去年財(cái)報(bào)季時(shí)，約6成內(nèi)資上市房企虧損。

銷售額下滑、虧損面加大、現(xiàn)金流減少，成為內(nèi)資房企普遍現(xiàn)狀。

相比之下，常年被貼上“保守”標(biāo)簽的港資房企卻自成一派，負(fù)債率低、利潤率高，不僅錢賺得多還安全。

比如，新鴻基地產(chǎn)、九龍倉置業(yè)、恒基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等港資房企去年全年凈利潤均在40億港元以上。

但今年以來，以穿越周期著稱的港資房企，在這一輪房地產(chǎn)調(diào)整中，有些也扛不住市場壓力，開始虧錢了。

比如，九龍倉旗下兩家上市平臺(tái)，九龍倉集團(tuán)和九龍倉置業(yè)上半年分別虧損26.73億港元、10.52億港元；去年同期則盈利6.96億港元、18.05億港元。

香港置地今年上半年基礎(chǔ)虧損達(dá)700萬美元，去年同期基礎(chǔ)盈利4.22億美元。

曾經(jīng)穩(wěn)賺的港資房企，如今，也在經(jīng)歷“錢難賺”的煎熬階段。

今天，地產(chǎn)君想來聊聊，問題出在哪里？

01

九龍倉：投資物業(yè)減值，靜待市場好轉(zhuǎn)

九龍倉是香港的“百年老店”，創(chuàng)立于1886年，至今已有138年歷史。

九龍倉置業(yè)原本是九龍倉集團(tuán)的全資附屬公司，2017年11月分拆出來單獨(dú)上市。

此后，兩家公司皆由會(huì)德豐控股，成為兄弟公司。

1、九龍倉置業(yè)：復(fù)蘇停滯拖低物業(yè)估值

2017年分拆時(shí)，九龍置業(yè)從內(nèi)地業(yè)務(wù)中抽離出來，專注于香港市場。

分管的是綜合體商城海港城、時(shí)代廣場、荷里活廣場，以及中環(huán)的寫字樓項(xiàng)目會(huì)德豐大廈、卡佛大廈和香港美利酒店等物業(yè)。

這些香港知名的商場和寫字樓，都是九龍倉置業(yè)最賺錢的物業(yè)。

作為香港最頂流的兩個(gè)商場，尖沙咀的海港城（不包括三間酒店）、銅鑼灣的時(shí)代廣場，2023年估值分別高達(dá)：1516億港元、460億港元。

上市僅一年后，九龍倉置業(yè)2018年凈利潤高達(dá)160多億港元，其中，僅海港城一個(gè)物業(yè)就帶來了近100億港元的凈利潤。

這是一個(gè)相當(dāng)夸張的數(shù)字，憑借“全球最賺錢的商業(yè)”，九龍倉置業(yè)成了名副其實(shí)最有實(shí)力的“收租公”。

但2020年以來，整個(gè)香港投資物業(yè)價(jià)值進(jìn)入疲軟期，九龍倉置業(yè)投資物業(yè)公允價(jià)值也大幅縮水。

2020年和2022年，計(jì)提投資物業(yè)減值后，分別虧損了78億港元、88億港元。

雖然2023年扭虧，但今年上半年再次虧損。

“復(fù)蘇停滯、拖低物業(yè)估值”，這是九龍倉置業(yè)給自己的2024年中總結(jié)。

九龍倉置業(yè)表示：“香港零售去年一季度邊境重開后復(fù)蘇，但很快又陷入停滯，步入2024年情況更嚴(yán)峻了?！?/p>

因此，在計(jì)入投資物業(yè)重估減值后，股東應(yīng)占溢利虧損10.52億港元。

剔除這個(gè)原因，九龍倉置業(yè)整體營收、營業(yè)盈利基本與去年同期持平。

細(xì)分來看，得益于海港城的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其商場收入及營業(yè)盈利有所上升。

海港城依然是九龍倉置業(yè)的主要收入保障。

對于九龍倉置業(yè)來說，之所以會(huì)出現(xiàn)虧損，主要是投資物業(yè)估值下滑引起的，是“賬面虧損”。

只要等待旗下像海港城、時(shí)代廣場這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重回巔峰，自然就能夠再次迎來輝煌，得到源源不斷的巨額收租利潤。

要知道，這兩個(gè)物業(yè)的土地使用權(quán)年限都是999年，九龍倉置業(yè)等得起。

2、九龍倉集團(tuán)：市道淡靜資產(chǎn)價(jià)值下降

與九龍倉置業(yè)相比，九龍倉集團(tuán)的業(yè)務(wù)范圍更廣。

既有香港和內(nèi)地的投資物業(yè)、銷售物業(yè)，還有酒店、物流基建等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)。

疫情期間的2022年，九龍倉集團(tuán)首次出現(xiàn)虧損，虧了14億港元。

九龍倉集團(tuán)的虧損原因與眾多內(nèi)資房企一致，主要是對內(nèi)地和香港的銷售物業(yè)進(jìn)行了減值撥備。

疫情過后的2023年，九龍倉集團(tuán)的業(yè)績也曾有過反彈。

但今年上半年又開始虧損，甚至虧得更多，超25億港元。

與九龍倉置業(yè)虧損原因一致，是對投資物業(yè)進(jìn)行重估導(dǎo)致的虧損。

另外，九龍倉集團(tuán)的開發(fā)業(yè)務(wù)目前處于“空窗期”。

開發(fā)項(xiàng)目主要位于香港，前期積累大量山頂豪宅項(xiàng)目，但現(xiàn)時(shí)已逐漸售罄，近年來拿的一些地塊都還在建設(shè)當(dāng)中。

內(nèi)地方面，2019年后，九龍倉在內(nèi)地未拍過地，如今一直在清庫存。內(nèi)地的開發(fā)物業(yè)賬面價(jià)值占比已從2018年末的42%降低至16%。

另一方面，九龍倉集團(tuán)其他的業(yè)務(wù)條線，比如酒店、物流、投資等業(yè)務(wù)也受經(jīng)濟(jì)下行沖擊，收入全線下跌。

九龍倉集團(tuán)與九龍倉置業(yè)目前的策略基本一致，也是等待市場好轉(zhuǎn)。

從其財(cái)務(wù)狀況來看，九龍倉集團(tuán)整體風(fēng)險(xiǎn)較小，也等得起。

但其業(yè)務(wù)范圍更廣、盤面更大，利潤恢復(fù)會(huì)相對更慢。

02

香港置地：租售雙重拖累，交付維權(quán)頻發(fā)

同樣為香港老牌房企，香港置地此前在內(nèi)地的發(fā)展給外界的印象是不緊不慢。

但近兩年，香港置地在內(nèi)地城市的布局明顯加快。

在拓展方式上，與恒隆等港資以獨(dú)立開發(fā)運(yùn)營為主不同，香港置地更擅長進(jìn)行合作開發(fā)，在內(nèi)地的14個(gè)綜合體項(xiàng)目中，合作的多達(dá)9個(gè)。

香港置地在內(nèi)地最受關(guān)注的一次土拍，是2020年初，香港置地聯(lián)合體以310.5億天價(jià)，競得上海徐匯濱江西岸金融城地塊。

這個(gè)總價(jià)直接刷新了內(nèi)地成交紀(jì)錄，是當(dāng)之無愧的“超級地王”。

今年4月，該項(xiàng)目住宅部分啟元開盤，均價(jià)17.8萬元/㎡，80套房源共有188組認(rèn)籌數(shù)量，最終在82號完成清盤，僅2人棄號，一日完成約44.55億的銷售額。

這一項(xiàng)目也帶動(dòng)香港置地在上海的業(yè)績和排名上升。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年前7月，香港置地在上海的銷售業(yè)績?yōu)?7億元，位列TOP20。

即使擁有這樣的業(yè)績，但香港置地今年上半年還是虧了，基本凈利潤虧損為700萬美元，而去年同期的基本凈利潤為4.22億美元。

主要受兩方面因素拖累導(dǎo)致的虧損：

首先是內(nèi)地銷售物業(yè)減值撥備，武漢、南京及重慶等內(nèi)地的開發(fā)銷售項(xiàng)目有2.95億美元的減值撥備。

其次是香港投資物業(yè)租金下滑，整體收租業(yè)務(wù)按年下滑約3%。

開發(fā)銷售和資產(chǎn)運(yùn)營雙重受阻，香港置地的業(yè)績、利潤壓力可見一斑。

不僅業(yè)績承壓，在內(nèi)地的開發(fā)大本營重慶，香港置地屢次遭遇業(yè)主維權(quán)。

此前衿湖翠林項(xiàng)目的大規(guī)模交付維權(quán)剛剛平息，近期，重慶豪宅香港置地啟元項(xiàng)目因?yàn)榻逃涮讍栴}，也引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

對于以“精工細(xì)作”聞名的港資來說，如何在利潤承壓的市場環(huán)境下，仍然保持較高水準(zhǔn)的產(chǎn)品及服務(wù)，走出自己獨(dú)特的業(yè)績及利潤上升之路，是香港置地未來的重中之重。

03

市場仍處低谷，利潤下滑是大勢

內(nèi)地房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，今年前7月，TOP30房企中，只有中建壹品業(yè)績增長了不到5%，其余房企都在下滑。

而香港樓市也不容樂觀，此前，香港全面“撤辣”，幾乎把所有限制性政策都取消了。

從效果來看，樓市熱度只維持了2個(gè)月，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售市場又打回原形，當(dāng)?shù)胤科笠灿瓉砹烁蟮目简?yàn)。

此外，占港資房企營收大頭的商辦運(yùn)營，其租金也在持續(xù)下滑、空置率仍處高位。

雖然其他港資房企暫未出現(xiàn)虧損，但是今年上半年業(yè)績和利潤也都出現(xiàn)了下滑。

恒隆地產(chǎn)和恒隆集團(tuán)雖總收入仍有增長，但二者的股東應(yīng)占溢利均出現(xiàn)下滑，尤其恒隆地產(chǎn)凈利潤同比下滑了55.68%，凈利潤腰斬。

太古地產(chǎn)則營收和凈利潤雙下滑，其中營收72.79億港元，罕見出現(xiàn)同比下滑0.25%；股東應(yīng)占溢利17.96億港元，同比下滑19.21%。

在市場沒有好轉(zhuǎn)之前，不論是內(nèi)資房企還是港資房企，似乎都逃不過利潤下滑甚至虧損。

那些持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企或許可以等待市場好轉(zhuǎn)，但大多數(shù)仍需通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整拓展利潤空間，在寒冬中尋找新的春天。

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