關(guān)鍵信號(hào)，深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房開(kāi)始漲了。

據(jù)報(bào)道，今年上半年，福田百花片區(qū)二手房成交量約126套，接近2019年的成交高峰期，較去年同期（71套）增長(zhǎng)約77%，部分房源價(jià)格也在上漲。

比如長(zhǎng)城一花園，一套85.3平的3房，4月成交價(jià)668萬(wàn)，5月成交價(jià)就去到了718萬(wàn)，一個(gè)月漲了50萬(wàn)。 （數(shù)據(jù)源于咚咚找房）

再比如長(zhǎng)城三花園，一套124平的3房，5月成交價(jià)866萬(wàn)，6月成交價(jià)就去到了950萬(wàn)，一個(gè)月漲了84萬(wàn)。 （數(shù)據(jù)源于咚咚找房）

同為深圳傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的福田園嶺新村，價(jià)格也出現(xiàn)了明顯上漲——僅僅一個(gè)月，從5字頭站上了7字頭。

3-4月，園嶺新村有2套房源成交價(jià)跌破6字頭，比如一套93.1平單位，成交總價(jià)545萬(wàn)，折合單價(jià)約5.85萬(wàn)/平。 而在5月，一套68平的2房，成交總價(jià)493萬(wàn)，折合單價(jià)就去到了約7.23萬(wàn)/平。 （數(shù)據(jù)源于咚咚找房）

圖片來(lái)源：咚咚找房

剛剛過(guò)去的7月，一套82.51平的3房，成交總價(jià)620萬(wàn)，折合單價(jià)約7.5萬(wàn)/平，再創(chuàng)新高。（數(shù)據(jù)源于鏈家）

圖片來(lái)源： 鏈家

深圳樓市真的開(kāi)始漲了？是個(gè)例還是趨勢(shì)？下半年怎么走？

01.

7月二手房成交創(chuàng)新高

明年深圳樓市會(huì)大漲？

樂(lè)有家最新數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手房網(wǎng)簽量高達(dá)5381套，是2021年2月以來(lái)的最高峰。

注意，2024年3-7月，是深圳自2021年2月以來(lái)，月度二手房網(wǎng)簽量首次連續(xù)5個(gè)月穩(wěn)定在5000套左右。

也就是說(shuō)，在經(jīng)歷3年多的劇烈調(diào)整后，深圳樓市成交量已經(jīng)在觸底回升。

而月成交5000套被一致認(rèn)為是深圳市場(chǎng)的榮枯線(xiàn)，這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明筍盤(pán)、低價(jià)房源在穩(wěn)步消化，當(dāng)打折新盤(pán)、割肉二手盤(pán)出清后，剩下的都是比較堅(jiān)定的房源，價(jià)格就會(huì)企穩(wěn)。

量在價(jià)先，成交量只要穩(wěn)住，價(jià)格回暖應(yīng)該只是時(shí)間問(wèn)題。

從半年的維度看，2024上半年，深圳二手住宅過(guò)戶(hù)21394套，套數(shù)同比增長(zhǎng)31.8%。

注意，二手住宅半年成交21394套，這個(gè)數(shù)據(jù)，和歷史上2008年的20613套、2012年的20587套，相差無(wú)幾。

而在08年、12年的次年，深圳二手房成交大幅上漲——2009年上半年高達(dá)59983套，是2008年上半年的2.9倍；2013年上半年高達(dá)47025套，是2012年上半年的2.3倍。

按照歷史規(guī)律，淘哥認(rèn)為，2025年大概率是深圳樓市的成交大年，樓市大概率會(huì)漲。

劃重點(diǎn)，從今年深圳樓市的成交數(shù)據(jù)可以確定兩個(gè)事情：

1、深圳樓市成交量已經(jīng)明顯回升，購(gòu)房者正在穩(wěn)步入場(chǎng)，要有信心。

2、2025年深圳樓市大概率會(huì)漲、是成交大年。

基于這兩點(diǎn)，淘哥認(rèn)為深圳樓市目前正處于超跌+低成本+回暖的關(guān)鍵底部，是買(mǎi)房最友好的時(shí)期。

超跌即價(jià)格跌穿了真實(shí)價(jià)值。

目前深圳房?jī)r(jià)幾乎回到了2017年、2016年，相較于高峰普遍下跌了20-40%，很多甚至打了半折。

比如南山華潤(rùn)城，之前二手房單價(jià)普遍在15-18萬(wàn)，現(xiàn)在單價(jià)9萬(wàn)多就能上車(chē)；前海諾德假日花園，之前單價(jià)14-15萬(wàn)，現(xiàn)在單價(jià)8字頭就能買(mǎi)到；寶中花樣年花鄉(xiāng)，之前28平左右的單間總價(jià)賣(mài)到過(guò)365萬(wàn)，現(xiàn)在200萬(wàn)左右就能拿下。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也降了不少，比如深圳高級(jí)中學(xué)龍崗學(xué)校附近的房子，之前總價(jià)2字頭只能買(mǎi)10幾年樓齡的2房老房子， 而現(xiàn)在在售的新房，總價(jià)2字頭就能買(mǎi)精裝全新3房住宅，處于明顯的價(jià)格洼地。

僅供參考 數(shù)據(jù)源自鏈家

不難發(fā)現(xiàn)，如今 深圳很多房子跌幅已經(jīng)出乎意料，這也是最近幾個(gè)月深圳二手房成交屢創(chuàng)新高、突破5000套榮枯線(xiàn)的根本原因——房?jī)r(jià)實(shí)在太便宜了。

低成本即低首付、低利率、高優(yōu)惠。

深圳目前首付最低僅2成、商貸利率和公積金利率都創(chuàng)歷史新低，同時(shí)大部分開(kāi)發(fā)商為了緩解回款壓力都給出了難以想象的折扣、優(yōu)惠，而且還是封頂后才開(kāi)始真正還款。

這種情況下買(mǎi)房，不管是資金壓力還是風(fēng)險(xiǎn)成本都非常低。

淘哥提醒，如此劇烈的跌幅是因?yàn)樘厥獾臅r(shí)代環(huán)境、政策環(huán)境等多重因素影響下出現(xiàn)的小概率事件，是時(shí)代級(jí)的調(diào)整也是時(shí)代級(jí)的機(jī)遇，如今正值筑底回暖的關(guān)鍵底部，正是買(mǎi)進(jìn)的窗口期，一定要好好把握。

那么，買(mǎi)房怎么買(mǎi)？尤其是容錯(cuò)率較小的剛需，一是地段要選對(duì)，最好買(mǎi)產(chǎn)業(yè)實(shí)力強(qiáng)、配套豐富且便捷的區(qū)域，這決定了生活底盤(pán)和房子的價(jià)值下限；二是價(jià)格要選對(duì)，最好買(mǎi)超跌物業(yè)，這決定了性?xún)r(jià)比和房子價(jià)值潛力；三是產(chǎn)品要選對(duì)，最好買(mǎi)品牌房企的高品質(zhì)物業(yè)，這決定了生活質(zhì)量和房子的價(jià)值穿透力。

02.

剛需選東部還是選西部？

關(guān)于地段，深圳剛需買(mǎi)房無(wú)非糾結(jié)兩個(gè)大方向，東還是西？

如果是10年前買(mǎi)房，肯定是西部比較好，過(guò)去十幾年深圳從羅湖到福田再到南山前海，一路向西發(fā)展，但是經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)于剛需而言，目前買(mǎi)西部存在幾個(gè)問(wèn)題。

一是貴。福田南山前海均價(jià)7.5萬(wàn)+/平、寶安均價(jià)6萬(wàn)/平，是東部龍崗、坪山的2-3倍。

二是人口多、資源分配難度高。比如出門(mén)容易堵車(chē)、部分學(xué)校積分要求很高等。

三是密度高。住宅越蓋越高、越蓋越密，壓迫感重，一些10萬(wàn)+/平的豪宅容積率都超過(guò)了6，有限預(yù)算內(nèi)很難買(mǎi)到一個(gè)非常舒適的居住環(huán)境。

四是深圳一路向西到前海已經(jīng)到了盡頭，發(fā)展格局已經(jīng)較為穩(wěn)固，普通人很難找到機(jī)會(huì)。

對(duì)比之下，當(dāng)前的東部對(duì)于深圳剛需，可能是一個(gè)更為合適的選擇，存在更多機(jī)會(huì)。

首先，東部GDP增速?gòu)?qiáng)勁、遠(yuǎn)超全市平均水平。

2024上半年，龍崗GDP總量高達(dá)2500.99億，是深圳南山、福田、寶安以外，唯一超過(guò)2500億的區(qū)域，成功進(jìn)入2024賽迪百?gòu)?qiáng)區(qū)前五。

更驚人的是，龍崗2024上半年GDP增速高達(dá)9%，位列全市（除深汕）第一，是深圳平均增速（5.9%）的約1.5倍。

同時(shí)，從作為高質(zhì)量發(fā)展重要基石和驅(qū)動(dòng)力的固定資產(chǎn)投資看，坪山2024上半年同比增長(zhǎng)23.6%，增速排名全市第一，是福田（10.2%）的約2.3倍。

而在此之前，2023年，坪山GDP名義增速高達(dá)23.3%，是深圳平均增速（6%）的近4倍，位列全市（除深汕）第一。

如果說(shuō)GDP總量是當(dāng)下實(shí)力的代表，增速則代表了趨勢(shì)和潛力，深圳東部增速“狂飆”，恰恰說(shuō)明東部正處于“騰飛期”，存在很大的成長(zhǎng)空間。

2、東部產(chǎn)業(yè)“硬核”。

目前，中國(guó)政策支持和科技發(fā)展的重心，正在從大型互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、模式創(chuàng)新等“軟科技”，向以芯片集成電路半導(dǎo)體、新能源汽車(chē)、新一代信息技術(shù)等為代表的“硬核科技”轉(zhuǎn)變，這是解決卡脖子問(wèn)題，是中美科技競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，是未來(lái)的大方向。

中國(guó)從軟科技時(shí)代，走向硬科技時(shí)代的大環(huán)境下，深圳東部聚集了華為、中芯國(guó)際、比亞迪等新一代名企，重點(diǎn)發(fā)展的高新產(chǎn)業(yè)集群正是中國(guó)產(chǎn)業(yè)換代、新時(shí)代產(chǎn)業(yè)重心的風(fēng)口。這種產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)正是東部GDP增速遙遙領(lǐng)先的重要原因。

3、東部和市區(qū)的“時(shí)空距離”正在進(jìn)一步縮短。

14號(hào)地鐵快線(xiàn)開(kāi)通后， 從福田CBD崗廈北到龍崗 大運(yùn) 僅需約 27分鐘， 從大運(yùn)到終點(diǎn)沙田站 ， 也僅約28分鐘。

此外，最新消息顯示，深圳免費(fèi)的東部過(guò)境高速預(yù)計(jì)年底復(fù)工，1年內(nèi)預(yù)計(jì)就會(huì)建成通車(chē)。

可以發(fā)現(xiàn)，深圳東部和香港、羅湖、福田的交通正在越來(lái)越便捷，資源流轉(zhuǎn)效率會(huì)越來(lái)越高。

東部過(guò)境高速線(xiàn)路圖

4、東部房?jī)r(jià)低、密度低、生活更舒適。

目前，龍崗、坪山均價(jià)僅3-4萬(wàn)/平，一套大3房也就300-400萬(wàn)左右，首付2成約60-80萬(wàn)就能上車(chē)，壓力很小，而且相比市區(qū)，能用更少預(yù)算買(mǎi)到更大的居住空間、生活品質(zhì)更高。

此外，東部更容易享受到優(yōu)質(zhì)社會(huì)資源，比如上名校更容易、就醫(yī)排號(hào)時(shí)間短等。

同時(shí)，東部密度低、更親近自然、更有松弛感，和高度緊張、內(nèi)卷的氛圍相比，這種環(huán)境更有利于身心健康。

那么，東部又該如何選房？底層邏輯、根本支撐是產(chǎn)業(yè)。

03.

比亞迪落地碩博精英齊聚

寶龍科技城 下一個(gè)南山科技園

過(guò)去20年，深圳的房?jī)r(jià)高地往往隨著產(chǎn)業(yè)崛起——福田CBD帶動(dòng)了福田中心、香蜜湖，南山科技園帶動(dòng)了華潤(rùn)城，深超總帶動(dòng)了深圳灣，深圳北站超總帶動(dòng)了北站-紅山。

這些區(qū)域的房?jī)r(jià)如今在7-30萬(wàn)/平，10幾年實(shí)現(xiàn)了10-20倍的增值。

對(duì)于普通人而言，深圳還有類(lèi)似福田CBD、南山科技園一樣，可以分享產(chǎn)業(yè)騰飛紅利的區(qū)域嗎？ 淘哥仔細(xì)研究 后 發(fā)現(xiàn)， 寶龍科技城值得重點(diǎn)考慮，有3大原因。

1、定位高、實(shí)力逆天 ，下一個(gè)南山科技園 。

寶龍科技城與南山科技園同為深圳國(guó)家高新區(qū)， 已形成以新一代信息技術(shù)（ICT)、生物醫(yī)藥（BT）、智能制造（AIoT）、新材料和新能源為主導(dǎo)的千億高新產(chǎn)業(yè)集群，單位產(chǎn)值約為南山科技園的2倍、坪山高新區(qū)的3倍。

寶龍科技城效果圖

2、名企+高薪人才集聚，需求旺盛、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。

寶龍科技城匯聚了約477家國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)，涵蓋比亞迪、中廣核、方正微、同洲電子、海能達(dá)通信等名企，不僅為區(qū)域注入了強(qiáng)大的生產(chǎn)力，還帶來(lái)了很多高學(xué)歷、高收入的社會(huì)精英。

比如中廣核，2024年本碩博應(yīng)屆畢業(yè)生招聘中，開(kāi)出了年薪17-24萬(wàn)、20-50萬(wàn)安家費(fèi)、七險(xiǎn)二金的優(yōu)厚待遇。

更重磅的是比亞迪，總投資220億的比亞迪全球研發(fā)中心和儲(chǔ)能產(chǎn)業(yè)園已于去年開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)5年內(nèi)建成。

其中比亞迪全球研發(fā)中心將集結(jié)比亞迪全球范圍內(nèi)核心人才，容納超6萬(wàn)名高端研發(fā)人員辦公，碩博比例超50%。

比亞迪全球研發(fā)中心效果圖

如此龐大的精英人才聚集，勢(shì)必催生大量居住需求，帶動(dòng)區(qū)域樓市邁上新臺(tái)階。

3、價(jià)值空間廣闊、新房單價(jià)僅3萬(wàn)左右。

淘哥提醒，寶龍科技城這種正處于產(chǎn)業(yè)大升級(jí)的區(qū)域，是從1到10的蛻變，就像10年前的南山科技園一樣，蘊(yùn)藏超大機(jī)遇。

目前，寶龍科技城區(qū)域的新房住宅單價(jià)僅3萬(wàn)左右，不到南山科技園的1/4-1/6，正是普通人分享產(chǎn)業(yè)新高地騰飛紅利的大好時(shí)機(jī)。

待比亞迪全球研發(fā)中心徹底建成、寶龍科技城地位再次躍升，屆時(shí)區(qū)域就會(huì)像如今的南山科技園、深超總一樣門(mén)檻高筑，普通人很難再有入場(chǎng)機(jī)會(huì)。

為什么產(chǎn)業(yè)對(duì)樓市有如此巨大的帶動(dòng)作用？因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)就像一泉活水，能帶來(lái)大量人口、滋養(yǎng)出很多城市資源，比如國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的辦公基地、五星級(jí)酒店、高檔社區(qū)、優(yōu)質(zhì)商圈、名校、公園等，這些資源又反過(guò)來(lái)提升了區(qū)域價(jià)值，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)、人才、資金流入，使區(qū)域保持著生生不息的活力、創(chuàng)造力。

反觀寶龍科技城，其領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)布局就像10年前的南山科技園一樣，大概率會(huì)帶動(dòng)區(qū)域成為深圳的新高地。

除了產(chǎn)業(yè)的支撐，還需要考慮其它什么因素呢？淘哥認(rèn)為：教育是重要的保障。

04.

周邊有小區(qū)5年成交價(jià)翻倍

深高級(jí)學(xué)校有多牛？

優(yōu)質(zhì)教育資源一直是房產(chǎn)價(jià)值的“點(diǎn)金石”。

比如深圳四大名校之一的深圳市高級(jí)中學(xué)，其九年制北校區(qū)于2016年正式落地龍華，2019年首屆中考成績(jī)斐然、一舉成名，此后成績(jī)連續(xù)多年穩(wěn)居龍華榜首。

據(jù)網(wǎng)絡(luò)消息，今年龍華中考最高分也是出自深圳市高級(jí)中學(xué)（北校區(qū)）。

因?yàn)閮?yōu)異的教學(xué)成績(jī)，近幾年，深高級(jí)北校區(qū)周邊的房?jī)r(jià)一路走高。

比如匯龍灣，2015年，也就是學(xué)校正式落地之前，成交價(jià)僅在4.6-5.8萬(wàn)/平，而最近兩年的成交價(jià)去到了10-11萬(wàn)/平，翻了2倍。

再比如金亨利瑜璟苑，近兩年的成交價(jià)也高達(dá)11-13萬(wàn)/平，比福田南山很多房子都要貴。

注意，這還是在深圳樓市劇烈調(diào)整之下的表現(xiàn)，可見(jiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)房子的價(jià)值托底作用。

而寶龍，也擁有一所深高級(jí)的分?！钲谑懈呒?jí)中學(xué)龍崗學(xué)校，這也是寶龍片區(qū)唯一的四大名校，已于2022年9月正式開(kāi)學(xué)。

更驚喜的是，深圳市高級(jí)中學(xué)龍崗學(xué)校一路之隔、約30米就有一個(gè)在售住宅項(xiàng)目——振業(yè)博文雅苑，接下來(lái)淘哥就給大家詳細(xì)分析下這個(gè)項(xiàng)目。

05.

2字頭買(mǎi)“四大”旁精裝3房

多套房專(zhuān)業(yè)買(mǎi)家也出手了

據(jù)了解，振業(yè)博文雅苑入市以來(lái)人氣非常火爆、很多人都在出手。

一位擁有多套房的專(zhuān)業(yè)買(mǎi)家果斷入手了項(xiàng)目，他給出的理由是：“依據(jù)多年的買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)，真正能保證房子保值增值的關(guān)鍵因素就是學(xué)校。”

一位住在寶龍12年的比亞迪高管認(rèn)為：“自己是二套房買(mǎi)家，希望擁有更好的配套和更好的生活環(huán)境，買(mǎi)房有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：地段好、戶(hù)型方正、開(kāi)發(fā)商靠譜，振業(yè)博文雅苑剛好都符合，是一個(gè)比較好的選擇?！?/p>

另一位比亞迪高管則是被房子的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)打動(dòng)，她表示：“非常喜歡廚房的折疊式窗戶(hù)、嵌入式的冰箱、主臥兩面大飄窗這些設(shè)計(jì)?！?br/>

淘哥研究后發(fā)現(xiàn)，能獲得比亞迪高管和專(zhuān)業(yè)買(mǎi)房人認(rèn)可的振業(yè)博文雅苑，優(yōu)勢(shì)確實(shí)非常明顯。

1、振業(yè)博文雅苑是深圳最特殊的剛需住宅——深圳四大名校旁稀缺的2字頭新房。

看下圖，項(xiàng)目一路之隔、約30米就是深圳市高級(jí)中學(xué)龍崗學(xué)校（九年一貫制）， 住在這里，不僅能實(shí)現(xiàn)目送式教育，如果買(mǎi)到面向?qū)W校的戶(hù)型，可能站在自己家陽(yáng)臺(tái)，就能看到孩子在操場(chǎng)上課。

隨著教育集團(tuán)化， 深圳四大名校（深圳中學(xué)初中部、深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部、深圳市高級(jí)中學(xué)）多點(diǎn)開(kāi)花，在各區(qū)都辦了分校，甚至覆蓋了坪山、大鵬。

即便如此，總價(jià)2字頭就能買(mǎi)學(xué)校旁精裝3房的機(jī)會(huì)，依然非常稀缺，畢竟“四大”在羅湖、福田、南山的學(xué)校，周邊房?jī)r(jià)多在8-10萬(wàn)/平，一套3房總價(jià)基本要600萬(wàn)以上，對(duì)比之下，振業(yè)博文雅苑的門(mén)檻非常友好。

2、國(guó)企品牌護(hù)航。

振業(yè)集團(tuán)是深圳國(guó)資委直管的國(guó)有控股上市公司，已成立35年，開(kāi)發(fā)過(guò)香蜜湖翠?；▓@、前海星海名城、振業(yè)巒山谷、振業(yè)天巒等標(biāo)桿項(xiàng)目，是深圳的老牌房企。

有國(guó)企實(shí)力背書(shū)，振業(yè)博文雅苑建設(shè)速度很快，目前有樓棟已經(jīng)封頂，完全不用擔(dān)心交付風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)景圖

3、振業(yè)博文雅苑還擁有高效的交通體系。

項(xiàng)目周邊有14號(hào)線(xiàn)/16號(hào)線(xiàn)雙地鐵環(huán)繞，可直達(dá)羅湖、福田、龍崗中心城，地圖顯示，從14號(hào)線(xiàn)寶龍站到福田崗廈北站，僅需約37分鐘。

同時(shí)，項(xiàng)目約1.4km還是坪山高鐵站，乘坐高鐵，最快1站約17分鐘即可到深圳北站。

區(qū)位及配套示意圖

目前，深圳北站和福田崗廈北站周邊的住宅房?jī)r(jià)約7-10萬(wàn)/平，高鐵1站、地鐵幾十分鐘，就能用便宜2-4倍的房?jī)r(jià)買(mǎi)一套房子，這對(duì)福田、龍華的白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)難得且劃算的安家之選。

4、品質(zhì)出色、交付有保障。

項(xiàng)目使用率高達(dá)約88%，戶(hù)型設(shè)計(jì)非常出色。

建面約76平就做了3房，格局方正、動(dòng)靜分區(qū)、空間合理、全屋4個(gè)大凸窗，入戶(hù)帶玄關(guān)、U型廚房、衛(wèi)生間干濕分離，三代同堂也能生活的非常舒適。

戶(hù)型示意圖

此外，項(xiàng)目還有建面約90平的3房2廳2衛(wèi)，南北通透、入戶(hù)帶玄關(guān)可設(shè)計(jì)超強(qiáng)收 納、客廳出陽(yáng)臺(tái)空間感非常闊綽、主臥雙飄窗視野采光絕佳，全屋7個(gè)大凸窗，實(shí)用率超高。

戶(hù)型示意圖

此戶(hù)型尺度更加舒適，適合改善或一步到位買(mǎi)家，可惜僅有31套，非常稀缺，感興趣的朋友建議盡快、盡早出手。

創(chuàng)意展示空間效果圖

5、物管出色、生活更舒心。

項(xiàng)目由振業(yè)城服物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，提供臻管家服務(wù)體系，能及時(shí)全面解決業(yè)主需求，讓生活更加安心、舒適。

綜合來(lái)看，振業(yè)博文雅苑所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)實(shí)力強(qiáng)、配套豐富、一路之隔就是名校、價(jià)格劃算、又是國(guó)企打造的高品質(zhì)物業(yè)，非常符合剛需選房準(zhǔn)則，值得重點(diǎn)考慮。

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