最近，一則問卷引起了我的關(guān)注。據(jù)悉，重慶茶園等地公租房正在開展意向調(diào)查，計(jì)劃將公租房轉(zhuǎn)為配售型保障房出售。

這將是重慶公租房政策的一項(xiàng)重大轉(zhuǎn)變，這或許會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不小的影響。

重慶的公租房一直是熱議話題。我之前寫過一篇《聊聊重慶的天量公租房》，關(guān)注度也非常高。簡(jiǎn)單回顧一下，在那篇文章里我們主要討論了幾點(diǎn)：

第一，重慶是內(nèi)地最早大規(guī)模建設(shè)公租房的城市，并且重慶計(jì)劃以此構(gòu)建住房住房雙軌制。

第二，重慶是內(nèi)地首個(gè)出臺(tái)公租房管理辦法的城市，重慶規(guī)定承租人在租賃5年后可以申請(qǐng)購(gòu)買公租房。而兩年后國(guó)家推出的公租房管理辦法明令禁止公租房出售，從而導(dǎo)致了一些問題。

第三，重慶是第一個(gè)向居民配租公租房的內(nèi)地城市，被稱為看得見的民心工程，重慶公租房在市內(nèi)外都有較大影響力。

第四，重慶是全國(guó)公租房建設(shè)規(guī)模最大的城市，而且是獨(dú)一檔的存在。截至2022年9月底，重慶共建公租房58.3萬套，分配55.4萬套，保障中低收入群體140萬。

這篇文章我們?cè)偕疃攘牧闹貞c天量公租房的話題。

PART.01

在我國(guó)，地方主政官對(duì)城市發(fā)展影響很大。大家應(yīng)該都知道，重慶公租房建設(shè)，主要的操盤手是時(shí)任市長(zhǎng)黃奇帆，而黃奇帆有自己非常獨(dú)特的一套思想和辦法。

黃奇帆曾說過，中國(guó)城市住房制度從政府大包大攬的計(jì)劃分配，到后面主要由市場(chǎng)供給，都導(dǎo)致了一種供給方式的單軌制，難以滿足全體社會(huì)成員的住房需求。他認(rèn)為30-40%的城市居民由政府保障供應(yīng)居所，60-70%的居民由市場(chǎng)商品房的“雙軌制”更為合理。

所以，黃奇帆提出的施政目標(biāo)是：10%的高收入人群購(gòu)買高檔商品住房；60%的中等收入家庭購(gòu)買中小套型、中低價(jià)位商品住房；另外30%則由政府保障住房。

都說我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)制度，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向?qū)W新加坡搞“雙軌制”。但實(shí)際上，黃奇帆當(dāng)年一開始就在學(xué)習(xí)對(duì)標(biāo)新加坡的雙軌制。

PART.02

建設(shè)天量公租房其實(shí)也是重慶當(dāng)年解決房?jī)r(jià)過快上漲的關(guān)鍵措施。

為了應(yīng)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)造成的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國(guó)在2019年啟動(dòng)四萬億計(jì)劃，這也導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)在2019年至2010年出現(xiàn)了暴漲。

而在2010年，重慶成立了全國(guó)第三個(gè)新區(qū)兩江新區(qū)，這讓全國(guó)炒房客聞風(fēng)而動(dòng)，也導(dǎo)致當(dāng)年重慶房?jī)r(jià)上漲壓力較大。2009年12月，重慶新房成交均價(jià)4200元/㎡，到2010年12月時(shí)上漲到6250元/㎡，一年漲幅超過50%以上，當(dāng)年漲幅不輸一線城市。

于是，在2010年底重慶發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控通知中，重慶將原本計(jì)劃在2020年建設(shè)4000萬平米公租房的目標(biāo)提前到2012年底前完成。也就是說要在年內(nèi)建4000萬公租房，以此調(diào)控房?jī)r(jià)。

面對(duì)2009-2010年這輪房?jī)r(jià)上漲，大部分一二線城市選擇了限購(gòu)措施來進(jìn)行調(diào)控。而重慶沒有選擇限購(gòu)措施，而是選擇了建設(shè)天量公租房和試點(diǎn)房產(chǎn)稅等措施來進(jìn)行調(diào)控。2011年開始，重慶和上海一起成為唯二試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的城市。

十二五期間（2011-2015年），重慶GDP年均增速高達(dá)12.6%，高居全國(guó)各省市第一，遠(yuǎn)超全國(guó)平均7.8%的增速。但在此五年期間，重慶房?jī)r(jià)卻幾乎不漲。

其實(shí)不難理解，修建公租房行為本身會(huì)增加大量GDP數(shù)據(jù)并且還帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)，但修建天量公租房也必然牽制房?jī)r(jià)。在十二五期間，重慶房?jī)r(jià)幾乎五年不漲，也使得一大批次加杠桿的炒房客比如金朝陽等炒房團(tuán)在此期間被埋葬在重慶。

直到2016年黃奇帆離任重慶之后，重慶房?jī)r(jià)才如脫韁野馬。隨著全國(guó)房?jī)r(jià)大漲行情到來，炒房客打著飛機(jī)來重慶炒房，重慶房?jī)r(jià)也在隨后幾年完成了一輪翻倍的大漲行情。

所以，我猜很多人會(huì)設(shè)想，如果黃奇帆任期再長(zhǎng)一些，重慶房?jī)r(jià)是否還會(huì)有后來的那一輪大漲呢？

PART.03

我認(rèn)為，當(dāng)年重慶如此執(zhí)著地建設(shè)天量公租房，還和重慶當(dāng)年推出的一系列城鄉(xiāng)改革的社會(huì)背景有很大關(guān)系。

重慶在2007年成為全國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，重點(diǎn)地推進(jìn)戶籍制度、土地管理和使用制度、社會(huì)保障制度等改革，這輪改革對(duì)重慶的影響被遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了。

當(dāng)時(shí)的背景是，我國(guó)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城以推進(jìn)城市化發(fā)展，但農(nóng)民進(jìn)城之后在城市和農(nóng)村兩頭占地，導(dǎo)致全國(guó)耕地?cái)?shù)量大幅減少。因此國(guó)家不得不給各省市嚴(yán)格制定每年的建設(shè)用地指標(biāo)，以此守住全國(guó)18億畝耕地的紅線。而各地每年的建設(shè)用地指標(biāo)通常都不夠用，繼而導(dǎo)致商品房常常供不應(yīng)求，這也是各大城市房?jī)r(jià)上漲的原因之一。

重慶2008年推行的地票制度使以上難題迎刃而解。

所謂地票，就是建設(shè)用地指標(biāo)憑證。黃奇帆通過地票制度，原來農(nóng)村原來破產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的占地，農(nóng)民進(jìn)城后留下的宅基地先復(fù)墾為耕地，復(fù)墾出多少耕地就額外獲得了多少建設(shè)用地指標(biāo)。然后這個(gè)建設(shè)用地指標(biāo)通過重慶農(nóng)村土地交易所在城市中交易，開發(fā)商拿地先買這個(gè)指標(biāo)。

重慶地票畝均成交價(jià)20萬左右，除去復(fù)墾成本，85%的凈收益給農(nóng)民。重慶農(nóng)民戶均宅基地約0.7畝，農(nóng)民退出宅基地進(jìn)城戶均可獲得10萬左右的收益，這在當(dāng)年并不是小數(shù)目。所以，地票使得山區(qū)農(nóng)民也能有機(jī)會(huì)在城市化發(fā)展中分一杯羹，能夠增進(jìn)進(jìn)城農(nóng)民的收入。

地票交易配合著重慶的戶籍改革，促進(jìn)了農(nóng)村人口進(jìn)城，這也使得重慶的城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。

因?yàn)橄葟?fù)墾再使用，沒有減少耕地，所以通過地票制度獲得的建設(shè)用地指標(biāo)，就不算在國(guó)家給重慶每年的建設(shè)用地指標(biāo)之內(nèi)。換句話說，地票實(shí)際上使重慶突破了國(guó)家每年給省市的建設(shè)用地指標(biāo)限制，這是重慶得以長(zhǎng)期天量供地的制度基礎(chǔ)。

但是地票制度有一大關(guān)鍵問題被廣泛質(zhì)疑和擔(dān)憂。那就是農(nóng)村退出宅基地進(jìn)城之后，有可能因種種原因無法立足生存，而農(nóng)民失去宅基地又失去了回農(nóng)村的退路，那屆時(shí)這些農(nóng)民可能將沒有容身之地，甚至可能出現(xiàn)流浪漢、貧民窟，給社會(huì)帶來不穩(wěn)定因素，這是一定要杜絕的。這或許也是重慶地票制度遲遲未獲得普遍推廣的原因之一。

而重慶建設(shè)天量公租房，基本就能解決了中低收入群體的住房問題。重慶公租房的租金非常低，大概8-11元/㎡每月，而且廉租房和公租房并軌，絕對(duì)困難的住戶采用廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，租金就更低。重慶以公租房和廉租房構(gòu)建起更完善的社會(huì)保障制度，從而避免出現(xiàn)流浪漢，貧民窟等問題。

戶籍改革、地票制度、公租房建設(shè)等等，這些都是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的設(shè)計(jì)，環(huán)環(huán)相扣。這些都使得重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在底層邏輯上和其它城市有諸多不同，不了解這些，可能很難理解重慶房地產(chǎn)。

PART.04

為什么其他城市都沒有像重慶一樣建設(shè)天量公租房呢？我認(rèn)為其它城市既不愿這樣做，也很難做得到。我們從經(jīng)濟(jì)賬的角度來看看。

建設(shè)天量公租房看起來并不是一件劃算的買賣，而且也是一件很不容易做到的事情。

首先，大量建設(shè)公租房需要占用大量建設(shè)用地指標(biāo)。對(duì)于其它城市來說，建設(shè)用地指標(biāo)何其珍貴，本來就不夠用，如果給了公租房太多建設(shè)用地指標(biāo)，那就擠占了建商品房的建設(shè)用地指標(biāo)，會(huì)影響了賣地的收入。

第二，政府獲得土地是有成本的，包括征地賠償，五通一平等等。如果拿去建公租房，土地免費(fèi)劃撥使用，政府白白承擔(dān)了土地獲取成本，卻沒有賣地收入，而且還要再掏很一大筆錢去建房。各個(gè)地方的財(cái)政本就捉襟見肘，實(shí)在拿不出太多錢去搞公租房。

第三，公租房建好以后，反而會(huì)影響當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，進(jìn)而也影響地價(jià)，影響了土地財(cái)政收入，而公租房租金卻很低，這怎么看都不是一筆劃算的買賣。

那么，被視為很有經(jīng)濟(jì)頭腦的黃奇帆的經(jīng)濟(jì)賬又是怎樣算的呢？我們先看看明面上的賬。

首先是土地成本。

重慶在2002年左右在主城區(qū)一口氣就儲(chǔ)備了40萬畝土地，因?yàn)槭浅皟?chǔ)備，這些土地的獲取成本很低，4000萬方公租房建設(shè)大概用到3-4萬畝土地。而且重慶因?yàn)榈仄敝贫龋黄屏私ㄔO(shè)用地指標(biāo)限制，也不擔(dān)心公租房用地?cái)D占商品房建設(shè)用地指標(biāo)，所以沒有供地指標(biāo)的后顧之憂。

所以，在其它城市看來無法接受的建設(shè)用地指標(biāo)和土地成本問題，在重慶看來卻并無困難。

其次是建設(shè)成本。

在2010年前后，重慶建設(shè)成本大約3000元/平米，按此測(cè)算，重慶公租房建設(shè)成本約1200億。

但重慶財(cái)政也非常困難，也只配套了130億資金，住建部對(duì)重慶積極建公租房進(jìn)行鼓勵(lì)，總共補(bǔ)貼了180億，剩下約800億是靠融資貸款。那重慶該如何還本付息呢？

利息方面，800億貸款利率約5%，約40億利息。重慶公租房每平米月租金大約在10元/㎡，4000萬公租房每年產(chǎn)生的租金大約40億，基本可以覆蓋利息。

那么，800億貸款的本金該如何歸還呢？

根據(jù)黃奇帆的計(jì)劃，4000萬方公租房按10%配件商業(yè)用房用于出售，400萬方商業(yè)扣除成本大概可以獲利300億左右。而剩余500億則計(jì)劃的是通過出售公租房來解決。如果按5000元/㎡來賣，賣出1000萬方就抵掉剩余500億貸款。

而剩下的公租房，可以長(zhǎng)期有效運(yùn)營(yíng)或者擇機(jī)賣出一部分，比如在房?jī)r(jià)上漲時(shí)大量賣出，不僅可以壓制房?jī)r(jià)，還可以獲得增值收入。

在黃奇帆看來，重慶建設(shè)天量公租房并不會(huì)虧本，而且給下屆、下下屆政府留下的巨大財(cái)富。

2010-2012年，短短三年間重慶已經(jīng)開工了近4000萬方公租房。

然而，萬萬沒想到的是，2012年下半年國(guó)家出臺(tái)的公租房管理辦法中，明令禁止了公租房對(duì)外銷售。這徹底打亂了重慶的計(jì)劃。

PART.05

按黃奇帆原本設(shè)計(jì)，是需要以出售公租房?jī)斶€貸款的，現(xiàn)在這個(gè)計(jì)劃行不通了。該如何償還500億貸款?

另外，眾所周知，2012年重慶政壇風(fēng)云突變，讓重慶在方方面面都受到了一定影響。

2012年末，重慶債務(wù)率達(dá)到92.75%，位居全國(guó)前列，逼近100%警戒線。此時(shí)重慶債務(wù)壓頂，該如何化解？最簡(jiǎn)單有效的辦法，恐怕也只有賣地了。

好在2013年恰巧是全國(guó)土地市場(chǎng)的大年，這一年貸款利率全面放開，對(duì)房企海外融資也放寬了，開發(fā)商紛紛瘋狂大舉拿地，這給重慶超量供地提供了市場(chǎng)條件。

2013年，是重慶天量供地最為瘋狂的一年，極其不正常。

根據(jù)新浪樂居的數(shù)據(jù)，2013年重慶主城賣地收入金額達(dá)1032億，在樓面價(jià)和上2012年基本持平的情況下，成交金額同比2012年大漲70%，多出400多億。2013年重慶主城供地的可建房屋體量則是達(dá)到驚人的4059萬方。

主城九區(qū)一年供地可建體量4059萬方是什么概念？

2012年和2013年重慶商品房成交量大約2000萬方左右，也就是說按照當(dāng)時(shí)的商品房需求水平，2013年所供土地的可建體量是市場(chǎng)需求的兩倍。

自此，重慶已供庫存土地就長(zhǎng)期積壓，至今依然未能擺脫過去天量供地的后遺癥。截至2023年底，重慶商品住宅有效廣義庫存約4091萬方，但今年上半年商品住宅去化僅約250萬方。

在2010-2012年這3年已經(jīng)開建4000萬天量公租房的基礎(chǔ)上，重慶在2013年一年供地的可建體量竟然超4000萬方，為何要如此離譜供地？

我認(rèn)為，這應(yīng)該是因?yàn)橹貞c前三年建設(shè)天量公租房導(dǎo)致債務(wù)飆升，在形勢(shì)變化貸款融資環(huán)境惡化后，不得不通過天量賣地來償還債務(wù)。

總而言之，天量公租房不僅直接牽制了房?jī)r(jià)，而且因?yàn)楣夥拷ㄔO(shè)債務(wù)飆升，加上出售公租房的計(jì)劃因政策變化受阻，為了化債又間接導(dǎo)致了后續(xù)極為離譜的天量土地供應(yīng)，對(duì)重慶樓市產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

PART.06

2023年8月，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件（以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”）的發(fā)布，我國(guó)開始大力推行配售型保障房，構(gòu)建住房雙軌制。

配售型保障房購(gòu)買后實(shí)行封閉管理，不能上市交易，只能由政府回購(gòu)。這和當(dāng)年重慶公租房設(shè)計(jì)的規(guī)則有些類似。

在當(dāng)年重慶公租房的設(shè)計(jì)方案中，承租人租滿五年后可以購(gòu)買，但也不允許公租房上市交易，只能由政府回購(gòu)。只是因?yàn)檎咴?，重慶公租房一直未能按最初計(jì)劃對(duì)外出售。

我認(rèn)為重慶住房保障的理念以及做法，如今正在全國(guó)推廣，而且這早有先兆。

2022年12月，當(dāng)時(shí)剛升任重慶副市長(zhǎng)不久的董建國(guó)履新住建部副部長(zhǎng)，分管住房保障司、住房公積金司、市場(chǎng)監(jiān)管司。

董建國(guó)前33年在重慶經(jīng)歷中有28年和住房土地相關(guān)，其在重慶先后擔(dān)任過重慶房地產(chǎn)管局房改處處長(zhǎng)、重慶規(guī)劃和自然資源局局長(zhǎng)、重慶農(nóng)村土地交易所總裁等職。

所以我個(gè)人猜測(cè)，董建國(guó)履新住建部副部長(zhǎng)，既是董建國(guó)本人工作成績(jī)的肯定，一定程度上也是對(duì)重慶過往在保障房領(lǐng)域的肯定，也是我國(guó)住房政策全面轉(zhuǎn)向“雙軌制”的先兆。

PART.07

既然現(xiàn)行政策上鼓勵(lì)配售型保障房，那么將重慶探索將公租房轉(zhuǎn)為配售型保障房出售也就變得合情合理了。

其實(shí)，我認(rèn)為配售型保障房推出的最佳時(shí)間，是2017年-2018年那一輪房?jī)r(jià)大漲周期。重慶公租房銷售的最佳時(shí)機(jī)也是在那輪上漲周期。

可惜，最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)錯(cuò)過了。

那當(dāng)下國(guó)家為何推行保障房計(jì)劃？因?yàn)榭梢越鉀Q低收入群體的住房問題，還能應(yīng)對(duì)鋼材水泥等建設(shè)原材料過剩的問題，應(yīng)對(duì)危機(jī)狀態(tài)下房地產(chǎn)上下游供應(yīng)鏈的生存問題，以及建筑行業(yè)龐大農(nóng)民工的就業(yè)問題。

但是，無論是配售型保障房，還是保障性租賃住房，我認(rèn)為對(duì)商品房市場(chǎng)都不會(huì)是利好消息，只是為了達(dá)成其他種種目的而選擇的對(duì)商品房傷害較小的方式而已。

重慶嘗試將重慶公租房轉(zhuǎn)為配售型保障房出售給低收入群體，能讓低收入群體擁有自有的住宅，同時(shí)也能緩解財(cái)政收入壓力。

但此舉仍需謹(jǐn)慎，緩慢推進(jìn)，如果公租房定價(jià)過低，短期內(nèi)進(jìn)行大量拋售，難免會(huì)沖擊剛需住房市場(chǎng)。所以現(xiàn)在先做問卷試探，謹(jǐn)慎推進(jìn)，是合適的方式。

重慶公租房是否能順利轉(zhuǎn)配售型住房出售，又會(huì)在市場(chǎng)上掀起什么樣的波瀾，我們將持續(xù)關(guān)注。