2021年2月末，萬科股價(jià)突然異動(dòng)，迎來一個(gè)小行情。當(dāng)時(shí)十分猶豫是否買入萬科，蹲一波新高，做一個(gè)短期套利但“高處不勝寒”，最后還是放棄了。

當(dāng)時(shí)看好萬科很多點(diǎn)但不算深入，大概是：

1、2021年3月，恒大、碧桂園的危機(jī)信號(hào)初現(xiàn)，且兩者土地儲(chǔ)備主要是在三四線城市，萬科項(xiàng)目則在一二線城市；

當(dāng)時(shí)，我們始終看好一二線城市核心區(qū)域和地段。數(shù)據(jù)支撐是，當(dāng)時(shí)萬科銷售面積沖到了行業(yè)第一名。

2、2018年秋天，萬科是行業(yè)的吹號(hào)人，率先喊出了“活下去”“黑鐵時(shí)代”，給我們留下來穩(wěn)健的形象：不走高杠桿路線。

3、背靠深圳地鐵股東，銷售規(guī)模+信用背景，融資優(yōu)勢(shì)在行業(yè)屬于第一梯隊(duì)的存在。

但后來，這三點(diǎn)都錯(cuò)得很離譜，無論是不是一二線城市，是不是核心地段，依然難賣，依然面臨虧損。而回過頭來看萬科：

它頂多是一個(gè)偽白馬股。

事實(shí)證明，行業(yè)下行速度之快“摧毀”任何先前很多人的預(yù)判，因?yàn)槠鋵?shí)大家都一樣，都沒有經(jīng)歷過一個(gè)完整行業(yè)周期。甚至很多人早早開始抄底了。

悲觀贏未來，樂觀贏現(xiàn)在。

萬科是樂觀的一個(gè)，2021年新增土儲(chǔ)計(jì)容建面2667.4萬㎡、權(quán)益地價(jià)1401.5億元，2022年新增土儲(chǔ)面積403.7萬㎡、權(quán)益地價(jià)496.4億元，2023年新增土儲(chǔ)面積596萬㎡、權(quán)益地價(jià)436.2億元。

有息負(fù)債總額增長(zhǎng)更快，2021年2660億元、2022年3141億元、2023年3201億元，凈負(fù)債率為29.7%、43.7%、54.7%。

郁亮口頭上一直強(qiáng)調(diào)“謹(jǐn)慎”、確保安全底線，但實(shí)質(zhì)上萬科早已與安全脫鉤了，直到2023年11月底現(xiàn)金流惡化、信用債超融才醒悟。結(jié)果，股東深圳地鐵援手不落地，自己也難以脫困。

昨天，萬科舉行了2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)，郁亮一眾高管再也不嘻嘻了。

沒有以往談笑風(fēng)聲，對(duì)于行業(yè)的預(yù)判，對(duì)于萬科的樂觀，只有不斷的道歉，只有不斷重申“降低負(fù)債”“保兌付”。

賬面數(shù)據(jù)上，萬科營(yíng)收同比下降29%至1427.8億元，歸母凈利潤(rùn)下降200%至98.5億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)毛利率僅為7.2%，減少了12.1個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至3.5%。

但賺不賺錢已經(jīng)不重要了。

今年上半年，萬科歸還了154億元境內(nèi)外債券，負(fù)債結(jié)構(gòu)上是信用轉(zhuǎn)抵押，借長(zhǎng)期還短期。萬科透露，“考慮到供應(yīng)鏈融資變動(dòng)，公司合并報(bào)表的有息負(fù)債加供應(yīng)鏈融資合計(jì)較年初凈下降172億元?！?/p>

今年7月末，萬科新增融資和再融資完成總量超過670億元。

其實(shí)一頓操作下來，萬科降下來的絕大部分是應(yīng)付賬款，即可能是通過剝離或出售聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司。但有息負(fù)債卻在暴漲。

較2023年末，一年內(nèi)到期有息負(fù)債新增395億元，其中，短期借款增加25億、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債增加370億元。新增來源于即期的長(zhǎng)期借款。

郁亮一眾管理層不敢再嘻嘻很重要的原因就是：

現(xiàn)金仍不能覆蓋短債債務(wù)，自由現(xiàn)金短債比僅為0.88。

萬科仍沒有解除經(jīng)營(yíng)性危機(jī)。不過，郁亮又開始樂觀了，他在中期業(yè)績(jī)會(huì)上說：

1、“房?jī)r(jià)水平經(jīng)過了三年調(diào)整，已經(jīng)回落到一個(gè)相對(duì)比較合理的位置。新房產(chǎn)品的性價(jià)比有比較大的提升。”

2、中長(zhǎng)期看，潛在住房需求雖然已經(jīng)過了歷史峰值，但絕對(duì)量的規(guī)模仍然巨大。短期看，經(jīng)過了三年的調(diào)整，新房的性價(jià)比在提升，政策對(duì)多樣化住房需求的支持也在持續(xù)增加，這些都在為市場(chǎng)需求的復(fù)蘇積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來提供土壤。

3、這些措施（指購(gòu)房政策）積累下來，消費(fèi)者的信心在逐步恢復(fù)，居住支出負(fù)擔(dān)有明顯降低，購(gòu)買力也在提振。這為需求的復(fù)蘇創(chuàng)造了良好的條件。

4、在供給端，新房的供給量相對(duì)是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個(gè)趨勢(shì)全年預(yù)計(jì)5億平米左右，回到了2005年的水平，即使是和一些城鎮(zhèn)化已經(jīng)完全成熟的國(guó)家比較，目前的供給水平也是偏低的。供求關(guān)系的改善，為市場(chǎng)走出低谷、重拾向上動(dòng)力提供了條件。

銷售端上，萬科今年1-6月銷售金額為1273.3億元，同比下降了38%，超過了全國(guó)商品房銷售額的跌幅25%。

到了7月，萬科累計(jì)銷售額為1465.5億元，跌幅雖有所收窄，但同比減少了仍超過30%。

這樣的形勢(shì)，萬科只能變賣資產(chǎn)。副總裁劉肖稱，“今年前7月，萬科大宗交易累計(jì)簽約204億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等31個(gè)項(xiàng)目，所以今年能夠完成一攬子方案中大宗資產(chǎn)交易的目標(biāo)。”

未來4個(gè)月，萬科有19個(gè)項(xiàng)目在談判過程中。

盈虧同源，萬科前幾年瘋狂擴(kuò)張，現(xiàn)在就要一點(diǎn)點(diǎn)吐出來。不過，這個(gè)路徑似曾相似，譬如：恒大、碧桂園......