轸斞赶壬f(shuō)過(guò)：世界上本沒有路，走的人多了，也便成了路。

停工理由，居然源自恒大

南京這個(gè)集中退房樓盤，是位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)的珠江四季悅城。這是一個(gè)規(guī)劃面積90萬(wàn)平米的超大型城市綜合體，包含商業(yè)、辦公、居住和生活配套。

這是百?gòu)?qiáng)房企珠江投資集團(tuán)進(jìn)入南京的首個(gè)項(xiàng)目，總包單位是蘇中建設(shè)。“四季悅城”是珠江投資的主力產(chǎn)品線之一，在北京亦莊、惠州、大亞灣等地都有同名樓盤。

珠江投資的南京大盤之路可以說(shuō)一路坎坷。在23年1月就有業(yè)主到主管部門投訴：珠江四季悅城G98在2021年開盤，2022年7月就已經(jīng)停工，原定于2023年6月底交付，無(wú)法按期交付。

兩年來(lái)這個(gè)立項(xiàng)時(shí)風(fēng)光無(wú)限的大盤，已經(jīng)成為政府留言板上的常客，隔三差五就要露面。

開發(fā)商一度曾經(jīng)給出“換房”的解決路徑，讓業(yè)主們換到G104地塊，結(jié)果G104地塊也停工了。

停工的主要原因是：作為全國(guó)首批住宅建筑施工總承包特級(jí)資質(zhì)的施工方——江蘇省蘇中建設(shè)集團(tuán)資金短缺，造成現(xiàn)場(chǎng)停工。

而據(jù)說(shuō)施工方之所以資金短缺，是因?yàn)楹秃愦蠹瘓F(tuán)戰(zhàn)略合作捆綁過(guò)深，手握恒大超百億的商票無(wú)法兌付所至。

目前江蘇省蘇中建設(shè)集團(tuán)股份有限公司涉及的司法案件，多達(dá)驚人的11076起，公司被法院列為“失信被執(zhí)行人”373次，被限制高消費(fèi)1062次。

但作為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，其中應(yīng)有別樣故事，因?yàn)槭┕し侥庙?xiàng)目按慣例要先墊資，再按節(jié)點(diǎn)提取工程款這不假。但施工方資金斷裂造成樓盤停工，開發(fā)商難道也沒錢續(xù)建了嗎？長(zhǎng)工沒錢了，地主就能眼睜睜看著自己的房子停著？

解決路徑，拆分兩約一審

民用高價(jià)值大宗商品的交易，房產(chǎn)是最具特殊性的一個(gè)。

購(gòu)房者購(gòu)買新建商品房，實(shí)際上是分別在政府、開發(fā)商、貸款銀行之間走了三個(gè)流程。

商品房的交易簽約的 《商品房買賣合同》，其中一份要在政府管理機(jī)構(gòu)備案，樓盤的實(shí)際交易要與地塊的規(guī)劃方案、登記內(nèi)容匹配。

購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。雙方是獨(dú)立有效的買賣關(guān)系。

購(gòu)房者與貸款銀行簽訂的按揭合同，是為了購(gòu)買目標(biāo)房產(chǎn)，向銀行辦理的借款約定手續(xù)，這個(gè)手續(xù)是建立在商品房買賣合同之上的。也就是說(shuō)買房時(shí)購(gòu)房者從銀行借的錢就已經(jīng)轉(zhuǎn)入了開發(fā)商賬戶。

所以，政府、房企、銀行三方中，有一家不同意退房，這件事就走不通。

因?yàn)橐坏┩朔浚唐贩恐鼗亟灰紫到y(tǒng)，政府的審批手續(xù)和備案內(nèi)容作廢、收取的稅費(fèi)退不退？銀行的貸款合同作廢，違約損失和利息損失由誰(shuí)承擔(dān)？退房后銀行與購(gòu)房者的債務(wù)，實(shí)際變成了銀行與開發(fā)商的債務(wù)，當(dāng)開發(fā)商深陷泥潭時(shí)銀行又怎么辦？

所以解決退房問(wèn)題的關(guān)鍵在于路徑和錢。

政府負(fù)責(zé)打通退房審批路徑，開發(fā)商同意吐出監(jiān)管賬戶資金用于退房，銀行

的風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)損失有人承擔(dān)，這房才能退的出來(lái)。

同意退房，大部分房戶已簽協(xié)議

集中退房這件事能做成全國(guó)首例，核心因素是樓盤所在轄區(qū)的主管部門極具勇氣與魄力。

在維護(hù)招商環(huán)境、形象面子重重壓力之下，堅(jiān)定選擇了維護(hù)購(gòu)房者利益，讓數(shù)百業(yè)主能夠盡早止損。

其次是資金監(jiān)管賬戶里的錢，沒有被提取挪用、沒有莫名消失，售房款得到了真實(shí)有效的監(jiān)管，這才能確保業(yè)主能夠順利拿錢退房。

第三是能夠協(xié)調(diào)銀行讓步厘清違約損失，這一點(diǎn)也非常重要，畢竟銀行不歸區(qū)政府管啊。

因?yàn)橥朔康募?xì)節(jié)目前沒有披露，推測(cè)購(gòu)房者的首付款（個(gè)人支付部分）可以全額退回，已繳納稅費(fèi)計(jì)劃陸續(xù)清退，已付月供還款中的本金可退，利息不退。

銀行方面的違約損失大概率要算在開發(fā)商頭上，由房企承擔(dān)，因?yàn)閷?dǎo)致一切違約責(zé)任源頭在于開發(fā)停工，開發(fā)商是首責(zé)。至于珠江投資怎么向蘇中建設(shè)追責(zé)，那就是另一個(gè)故事了。

這樣算下來(lái)，由于購(gòu)房者已經(jīng)繳納兩年的利息屬于已發(fā)生行為，無(wú)法從銀行退回，購(gòu)房者的損失從大幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等。

表面看是購(gòu)房者賠了，但這些購(gòu)房者的買房節(jié)點(diǎn)是在2021年和2022年，考慮到這三年來(lái)樓市一路下行的走勢(shì)，參考周邊同時(shí)期買房業(yè)主們房?jī)r(jià)腰斬的現(xiàn)實(shí)情況，能把首付退回來(lái)已經(jīng)是萬(wàn)幸。如果等到三五年房子后交付再賣二手房，那虧得就不止是一個(gè)首付了。

所以南京珠江四季悅城的業(yè)主們，真是從“最慘業(yè)主”一路翻身成為“最幸福業(yè)主”。

這件事給其它城市深陷同樣遭遇的購(gòu)房者們，一個(gè)鮮明又充滿希望的借鑒。

只要監(jiān)管部門給力、監(jiān)管賬戶安全、業(yè)主團(tuán)結(jié)努力，一切問(wèn)題的解決都是有希望的。