作者：kangins

盈利210-230億！扭虧為盈！首家千億暴雷房企經(jīng)營利潤大幅提升，業(yè)績簡直：

亮瞎投資人的眼！

近日，中國奧園發(fā)布中期業(yè)績預(yù)告，其中上半年凈利潤數(shù)據(jù)一出場便打破多個紀(jì)錄！

根據(jù)公告披露：

1、上半年凈利210-230億，去年同期虧損29億；

2、凈利主要系境外債務(wù)重組錄得的重組收益；

該業(yè)績有多炸裂？

作為曾經(jīng)的千億暴雷房企，中國奧遠(yuǎn)在在行業(yè)帶頭大哥萬科自上市以來首次錄得凈虧損的同時，逆天創(chuàng)下超200億的凈利，這業(yè)績堪稱：

前無古人！

而凈利潤的來源，根據(jù)公告披露，來自境外債務(wù)重組的重組收益，很多人一看就懵了，特別是非不良資產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員：

債務(wù)人重組收益＝債權(quán)人減債規(guī)模

如果用通俗的話翻譯一下，重組收益，就是從債權(quán)人身上割下的肉，但是這肉割的也值，畢竟，如果不割肉，就是玉石俱焚（破產(chǎn)清算），債權(quán)人受損更大，而如標(biāo)的有重組的潛在可能，用當(dāng)前割的一小塊肉換取博取重組成功后更大的收益，這就是不良資產(chǎn)的魅力之所在！

01 凈利暴增背后的秘密

中國奧園成立于1996年，總部位于廣州，屬于老牌粵系房企，2007年完成境外上市，自此更開啟業(yè)績狂飆之路，其業(yè)績在2019年銷售額突破千億，達(dá)到1180億，首次躋身TOP30序列，并在次年，業(yè)績再度暴漲12.7%，創(chuàng)下新高：

1330億。

創(chuàng)下這一歷史巔峰后，在恒大債務(wù)危機(jī)引爆的房地產(chǎn)流動性危機(jī)的大背景下，與多數(shù)暴雷房企一樣：

銷售下滑+業(yè)績暴增下拿的高價地成了利潤黑洞+高杠桿之下的還債壓力劇增+…

N多不利暴擊因素下，中國奧遠(yuǎn)在恒大暴雷后僅3個多月，其后便開啟了與債權(quán)人漫長的重組博弈之路：

1、2023年7月，中國奧園拿出一籃子境外債務(wù)重組方案=發(fā)行新債還舊債（23億美金）+發(fā)行10億新股進(jìn)行債轉(zhuǎn)股+發(fā)行1.43億美元“無息強制可轉(zhuǎn)債+發(fā)行16億美元“永續(xù)債”；

2、2023年11月，境外債務(wù)重組方案獲得債權(quán)人通過；

3、2024年3月，境外債務(wù)重組方案正式生效；

值得一提的是，在這一系列的操作下，中國奧園債權(quán)人讓渡了313億的債權(quán)利益，其中有息負(fù)債就占了284億，再參考此次中國奧園的半年報業(yè)績預(yù)告，凈利潤210-230億，很顯然，重組收益是本次凈利潤的大部分來源！

02 奧園的重組方案

奧園的重組方案以大三件為核心：原債務(wù)展期+債轉(zhuǎn)股+永續(xù)債。其中：

a、債務(wù)展期

中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進(jìn)行置換，包括4支共計23億美元新債務(wù)工具，期限自2026年9月至2031年9月，票面利率5.5%或7.5%-8.8%。

b、債轉(zhuǎn)股

奧園擬新發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權(quán)人，相當(dāng)于重組生效日后公司持股量的25.22%和10.09%，對價為每股1.06港元。

c、強制可轉(zhuǎn)換債

奧園擬新發(fā)行1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券，其將于2028年9月強制轉(zhuǎn)換為公司普通股份，其將占轉(zhuǎn)換后公司已發(fā)行股本總額的29.9%。

d、永續(xù)債

奧園擬新發(fā)行16億美元永續(xù)債，其現(xiàn)金分配率自2031年9月起每年1%起。

注意，強制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后，預(yù)期將作為中國奧園“權(quán)益”入賬，連同方案中的債轉(zhuǎn)股。

若重組方案完成，上市公司的凈資產(chǎn)將顯著增加不低于36億美元。

寫在最后

跟大多數(shù)重整成功的暴雷房企一樣，中國奧園在重組成功大規(guī)模減債后，疊加房地產(chǎn)行業(yè)市場的加速探底及行業(yè)政策持續(xù)加碼的過程中，短期償債壓力明顯減小，資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)大大加速，而通過債務(wù)重組贏得“喘息空間”的奧園或?qū)ⅲ?/p>

挺過黎明前的黑暗！

正如中國中國奧園董事會主席郭梓文曾在2023年股東報告中表示，企業(yè)重回經(jīng)營正軌，重獲新生的中國奧園未來的目標(biāo)是：

實現(xiàn)低調(diào)務(wù)實理性做長跑運動員！