價(jià)高者得，放開限價(jià)，上海這輪土拍看點(diǎn)十足。

歷史總是竟然相似，繼去年土拍“帽子戲法”后，綠城今天完成“雙響炮”，成為了本輪土拍最大贏家。

上午，綠城擊敗了保利和象嶼，溢價(jià)6.48%、總價(jià)12億摘得虹口地塊，順利完成小地塊的補(bǔ)倉，沒想到僅僅是一道開胃菜。

下午，綠城通過搖號擊敗了其他9家房企，溢價(jià)30%、總價(jià)約48億斬獲全國矚目的“小米地塊”，大幅刷新全國單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

剩余三塊地則全靠央國企托底，浦開19.28億摘得契形綠地地塊，保利4.2863億補(bǔ)倉重固板塊，奉賢新城25.52億拿下奉賢地塊。

今天總爺就和大家聊聊，本輪土拍到底有什么看點(diǎn)？綠城這兩塊地成色如何？

01

綠城笑傲，斬獲全國單價(jià)地王

今天最大的看點(diǎn)，無疑是徐匯的“小米地塊”。

這塊位于徐匯濱江的的熱門地塊，在經(jīng)歷了前期“小米退地”的風(fēng)波后，最終變更為住宅屬性：

起拍樓板價(jià)就高達(dá)10.08萬/㎡

上海2016年誕生的全國單價(jià)地王，是融信110.1億拿下的靜安區(qū)中興路地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)10.02萬/㎡，今天徹底成為歷史。

樓面價(jià)13.1萬/㎡，大幅刷新全國紀(jì)錄

這塊地位于徐匯濱江一線，沒有保障房的指標(biāo)，也沒有戶型的限制，將會是純豪宅產(chǎn)品的最佳陣地。

因此幾乎全上海的高端“玩家”，都參與了這塊地競拍，包括四家副部級央企和一家民企獨(dú)苗：

華潤置地、保利發(fā)展、中海&西岸、招商&徐匯城投、綠城、越秀&象嶼、宸嘉發(fā)展

中海、綠城、華潤、保利、中海，今年上半年上海排名前五的房企，對規(guī)模和標(biāo)桿項(xiàng)目非?？是?，毫無懸念地全員悉數(shù)參與。

越秀、象嶼，這兩家深耕上海的國企，這幾年也成為上海的絕對主角，這次參與徐匯濱江地塊，無疑是想要展現(xiàn)更高水平的操盤能力。

宸嘉發(fā)展，本輪土拍唯一參拍的民企，憑借長風(fēng)嘉佰道在上海一鳴驚人，2小時(shí)勁銷超61億的日光成績，也讓其更有底氣參與這次超熱門地塊。

在經(jīng)歷了數(shù)十輪報(bào)價(jià)后，溢價(jià)率達(dá)到了封頂?shù)?0%，招商&徐匯城投、中海&西岸、綠城、宸嘉發(fā)展進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。

最終備受期待的綠城，以總價(jià)、單價(jià)順利補(bǔ)倉，將會打造全上海最頂級的豪宅產(chǎn)品。

這塊不限價(jià)的熱門土地，目前大家關(guān)注的焦點(diǎn)，已經(jīng)從哪家開發(fā)商競得，切換到屆時(shí)會呈現(xiàn)怎樣頂級的產(chǎn)品。

在綠城的操盤之下，這塊“全國單價(jià)地王”，將來無疑也會刷新徐匯濱江的售價(jià)紀(jì)錄，打開上海濱江豪宅的天花板。

綠城最近兩年在上海表現(xiàn)十分亮眼，尤其是去年土拍“帽子戲法”，繁華三章的爆火，讓綠城躍升到上半年銷售榜單的第二位。

在今年的前批次土拍中，綠城雖然多次參與，但無奈運(yùn)氣欠佳，多次與熱門地塊擦身而過。

繼“繁花三章”后，在上海陷入短暫“糧荒”的綠城，今天終于打開了局面，而且不止這一塊地。

02

綠城補(bǔ)倉，繼續(xù)上海深耕

上午競拍的虹口江灣地塊，位于中外環(huán)間，地塊不大且限制較多，在土拍前市場形成共識：

開發(fā)和銷售難度相當(dāng)高

因此報(bào)名這塊地3家房企，也都是公認(rèn)的實(shí)力派巨頭房企，他們分別是：

保利發(fā)展、綠城、象嶼

最終在激烈的競價(jià)環(huán)節(jié)中，綠城以非常強(qiáng)勢的姿態(tài)，溢價(jià)6.48%、總價(jià)12億順利摘得。

這次他們選擇在虹口溢價(jià)拿地，代表對自身產(chǎn)品和品牌力的絕對自信。

一方面，這塊地在溢價(jià)6.48%后，樓板價(jià)也僅有48447元/㎡，尚不及隔壁中建東孚55372元/㎡的拿地成本。

參考隔壁中建虹悅里8.7萬的單價(jià)，綠城在不限價(jià)的情況下完全有能力賣到9萬左右，因此地塊的利潤空間依舊非?？捎^。

另一方面，這塊地體量很小，建筑面積僅24772平，綜合容積率2.44。

按照套均100多平的產(chǎn)品預(yù)估，中外環(huán)之間200多套的體量，對于綠城來說快速去化幾乎的毫無懸念。

在上海限價(jià)放開的大背景下，屬于高品質(zhì)房企的時(shí)代正在悄然來臨。

03

國企托底，三塊底價(jià)成交

除了徐匯、虹口兩塊熱門地塊，其他三塊都是由深耕板塊的央國企托底。

位于浦東北蔡的楔形綠地地塊，由本地國企浦開底價(jià)19.28億競得，樓板價(jià)51009元/㎡。

這塊地周邊目前還處于“百廢待興”階段，但契形綠地的環(huán)境和規(guī)劃優(yōu)勢，以及地鐵站一公里內(nèi)的距離，依舊擁有不錯(cuò)的潛力。

尤其是就在東側(cè)300米，中鐵建和國貿(mào)剛剛競得的1宗地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)是55674元/㎡，要比浦開地塊高4665元/㎡。

深耕浦東的本地國企浦開，毫無懸念地摘得這塊潛力地塊。

位于青浦的重固地塊，由深耕板塊的保利發(fā)展，以總價(jià)4.2863億摘得，樓板價(jià)只有15300元/㎡。

地塊東側(cè)就是保利虹橋和頌，2023年7月拿地樓板價(jià)是17000元/㎡，房地聯(lián)動價(jià)37000元/㎡。

在重固板塊的多個(gè)樓盤中，保利虹橋和頌算是其中的佼佼者，兩次加推后整盤已去化過半。

盡管郊區(qū)市場存在不確定性，但對于由規(guī)模發(fā)展要求、且處于板塊絕對優(yōu)勢的保利發(fā)展來說，這塊地也算是勢在必得。

熱度最低的奉賢新城地塊，總價(jià)高達(dá)25.52億，樓面價(jià)20000元/㎡，最終被本地國企奉賢新城競得。

這塊地距離5號線奉賢新城站1.1公里，板塊內(nèi)有龍湖奉賢天街等商業(yè)資源、上海之魚等綠化配套，但板塊內(nèi)競爭也相當(dāng)激烈。

就在地塊東側(cè)1公里，今年4月龍湖溢價(jià)9.55%斬獲了1宗商住地，房地聯(lián)動價(jià)43800元/㎡。

繼御湖境之后，龍湖又推出了一高端產(chǎn)品系觀萃，并且在奉賢新城開啟上海首秀，屆時(shí)龍湖·觀萃會對板塊形成強(qiáng)有力阻擊。

由于板塊整體行情一般，以及這塊地超過1000套的超大體量，相信只有本地國企托底這一條路可以走。

這三塊相對冷門的地塊，全部由深耕板塊的央國企托底，對于如今上海的非熱門、郊區(qū)地塊，所有房企都表現(xiàn)得異常謹(jǐn)慎。

04

分化之后，土拍徹底變天

今天這輪土拍，雖然只有五塊地出讓，卻反映了當(dāng)下樓市的掙扎。

“放開限價(jià)”后的第二場土拍，不但沒有等到很多人預(yù)想中的火爆，甚至顯得更加冷清。

徹底變天后的土拍，也為上海乃至全國市場指明了方向。

1. 熱度持續(xù)下降，房企們也 “持幣觀望”

上海市場針對那些猶豫中的買家，通常喜歡用“持幣觀望”來形容，這次沒想到財(cái)大氣粗的各大央國企也這樣選擇。

上半年相對冷清的新房市場，讓房企信心嚴(yán)重不足，今年以來參與度是越來越低，這批次土拍總共僅有11家房企參與。

截至本輪土拍前，上海商品住宅供地計(jì)劃完成度，竟然只完成了20%左右。

沉悶的土拍市場，還需要更多“猛藥”的刺激。

2. 房企向內(nèi)收縮，遠(yuǎn)郊地塊慘遭“拋棄”

另外一個(gè)很明顯的趨勢就是，國央企開始加速向內(nèi)收縮。

外環(huán)外的土地幾乎被“拋棄”，除了承擔(dān)托底任務(wù)、或真的板塊深耕的房企，幾乎已經(jīng)沒有房企在郊區(qū)主動拿地了。

本輪除了單價(jià)地王的空前人氣，其他4塊地3塊都是靠央國企托底，中外環(huán)間的小地塊也只有三家房企參與。

可以非常明顯的預(yù)見，針對如今略顯慘淡的外環(huán)外新房和土拍市場，一系列更大力度的政策呼之欲出。

3. 價(jià)高者得時(shí)代，品質(zhì)房企崛起

這兩輪土拍最大看點(diǎn)，就是重回“價(jià)高者得”同時(shí)放開房地聯(lián)動價(jià)，這對于那些高品質(zhì)房企無疑是一大機(jī)會。

一方面，越來越多的優(yōu)質(zhì)地塊擺上貨架，并最終高溢價(jià)率成交，對板塊價(jià)格上漲產(chǎn)生積極預(yù)期。

另一方面，這些高溢價(jià)地塊只能賣出高于市場價(jià)才有利潤，也對房企銷售及產(chǎn)品能力形成挑戰(zhàn)。

尤其在今天的徐匯濱江濱江地塊可以看出，只有那些實(shí)力雄厚的央國企、具備塔尖產(chǎn)品能力的民企，才有信心參與最終角逐。

前段時(shí)間在上海表現(xiàn)出色，以產(chǎn)品力贏得客戶認(rèn)可的綠城，在運(yùn)氣的加持下，斬獲了本輪土拍含金量最高的兩塊地。

徹底變天的上海土拍市場，也面臨著更大的變數(shù)， 考驗(yàn)房企戰(zhàn)略定力的時(shí)刻到了。

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