01

問(wèn)：據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一年來(lái)，上海核心地段的高端寫(xiě)字樓物業(yè)被多個(gè)地方國(guó)資納入囊中。馮叔，您認(rèn)為國(guó)資機(jī)構(gòu)奔赴上海買(mǎi)樓這一現(xiàn)象背后的原因是什么？國(guó)有資本購(gòu)買(mǎi)這些寫(xiě)字樓是為了保值增值嗎？

馮侖：我覺(jué)得這件事體現(xiàn)了兩個(gè)變化。

第一，國(guó)資及其系統(tǒng)的投資行為變得更加市場(chǎng)化，能夠開(kāi)始跨地區(qū)進(jìn)行投資。以往我們看到的國(guó)資相對(duì)保守，都在本地區(qū)做一些投資，而且在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，更多考慮的是公共性甚至是非經(jīng)濟(jì)因素，而現(xiàn)在，包括新疆、河南在內(nèi)的國(guó)資已經(jīng)非常市場(chǎng)化。

這種變化的具體表現(xiàn)是，這些地方的國(guó)資不約而同地在上海樓市低點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)了整棟寫(xiě)字樓。如果地方國(guó)資能夠按照市場(chǎng)邏輯、企業(yè)邏輯和投資邏輯選擇投資地點(diǎn)和項(xiàng)目，那么這種變化是積極的。不僅有利于國(guó)資的自身發(fā)展，也對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展起到推動(dòng)作用。

第二，這一現(xiàn)象也表明在房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)面臨發(fā)展瓶頸，甚至是一些非住宅性的商用物業(yè)租金和出租率都在下降的情況下，上海仍然是一個(gè)極具吸引力的市場(chǎng)。回顧過(guò)去一百年，哪怕經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，甚至是戰(zhàn)亂時(shí)期，上海始終是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的地區(qū)之一，一直有大量經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生。

所以上海經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的抗跌性，其開(kāi)放性、外向性，以及作為重要金融中心的功能，使得在其他地區(qū)投資環(huán)境趨于謹(jǐn)慎的情況下，投資者仍然看好上海，并愿意在上海進(jìn)行大規(guī)模布局。

02

問(wèn)：早期您提出「學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣」，萬(wàn)科的熱度也一直居高不下，很多企業(yè)對(duì)萬(wàn)科的制度、流程乃至一些戰(zhàn)略都競(jìng)相效仿。然而，一些企業(yè)在學(xué)習(xí)萬(wàn)科不成功之后，開(kāi)始摒棄、懷疑萬(wàn)科的做法。馮叔，您覺(jué)得就當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，民營(yíng)企業(yè)還可以向萬(wàn)科學(xué)習(xí)什么？

馮侖：第一，萬(wàn)科是最早在中國(guó)建立職業(yè)經(jīng)理人文化的企業(yè)，有專(zhuān)業(yè)經(jīng)理人，每件事情都做得很仔細(xì)，這和其他企業(yè)很不一樣。

第二，學(xué)日本。早期，萬(wàn)科在管理方面學(xué)習(xí)了日本企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。相比之下，當(dāng)時(shí)許多民營(yíng)企業(yè)并沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，他們更多的是模仿江湖中的「大哥」文化。萬(wàn)科則不同，他們學(xué)習(xí)了日本企業(yè)的管理方式，并且與日本一些企業(yè)有合作。最多的時(shí)候，萬(wàn)科公司里有幾百名日本員工。這種跨文化的學(xué)習(xí)和合作，使得萬(wàn)科能夠在決策方面做得更好。

比如說(shuō)，當(dāng)時(shí)很多公司在做混改，私下我也問(wèn)過(guò)王石，要不要MBO？王石曾說(shuō)，「如果我要MBO，我就得借錢(qián)，可能會(huì)成為重要股東，但借錢(qián)要想辦法還錢(qián)，就得靠股票市場(chǎng)。這時(shí)，注意力自然轉(zhuǎn)移到股票上，而不是產(chǎn)品的質(zhì)量上。如果錢(qián)還了，那么我就是個(gè)比較重要的股東。如果企業(yè)的發(fā)展需要再融資，我就有兩種選擇，要么股權(quán)稀釋?zhuān)タ刂茩?quán)，要么融資跟進(jìn)。如果我不借錢(qián)，又要保持控制權(quán)，那公司就不能一直融資，但不融資就不能發(fā)展；如果公司不斷融資，我又沒(méi)錢(qián)一直跟，那也會(huì)失去控制權(quán)，和不做MBO沒(méi)什么區(qū)別。所以干脆不做?！?/p>

另外，王石在股東的選擇上也很獨(dú)特，比如他一直堅(jiān)持讓國(guó)企作為萬(wàn)科的大股東。他本可以不讓國(guó)企控股，但他認(rèn)為這是民營(yíng)企業(yè)在中國(guó)可持續(xù)發(fā)展的方式。從深圳特發(fā)轉(zhuǎn)到華潤(rùn)，再到深鐵，萬(wàn)科的大股東一直是國(guó)企。這種選擇與許多民營(yíng)企業(yè)不同，但也正是這種選擇，體現(xiàn)了萬(wàn)科獨(dú)特的戰(zhàn)略眼光。

事實(shí)上，每個(gè)成功的企業(yè)，都在同一時(shí)代、同一行業(yè)、同一領(lǐng)域中做出了一些與眾不同的決策，這就是成功的關(guān)鍵。因此，我們需要上商學(xué)院，研究為什么他們能做出不同的決策，而不是僅僅關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量、人才管理、企業(yè)員工培訓(xùn)等大家都在做的事情。

正是這些與眾不同的決策，使得萬(wàn)科在公司治理方面表現(xiàn)出色，并且從很早就開(kāi)始制定規(guī)范化的管理流程。規(guī)范到什么程度？我記得萬(wàn)科在跟另一家公司發(fā)生沖突的時(shí)候，有兩件事情很特別。

第一，這家公司一直試圖挖掘萬(wàn)科的黑料，但一直也沒(méi)發(fā)現(xiàn)什么，反而它自己的黑料不斷被揭露。這是因?yàn)槿f(wàn)科自上市以來(lái)，公司治理就比其他企業(yè)更加規(guī)范。萬(wàn)科早期學(xué)習(xí)了日本的管理模式，此外，王石從一開(kāi)始就定位自己為經(jīng)理人而非老板，確保公司治理透明化和規(guī)范化。

第二，這家公司當(dāng)時(shí)花了大價(jià)錢(qián)挖萬(wàn)科的人才，甚至開(kāi)出上億元的高價(jià)，但沒(méi)有一個(gè)人離開(kāi)萬(wàn)科。這就是萬(wàn)科成功的地方。

拒絕挖角的理由也特別有意思。一位員工直接說(shuō)：「從進(jìn)入萬(wàn)科開(kāi)始，我就沒(méi)想過(guò)發(fā)財(cái)?shù)氖?。萬(wàn)科給我們這些經(jīng)理人定了合理的工資，我從大學(xué)畢業(yè)就加入萬(wàn)科，20多年里從未想過(guò)靠發(fā)財(cái)離開(kāi)公司。萬(wàn)科是一個(gè)做事的地方，不是發(fā)財(cái)?shù)牡胤健Ｄ憬o我開(kāi)這么高的價(jià)格，讓我投靠你，我反而害怕，因?yàn)檫@與我?guī)资甑男拍畈环?strong>而且你說(shuō)給這么多錢(qián)，也不知道能發(fā)幾次。」

這是萬(wàn)科最有價(jià)值的地方。